作者：葉檀

在房地產(chǎn)領(lǐng)域正稅清費,，為人為設(shè)置的交易環(huán)節(jié)的重重障礙消腫，尤其重要,。如果不從豐厚的稅費鏈條上撤身,，地方政府就無法從高房價的怪圈中自拔。

房地產(chǎn)三年宏觀調(diào)控均難以收效,，引發(fā)的一個負面效應(yīng)是,，房價高漲誰之錯？

國土資源部門認為是開發(fā)商的哄抬導(dǎo)致房價上漲,，并舉出這兩年的土地出讓面積與開發(fā)商的種種捂地行為做憑,。大部分開發(fā)商則針鋒相對，以實際推出的土地與規(guī)劃推出的土地面積缺口,，近半年來頻頻出現(xiàn)的天價地,，以及供求法則信息不透明等，認為高房價的罪魁主要在于高地價,。

爭論的結(jié)果是導(dǎo)致各方無所適從,，因為沒有權(quán)威的數(shù)據(jù)作為參考，只能人言人殊,。

最近,，國家發(fā)改委所作的一項調(diào)查，也許能見出一線端倪,。相對國土資源部與建設(shè)部而言,，在房地產(chǎn)市場上，發(fā)改委利益牽扯得不深,，地位相對超然,，因此爭論雙方的結(jié)論更客觀一些。

日前,，發(fā)改委價格監(jiān)督檢查司司長李鐳公開表示,，在發(fā)改委今年針對北京、石家莊,、濟南,、廣州、成都,、西安六市的一次涉企收費檢查顯示,，土地部門違規(guī)收費高達10.97億元，遠超過去年六個城市八個部門的全部違規(guī)收費金額,。李鐳直言,，土地部門亂收費已成為目前高房價的“助推器”,。

從重要資源配給者的角度看，國土資源部門權(quán)力極大,，所管轄的土地,、礦產(chǎn)等資源，在目前階段都屬于經(jīng)濟領(lǐng)域的硬通貨,，等于財富的同義語,。

事實上，我國土地交易稅費極高,。據(jù)國土資源部統(tǒng)計,，土地成本包括附加在土地上的稅費約占房價構(gòu)成的20% -50%，土地部門違規(guī)收費更是大大地抬高了地價成本,。這中間跨度之大,，同樣說明尋租空間極大。而這一切,，和認為提高稅費抑制交易,，從而抑制需求者，以改變供不應(yīng)求的局面,，最終作用于房價的思路密切相關(guān),。

我國以房地產(chǎn)為對象的收入主要有三塊：稅收、各類收費,、土地出讓金,，各項收費名目繁多，在某些城市甚至多達千種以上,，如山東某地濱海城市的收費項目達1400多項,，而江蘇某地有紅頭文件依據(jù)的收費項目更是多達4000多項。這些收費很多都和土地管理及房地產(chǎn)有關(guān),。

如果說,，稅收可以相對透明，那么,，收費則相對混沌,。雖然國家明確規(guī)定，“土地出讓金應(yīng)全部上繳財政,，由財政列入預(yù)算,，專款專用,，專項用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)”,，“任何單位和個人均不得減免和擠占挪用土地出讓金、租金等土地收益”,，但在現(xiàn)實中,，減免,、返還、多征,、轉(zhuǎn)嫁等現(xiàn)象層出不窮,，使一些稅費政策，淪為負向激勵機制的樣板,。如此次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，某市國土局將應(yīng)由市財政上繳的費用轉(zhuǎn)嫁給企業(yè),，涉及金額達7593.51萬元,。這種費用本來就是雁過拔毛的劣政，當(dāng)?shù)卣D(zhuǎn)嫁給企業(yè),，企業(yè)自然會轉(zhuǎn)嫁給購房者,。普通購房者自然是最后一棒者的接棒人。

不過,，普通購房者也都是理性經(jīng)濟人,，他們只有預(yù)期某類商品房繼續(xù)供不應(yīng)求，房價有升值前景,，才肯接最后一棒,。因此，對地方政府與開發(fā)房而言,，只有繼續(xù)保持房地產(chǎn)供不應(yīng)求的暢旺勢頭,，才能抬高房價預(yù)期。于是,，轉(zhuǎn)了一圈,，一些地方政府與開發(fā)商，又找到了利益的交接點,，他們從經(jīng)濟角度出發(fā),，都希望維持高房價趨勢。

我國的稅收改革方向是“明租,、正稅,、清費”，在房地產(chǎn)領(lǐng)域正稅清費,，為人為設(shè)置的交易環(huán)節(jié)的重重障礙消腫,，尤其重要。這直接決定了房地產(chǎn)市場是否有最后一道公平的屏障,。如果不從豐厚的稅費鏈條上撤身,，地方政府就無法從高房價的怪圈中自拔。發(fā)改委的此次調(diào)查結(jié)果,，再次證明了這一點,。

□葉檀(上海學(xué)者)

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