本報記者定軍

中等收入者的買房負擔已經(jīng)進入警戒線,。

3月21日，在中國社會科學院舉行的房地產(chǎn)調(diào)研報告會上,，經(jīng)濟研究所研究員汪利娜指出,，目前購房者的負擔在日趨加重。特別從2004年以來,，房價與家庭收入之比在增加,，中等收入者目前的還貸已經(jīng)占家庭收入50%，“這是一個警戒線,，如果進一步加息,，買不起房的人會更加買不起?！?FONT color=#1e00ff>相關(guān)報道：加息或成房價下降拐點 應避免傷害工薪買房人

汪利娜和金融研究所博士殷劍峰等多人,，在去年底到今年初約2個月時間，分別在上海,、北京,、深圳等地進行了廣泛調(diào)研，與政府房地產(chǎn)部門,、開發(fā)商等進行了接觸,，得出上述結(jié)論。

上述各地屬于全國房價最高,、價格上漲最快的城市,。國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局在3月19日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，2007年2月,，全國70個大中城市的房屋銷售價格同比上漲5.3%，其中,，新建商品住房銷售價格同比上漲5.9%,，深圳、北京位居全國漲幅前兩名,，分別上漲9.9%和9.7%,。

根據(jù)上述調(diào)研報告，未來如果不改變房地產(chǎn)供不應求的局面，特別是政府依靠賣地提高房價的模式,，房價將進一步被動上升,。

供不應求導致房價上升

從1999年國家實行住房體制改革以來，房價越來越高,。近幾年隨著調(diào)控的力度加大,，房價沒有出現(xiàn)下降的趨勢，而居民買房負擔日趨加重,。社科院經(jīng)過調(diào)研認為,，這與整個經(jīng)濟進入快速增長期，以及市場嚴重供不應求等因素有關(guān),。

2003年以來,，中國經(jīng)濟增長連續(xù)多年在10%以上,，其中城市化率上升很快,，但是市場并未有相應的商品房供應。比如從1996年開始每年城市化率(城鎮(zhèn)人口比重)上升1.4個百分點,，2005年城市化率為43%,。而且家庭結(jié)構(gòu)不斷縮小，因此需要的住房面積,，以及套數(shù)需要不斷增加,。每年需要600萬套房屋，但實際上,，除了2004年市場提供了400萬套以外,，其他幾年每年只有300萬套左右?！肮┎粦笫浅B(tài),。”汪利娜說,。

至于在北京,、深圳、上海等城市化率達到80%以上的地方,，外來人口比重大,，住房需求更大。上海,、北京的非當?shù)貞艨谫I房的比例分別占25%-27%和35%,。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，北京均價每平方米在1萬元以上的房屋,，外地人購房比例約占43%,。

此外，推高房價還與政府不斷拉高土地價格，以及減少經(jīng)濟適用房建設(shè)有關(guān),。比如,，北京三環(huán)內(nèi)不再供應經(jīng)濟適用房土地，四環(huán)內(nèi)的供應房開發(fā)土地不多,，且掛牌的土地占比很少,。

隨著房價日趨攀升，買房者的負擔日趨加重,。按照國家統(tǒng)計局對收入的7等分法,，目前中等收入者的買房支出負擔比以前有所加重。按照30年按揭,，30%首付全部房款,，年利率5.3%購買商品房計算，中等收入者每月還款超過了全部收入的50%,。

而考慮到收入差距,，政策效果是“買不起房的越來越買不起”。根據(jù)計算,，加息后高收入家庭多付出的還款,，占全部收入的比例上升2個百分點，而中等收入,、中等偏下收入者的該比例則分別上升4%和7.8%,。汪利娜表示，“加息對于不同區(qū)域的影響也不同,，在北京,、上海、廣州的影響更大,，其中北京的中產(chǎn)階層買房會越來越困難,。”

實際上,，目前由于居民購房負擔加重,，房地產(chǎn)信貸市場已經(jīng)出現(xiàn)萎縮現(xiàn)象。根據(jù)國家統(tǒng)計局有關(guān)數(shù)據(jù),，個人信貸增長額度占整個住房銷售額的比重,，從2004年前的50%，下降到2005年的15%,，2006年則下降到10%,。

汪利娜認為，上述情況與2004年頻繁加息,，導致高收入者提前還貸,，中低收入缺乏信貸能力有關(guān),。相反，如果將年貸款利率下降到3%,，可以極大增強各個家庭的償還能力,。

住房公積金管理需要改革

社科院金融所所長李揚指出，中國需要全面厘清住房改革的思路,，否則各個部門提出的住房改革方案很好,，但是相互協(xié)調(diào)起來就有大問題?！敖鉀Q住房問題是社會的任務(wù),，也是政府的任務(wù)?！彼f,。

6年前，社科院金融所曾建議不實行經(jīng)濟適用房政策,，因為經(jīng)濟適用房和商品房是雙軌制,，前者會擾亂后者市場。不過此報告沒有被采納,。迄今為主,，上述問題的存在與此前研究的結(jié)果一致,，即購買經(jīng)濟適用房的都是高收入者,，低收入者并無購買經(jīng)濟適用房能力，而目前大量中低收入者被趕向商品房市場,。

住房公積金方面也存在類似問題,。作為解決住房的金融手段，住房公積金的主管部門是建設(shè)部,，公積金管理機構(gòu)是一個具有行政管理性質(zhì)的事業(yè)單位部門,。公積金每年產(chǎn)生大量的收入盈余，而普通居民卻沒有錢買房,，說明公積金沒有很好地發(fā)揮作用,。

同時公積金管理機構(gòu)既沒有財政部監(jiān)管，銀監(jiān)會也沒有資格插手,?！敖鹑趩栴}需要有金融機構(gòu)管理、監(jiān)督,，不能讓工程師管金融,。”一位專家表示,，需要加快體制改革步伐,。比如公積金管理部門,，將增值收益的部分拿去蓋廉租房，這本身就是“以公謀私”,。他建議盡快將公積金的管理從建設(shè)部門分離出來,，并成立住宅銀行，同時加快建立住宅法的立法工作,。

社科院金融研究所的殷劍峰博士指出,，中國需要借鑒國外經(jīng)驗，增加房地產(chǎn)消費,。目前中國房地產(chǎn)信貸額度占GDP(國內(nèi)生產(chǎn)總值)的比重是13%,，與其他國家大約30%的比例相差很遠。而住房信貸的違約率只有1%,，實際上是很優(yōu)質(zhì)的貸款,。

（21世紀經(jīng)濟報道）

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