作者：葉檀

在房地產(chǎn)領(lǐng)域正稅清費(fèi)，為人為設(shè)置的交易環(huán)節(jié)的重重障礙消腫,，尤其重要,。如果不從豐厚的稅費(fèi)鏈條上撤身，地方政府就無法從高房價(jià)的怪圈中自拔。

房地產(chǎn)三年宏觀調(diào)控均難以收效,，引發(fā)的一個(gè)負(fù)面效應(yīng)是,，房價(jià)高漲誰之錯(cuò)？

國土資源部門認(rèn)為是開發(fā)商的哄抬導(dǎo)致房價(jià)上漲,，并舉出這兩年的土地出讓面積與開發(fā)商的種種捂地行為做憑,。大部分開發(fā)商則針鋒相對，以實(shí)際推出的土地與規(guī)劃推出的土地面積缺口,，近半年來頻頻出現(xiàn)的天價(jià)地,，以及供求法則信息不透明等，認(rèn)為高房價(jià)的罪魁主要在于高地價(jià),。

爭論的結(jié)果是導(dǎo)致各方無所適從,，因?yàn)闆]有權(quán)威的數(shù)據(jù)作為參考，只能人言人殊,。

最近,，國家發(fā)改委所作的一項(xiàng)調(diào)查，也許能見出一線端倪,。相對國土資源部與建設(shè)部而言,，在房地產(chǎn)市場上，發(fā)改委利益牽扯得不深,，地位相對超然,，因此爭論雙方的結(jié)論更客觀一些。

日前,，發(fā)改委價(jià)格監(jiān)督檢查司司長李鐳公開表示,，在發(fā)改委今年針對北京、石家莊,、濟(jì)南,、廣州、成都,、西安六市的一次涉企收費(fèi)檢查顯示，土地部門違規(guī)收費(fèi)高達(dá)10.97億元,，遠(yuǎn)超過去年六個(gè)城市八個(gè)部門的全部違規(guī)收費(fèi)金額,。李鐳直言，土地部門亂收費(fèi)已成為目前高房價(jià)的“助推器”,。

從重要資源配給者的角度看,，國土資源部門權(quán)力極大，所管轄的土地,、礦產(chǎn)等資源,，在目前階段都屬于經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的硬通貨，等于財(cái)富的同義語。

事實(shí)上,，我國土地交易稅費(fèi)極高,。據(jù)國土資源部統(tǒng)計(jì)，土地成本包括附加在土地上的稅費(fèi)約占房價(jià)構(gòu)成的20% -50%,，土地部門違規(guī)收費(fèi)更是大大地抬高了地價(jià)成本,。這中間跨度之大，同樣說明尋租空間極大,。而這一切,，和認(rèn)為提高稅費(fèi)抑制交易，從而抑制需求者,，以改變供不應(yīng)求的局面,，最終作用于房價(jià)的思路密切相關(guān)。

我國以房地產(chǎn)為對象的收入主要有三塊：稅收,、各類收費(fèi),、土地出讓金，各項(xiàng)收費(fèi)名目繁多,，在某些城市甚至多達(dá)千種以上,，如山東某地濱海城市的收費(fèi)項(xiàng)目達(dá)1400多項(xiàng)，而江蘇某地有紅頭文件依據(jù)的收費(fèi)項(xiàng)目更是多達(dá)4000多項(xiàng),。這些收費(fèi)很多都和土地管理及房地產(chǎn)有關(guān),。

如果說，稅收可以相對透明,，那么,，收費(fèi)則相對混沌。雖然國家明確規(guī)定,，“土地出讓金應(yīng)全部上繳財(cái)政,，由財(cái)政列入預(yù)算，?？顚Ｓ?，專項(xiàng)用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)”，“任何單位和個(gè)人均不得減免和擠占挪用土地出讓金,、租金等土地收益”,，但在現(xiàn)實(shí)中，減免,、返還,、多征、轉(zhuǎn)嫁等現(xiàn)象層出不窮,，使一些稅費(fèi)政策,，淪為負(fù)向激勵(lì)機(jī)制的樣板,。如此次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，某市國土局將應(yīng)由市財(cái)政上繳的費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給企業(yè),，涉及金額達(dá)7593.51萬元,。這種費(fèi)用本來就是雁過拔毛的劣政，當(dāng)?shù)卣D(zhuǎn)嫁給企業(yè),，企業(yè)自然會轉(zhuǎn)嫁給購房者,。普通購房者自然是最后一棒者的接棒人。

不過,，普通購房者也都是理性經(jīng)濟(jì)人,，他們只有預(yù)期某類商品房繼續(xù)供不應(yīng)求，房價(jià)有升值前景,，才肯接最后一棒,。因此，對地方政府與開發(fā)房而言,，只有繼續(xù)保持房地產(chǎn)供不應(yīng)求的暢旺勢頭,，才能抬高房價(jià)預(yù)期。于是,，轉(zhuǎn)了一圈,，一些地方政府與開發(fā)商，又找到了利益的交接點(diǎn),，他們從經(jīng)濟(jì)角度出發(fā),，都希望維持高房價(jià)趨勢。

我國的稅收改革方向是“明租,、正稅,、清費(fèi)”，在房地產(chǎn)領(lǐng)域正稅清費(fèi),，為人為設(shè)置的交易環(huán)節(jié)的重重障礙消腫,，尤其重要。這直接決定了房地產(chǎn)市場是否有最后一道公平的屏障,。如果不從豐厚的稅費(fèi)鏈條上撤身,，地方政府就無法從高房價(jià)的怪圈中自拔。發(fā)改委的此次調(diào)查結(jié)果,，再次證明了這一點(diǎn),。

□葉檀(上海學(xué)者)

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