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專欄 劉寶宏 東北財(cái)經(jīng)大學(xué)教師,、博士

目前看來(lái)，房市調(diào)控政策的重心理應(yīng)放在“增加住房有效供給”之上,。雖然供給以及市場(chǎng)監(jiān)管都已在政策名單之列,，但還缺乏具體、明確,，更具可操作性以及“立竿見(jiàn)影”的實(shí)施細(xì)則,。

面對(duì)日益瘋狂的房?jī)r(jià)，中央政府再出“重拳”,。4月14日出臺(tái)的房市新政被稱為“四猛招”:一是抑制不合理住房需求,；二是增加住房有效供給；三是加快保障性安居工程建設(shè),；四是加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管,。基于“四猛招”細(xì)化的《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》已于4月17日公布,。與以往房市調(diào)控政策相比,，此次新政從需求、供給,、監(jiān)管等多個(gè)層面入手,，可見(jiàn)中央政府對(duì)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲決心之大，力度之強(qiáng),。

房市新政的重心是“調(diào)控房產(chǎn)需求”，具體措施是房貸新政:對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人,、配偶及未成年子女),，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭,，貸款首付款比例不得低于50%,，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的,，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高,。政策背后隱含的邏輯是，房?jī)r(jià)上漲是需求推動(dòng)的結(jié)果，把房產(chǎn)需求控制在合理范圍之內(nèi),，房?jī)r(jià)自然會(huì)應(yīng)聲而落,。理想與現(xiàn)實(shí)總是有一段距離，現(xiàn)有政策對(duì)房產(chǎn)需求的影響到底如何,？

房產(chǎn)需求可粗略分為自住性（包括改善型）需求與投資性（包括投機(jī)性）需求,。對(duì)于投資性（包括投機(jī)性）需求，由于這類人掌握大批資金且多全款購(gòu)房,，所以,，提高首付和利率對(duì)他們不會(huì)有直接影響。正如溫州炒房團(tuán)領(lǐng)軍人物吳昊所言,，“其實(shí)并沒(méi)有影響”,。但是，由于對(duì)房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)以及套利空間判斷的不確定增加,，短期內(nèi)房產(chǎn)的投資性需求將會(huì)有所減少,。

自住性（包括改善型）需求是房產(chǎn)需求的主體。由于人口結(jié)構(gòu)造成的家庭分裂速度加速,、城市化率進(jìn)入高增長(zhǎng)期,、收入水平提高使消費(fèi)欲望上升、改善型需求增長(zhǎng)等諸多原因,，房產(chǎn)需求具有“剛性”且呈不斷增長(zhǎng)之勢(shì),。另一方面，房貸新政將使購(gòu)房成本進(jìn)一步增加,。以貸款100萬(wàn)元,、期限20年、等額本息還款方式計(jì)算,，月還款利息成本將增加1332元,，總的利息成本將增加近32萬(wàn)元?？梢灶A(yù)見(jiàn),，在需求不斷增長(zhǎng)而購(gòu)房成本增加的合力作用下，自住性購(gòu)房將發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化:戶型需求重點(diǎn)由大變小,。與之對(duì)應(yīng),，中小戶型商品房由于需求量激增，房?jī)r(jià)將會(huì)進(jìn)一步上漲,，而大戶型商品房?jī)r(jià)將保持相對(duì)穩(wěn)定或有所回落,。考慮到中小戶型商品房原本就是自主性購(gòu)房的需求重點(diǎn),，所以,，房貸新政將使更多的人難圓住房夢(mèng),。

普通百姓一般不會(huì)像專業(yè)學(xué)者那樣思考。鋪天蓋地的房市新政宣傳以及樂(lè)觀預(yù)期,，將使更多的人推遲購(gòu)房計(jì)劃,，加之投資需求短期內(nèi)的回落，房市新政對(duì)市場(chǎng)的直接影響將是觀望性需求增大,，短期內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)甚至?xí)兴敖禍亍?。但是，倘若?jù)此認(rèn)為房市新政取得了勝利,，則未免有點(diǎn)過(guò)于樂(lè)觀,。

目前看來(lái)，房市調(diào)控政策的重心理應(yīng)放在“增加住房有效供給”之上,。雖然“四猛招”是一個(gè)“組合拳”,，供給以及市場(chǎng)監(jiān)管都已在政策名單之列，但是,，相較于房貸新政而言,，還是缺乏具體、明確,，更具可操作性以及“立竿見(jiàn)影”的實(shí)施細(xì)則,。比如，取消商品房預(yù)售制度,，提高房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例等,。倘若這些政策出臺(tái)，開(kāi)發(fā)商“捂盤(pán)惜售”,，“哄抬房?jī)r(jià)”等行為必將大為減少,。因?yàn)椋M快回籠資金將成為它們生存策略的首選,。同時(shí),，隨著房?jī)r(jià)回落，盈利空間縮小,，投資性需求也將隨之降低,。A02b