作者：葉檀

在房地產領域正稅清費,，為人為設置的交易環(huán)節(jié)的重重障礙消腫,，尤其重要,。如果不從豐厚的稅費鏈條上撤身,，地方政府就無法從高房價的怪圈中自拔,。

房地產三年宏觀調控均難以收效,，引發(fā)的一個負面效應是,，房價高漲誰之錯？

國土資源部門認為是開發(fā)商的哄抬導致房價上漲,，并舉出這兩年的土地出讓面積與開發(fā)商的種種捂地行為做憑,。大部分開發(fā)商則針鋒相對，以實際推出的土地與規(guī)劃推出的土地面積缺口,，近半年來頻頻出現的天價地,，以及供求法則信息不透明等，認為高房價的罪魁主要在于高地價,。

爭論的結果是導致各方無所適從,，因為沒有權威的數據作為參考,，只能人言人殊。

最近,，國家發(fā)改委所作的一項調查,，也許能見出一線端倪。相對國土資源部與建設部而言,，在房地產市場上,，發(fā)改委利益牽扯得不深，地位相對超然,，因此爭論雙方的結論更客觀一些,。

日前，發(fā)改委價格監(jiān)督檢查司司長李鐳公開表示,，在發(fā)改委今年針對北京,、石家莊、濟南,、廣州,、成都、西安六市的一次涉企收費檢查顯示,，土地部門違規(guī)收費高達10.97億元,，遠超過去年六個城市八個部門的全部違規(guī)收費金額。李鐳直言,，土地部門亂收費已成為目前高房價的“助推器”,。

從重要資源配給者的角度看，國土資源部門權力極大,，所管轄的土地,、礦產等資源，在目前階段都屬于經濟領域的硬通貨,，等于財富的同義語,。

事實上，我國土地交易稅費極高,。據國土資源部統(tǒng)計,，土地成本包括附加在土地上的稅費約占房價構成的20% -50%，土地部門違規(guī)收費更是大大地抬高了地價成本,。這中間跨度之大,，同樣說明尋租空間極大。而這一切,，和認為提高稅費抑制交易,，從而抑制需求者，以改變供不應求的局面,，最終作用于房價的思路密切相關,。

我國以房地產為對象的收入主要有三塊：稅收、各類收費,、土地出讓金,，各項收費名目繁多，在某些城市甚至多達千種以上,，如山東某地濱海城市的收費項目達1400多項,，而江蘇某地有紅頭文件依據的收費項目更是多達4000多項。這些收費很多都和土地管理及房地產有關,。

如果說,，稅收可以相對透明，那么,，收費則相對混沌,。雖然國家明確規(guī)定，“土地出讓金應全部上繳財政,，由財政列入預算,，專款專用,，專項用于城市基礎設施建設和土地開發(fā)”,，“任何單位和個人均不得減免和擠占挪用土地出讓金、租金等土地收益”,，但在現實中,，減免、返還,、多征,、轉嫁等現象層出不窮，使一些稅費政策,，淪為負向激勵機制的樣板,。如此次調查發(fā)現，某市國土局將應由市財政上繳的費用轉嫁給企業(yè),，涉及金額達7593.51萬元,。這種費用本來就是雁過拔毛的劣政，當地政府轉嫁給企業(yè),，企業(yè)自然會轉嫁給購房者,。普通購房者自然是最后一棒者的接棒人。

不過,，普通購房者也都是理性經濟人,，他們只有預期某類商品房繼續(xù)供不應求，房價有升值前景，才肯接最后一棒,。因此,，對地方政府與開發(fā)房而言，只有繼續(xù)保持房地產供不應求的暢旺勢頭,，才能抬高房價預期,。于是，轉了一圈,，一些地方政府與開發(fā)商,，又找到了利益的交接點，他們從經濟角度出發(fā),，都希望維持高房價趨勢,。

我國的稅收改革方向是“明租、正稅,、清費”,，在房地產領域正稅清費，為人為設置的交易環(huán)節(jié)的重重障礙消腫,，尤其重要,。這直接決定了房地產市場是否有最后一道公平的屏障。如果不從豐厚的稅費鏈條上撤身,，地方政府就無法從高房價的怪圈中自拔,。發(fā)改委的此次調查結果，再次證明了這一點,。

□葉檀(上海學者)

[評論] [論壇] [寫博客] [我來糾錯] [好友分享]