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專欄 劉寶宏 東北財經(jīng)大學教師,、博士

目前看來,，房市調(diào)控政策的重心理應放在“增加住房有效供給”之上,。雖然供給以及市場監(jiān)管都已在政策名單之列,，但還缺乏具體、明確,，更具可操作性以及“立竿見影”的實施細則,。

面對日益瘋狂的房價,，中央政府再出“重拳”。4月14日出臺的房市新政被稱為“四猛招”:一是抑制不合理住房需求,；二是增加住房有效供給,；三是加快保障性安居工程建設(shè),；四是加強市場監(jiān)管,?；凇八拿驼小奔毣摹秶鴦赵宏P(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》已于4月17日公布,。與以往房市調(diào)控政策相比,，此次新政從需求,、供給,、監(jiān)管等多個層面入手,，可見中央政府對遏制房價過快上漲決心之大,，力度之強,。

房市新政的重心是“調(diào)控房產(chǎn)需求”,，具體措施是房貸新政:對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人,、配偶及未成年子女),，貸款首付款比例不得低于30%,；對貸款購買第二套住房的家庭,，貸款首付款比例不得低于50%,，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍,；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高,。政策背后隱含的邏輯是,，房價上漲是需求推動的結(jié)果，把房產(chǎn)需求控制在合理范圍之內(nèi),，房價自然會應聲而落。理想與現(xiàn)實總是有一段距離,，現(xiàn)有政策對房產(chǎn)需求的影響到底如何,？

房產(chǎn)需求可粗略分為自住性（包括改善型）需求與投資性（包括投機性）需求,。對于投資性（包括投機性）需求,，由于這類人掌握大批資金且多全款購房,，所以,，提高首付和利率對他們不會有直接影響,。正如溫州炒房團領(lǐng)軍人物吳昊所言，“其實并沒有影響”,。但是,，由于對房價未來走勢以及套利空間判斷的不確定增加，短期內(nèi)房產(chǎn)的投資性需求將會有所減少,。

自住性（包括改善型）需求是房產(chǎn)需求的主體,。由于人口結(jié)構(gòu)造成的家庭分裂速度加速,、城市化率進入高增長期、收入水平提高使消費欲望上升,、改善型需求增長等諸多原因，房產(chǎn)需求具有“剛性”且呈不斷增長之勢,。另一方面,，房貸新政將使購房成本進一步增加,。以貸款100萬元,、期限20年,、等額本息還款方式計算，月還款利息成本將增加1332元,，總的利息成本將增加近32萬元,。可以預見,，在需求不斷增長而購房成本增加的合力作用下,，自住性購房將發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化:戶型需求重點由大變小。與之對應,，中小戶型商品房由于需求量激增,，房價將會進一步上漲，而大戶型商品房價將保持相對穩(wěn)定或有所回落,?？紤]到中小戶型商品房原本就是自主性購房的需求重點，所以,，房貸新政將使更多的人難圓住房夢,。

普通百姓一般不會像專業(yè)學者那樣思考。鋪天蓋地的房市新政宣傳以及樂觀預期,，將使更多的人推遲購房計劃,，加之投資需求短期內(nèi)的回落，房市新政對市場的直接影響將是觀望性需求增大,，短期內(nèi)房產(chǎn)市場甚至會有所“降溫”,。但是，倘若據(jù)此認為房市新政取得了勝利,，則未免有點過于樂觀,。

目前看來,，房市調(diào)控政策的重心理應放在“增加住房有效供給”之上。雖然“四猛招”是一個“組合拳”,，供給以及市場監(jiān)管都已在政策名單之列,，但是，相較于房貸新政而言,，還是缺乏具體,、明確，更具可操作性以及“立竿見影”的實施細則,。比如,，取消商品房預售制度，提高房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例等,。倘若這些政策出臺,，開發(fā)商“捂盤惜售”，“哄抬房價”等行為必將大為減少,。因為,，盡快回籠資金將成為它們生存策略的首選。同時,，隨著房價回落,，盈利空間縮小，投資性需求也將隨之降低,。A02b