童大煥專(zhuān)欄
當(dāng)前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)保障部給出了一個(gè)未來(lái)投資9000億元進(jìn)行保障性住房建設(shè)的信號(hào),。北京市政府也表示,，明年政策性住房將建850萬(wàn)平方米，約占明年住宅新開(kāi)工總面積的三分之一以上,。但市場(chǎng)的反應(yīng)似乎并不是那么熱烈,。近期北京已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的保障性土地供應(yīng)受冷遇的局面，被迫改變土地的性質(zhì),，配建商品房,。北京今年的第一批限價(jià)房搖號(hào)配售數(shù)據(jù)也顯示，14058戶限價(jià)房配售家庭中,，有2794戶家庭放棄了選房,，除部分家庭是因經(jīng)濟(jì)實(shí)力較差而放棄選房外，不少家庭是因?yàn)樘魠^(qū)域,、挑位置,、挑戶型而放棄選房。（11月22日《新京報(bào)》）
此前,，全國(guó)各地都普遍存在著經(jīng)濟(jì)適用房,、“雙限房”等保障房因地處偏遠(yuǎn)、交通成本高而且價(jià)格偏高,、戶型選擇余地小等原因而遭遇棄購(gòu)的現(xiàn)象,。一邊是普通居民求房若渴，一邊是原本緊缺的經(jīng)適房卻閑置浪費(fèi)無(wú)人喝彩,，政府計(jì)劃調(diào)節(jié)遠(yuǎn)比市場(chǎng)自由調(diào)節(jié)更為低效的毛病,，如影隨形，驅(qū)之不散,。事實(shí)證明,，無(wú)論是如何設(shè)定購(gòu)買(mǎi)人的收入標(biāo)準(zhǔn)、如何甄別購(gòu)買(mǎi)對(duì)象,，如何確定經(jīng)適房區(qū)位和價(jià)格,，如何確定合理的保障房建設(shè)規(guī)模，如何科學(xué),、合理,、公平公正地設(shè)定保障房的上市門(mén)檻和政府分成比例，甚至如何防止投資、建設(shè)和分配過(guò)程中的腐敗現(xiàn)象,，等等,，政府都將面臨其自身難以克服的巨大難題。在歷史并不長(zhǎng)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房道路上,，我們?cè)?jīng)走過(guò)了很多彎路,。先是大量經(jīng)濟(jì)適用房被建成大面積建筑甚至是復(fù)式豪宅，成為典型的窮人買(mǎi)不起的“富人的盛宴”,，或者被大量購(gòu)房者用于出租和轉(zhuǎn)售謀利,，保障性住房的初衷也被扭曲為用納稅人的錢(qián)反向?yàn)楦蝗嘶蛑懈呤杖肴巳禾峁└＠摹吧鐣?huì)負(fù)福利”。
在輿論壓力下,，各地政府隨之采取了更為嚴(yán)格的限制戶型面積等策略,，客觀上降低了購(gòu)買(mǎi)人的房貸壓力。同時(shí)也規(guī)定了經(jīng)適房不得用于出租,、五年內(nèi)不得出售等辦法,。北京市還規(guī)定，對(duì)再上市的新經(jīng)濟(jì)適用房,，政府將收取70％的溢價(jià),。
許多人沒(méi)有認(rèn)真研究這個(gè)溢價(jià)規(guī)定，如果認(rèn)真研究,，我相信會(huì)有更多的人棄購(gòu)經(jīng)適房,。以北京朝陽(yáng)區(qū)常營(yíng)鄉(xiāng)房?jī)r(jià)為例。該區(qū)域的北京最大經(jīng)適房項(xiàng)目?jī)r(jià)格4322元/平米,，而同區(qū)域某高檔樓盤(pán)起價(jià)為8271元/平米,，表面上，經(jīng)適房?jī)r(jià)格只有同區(qū)域商品房的52.3％,，很便宜很劃算,。但是，從未來(lái)房?jī)r(jià)的長(zhǎng)遠(yuǎn)走勢(shì)看,，用同樣一筆錢(qián)買(mǎi)經(jīng)適房和商品房,，未來(lái)的溢價(jià)收益就差別巨大。只要未來(lái)該區(qū)域房?jī)r(jià)上漲21％以上,，買(mǎi)經(jīng)適房就遠(yuǎn)不如買(mǎi)商品房,。那時(shí)，買(mǎi)商品房的賬面收益是:8271×21％=1736,；經(jīng)適房的賬面收益是:（8271×121％-4322）×30％=1705,。區(qū)域房?jī)r(jià)上漲越多，買(mǎi)經(jīng)適房越虧本,。經(jīng)適房本來(lái)目的是為了扶貧濟(jì)弱,，長(zhǎng)時(shí)間看反過(guò)來(lái)成為對(duì)弱者的剝奪,，使很多弱者被迫永遠(yuǎn)躺在政府保障性住房這個(gè)并不溫柔的“溫柔鄉(xiāng)”里,。
考慮到保障房的品質(zhì),、居住人群、買(mǎi)賣(mài),、出租限制等一系列問(wèn)題,，等更多的人從溢價(jià)收益70％歸政府這個(gè)規(guī)定中“猛醒”過(guò)來(lái)以后，經(jīng)適房,、兩限房（限戶型面積,、限價(jià)格）等保障性住房制度會(huì)不會(huì)成為食之無(wú)味棄之可惜的“雞肋”，還真不好說(shuō),。
當(dāng)然,，政府要確定一個(gè)公平合理的溢價(jià)收益分配比例，并不容易,，因?yàn)槟鞘且粋€(gè)動(dòng)態(tài)的結(jié)果,，隨保障性住房與商品房起始差價(jià)、區(qū)域房?jī)r(jià)上漲（或下跌）的幅度不同而不同,。為了政策的簡(jiǎn)易明了,，往往只能采取一刀切的比例。而這,，正從另一個(gè)角度說(shuō)明經(jīng)適房,、雙限房制度本身無(wú)法克服的不足。
因此,，為了節(jié)約財(cái)政資源,，為了真正的公平公正起見(jiàn)，建議全面廢除保障性住房的出售制度,，也就是廢除經(jīng)適房和限價(jià)房制度,，政府只提供廉租房，其余的還給市場(chǎng),。畢竟,，古今中外，迄今為止還沒(méi)有一個(gè)政府能夠保證所有的城鄉(xiāng)居民都“居者有產(chǎn)權(quán)”,。(作者系知名時(shí)事評(píng)論員)
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編輯：
張恒
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