第二套房50%首付,，已算是“比較重”的信貸調控,，還應實行差別化的土地,、稅收政策
【背景】4月15日,，中國官方宣布,，對貸款購買第二套住房的家庭,，貸款首付款不得低于50%,，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的,，大幅度提高首付款比例和利率水平,。
此項政策其實早在4月14日國務院常務會議就已經做出，事隔一天終于公布,。14日,，關于國務院常務會議的官方新聞僅指出:“實行更加嚴格的差別化住房信貸政策，抑制投機性購房,。加快研究制定合理引導個人住房消費的稅收政策,。”
事實上,，自2009年12月14日國務院常務會議始，以“國十一條”為核心的一系列調控組合拳頻頻出臺,，一系列控制房價上漲的舉措頻出:營業(yè)稅優(yōu)惠取消,，二套房貸首付重回四成，提高開發(fā)商的拿地成本,，加快保障性住房的建設,。
但遺憾的是，房價不降反升,，而且上漲的速度明顯快于調控前,。在短短三個月內，全國一線城市的房價保守估計漲幅不下30%,。4月14日,，國家統(tǒng)計局公布的數據顯示，今年3月,，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%,，其中新建住宅銷售價格同比上漲14.2%，新建商品住宅價格同比上漲15.9%,。這創(chuàng)造了該統(tǒng)計數據有史以來的最高記錄,。
政府對遏制房價上漲態(tài)度明朗，但房地產政策緣何“失靈”,？如何通過更具針對性的政策,，引導房地產的合理消費？
財經評論員、并購律師馬光遠認為,，盡管國務院常務會議仍然用“部分城市”房價上漲過快作為對目前房價走勢的基本判斷,，但房地產泡沫顯然已經從部分城市向全國蔓延，并且形成了全局性的瘋狂態(tài)勢,。
抑制房價上漲無論是在難度,，還是在范圍上，都發(fā)生了很大的變化,。馬光遠表示,，溫家寶總理此番對城市房價瘋漲做出的批示，意味著未來房地產調控的政策將從全面調控到“重點打擊”轉變,。
關于前段時期房地產政策“失靈”的原因,，馬光遠認為，政府態(tài)度不堅決,，目標信號錯亂是“最主要的因素”,。其次，開發(fā)商過度夸大了“政策無用論”,，引發(fā)民眾的恐慌,。其三，很多政策,，比如建設保障性住房,，這是政府應承擔的責任，由于歷史欠賬累累,，建設周期長,，短期內難以撼動高房價。
從本輪房地產上漲的誘因看,，2009年前半年,，居住需求占了多數，而下半年,，最大的推手就是投機性購房,。但此前用取消營業(yè)稅優(yōu)惠等隔靴搔癢的手段，根本無法抑制投機,。而此次國務院把二套房首付提高至50%,，已算是“比較重”的調控政策。
由于政策的“準星”失效,，一些政策不僅沒有抑制炒房者,，卻直接造成了民眾的恐慌。比如,，取消營業(yè)稅優(yōu)惠,，各大銀行開始取消利率優(yōu)惠,，直接增加了民眾購房的成本，一些本來持觀望態(tài)度的民眾恐慌性入市,。
馬光遠指出,，當下房價瘋漲至此，已經和“居住需求”毫無關系,。支撐房價的唯一因素就是投機,，博取資本利得的收益。在這種情況下,，政府應放棄“四面出擊”的策略,，而突出重點，使調控政策更具有針對性,。
而要抑制房地產投機,，一方面要通過信貸杠桿，增加投機性購房的成本和門檻,，另一方面,，要通過稅收杠桿，降低投機者的房地產投資收益,。就政策的選項而言,，只能在土地、稅收和信貸上做文章,。
馬光遠強調,，應該實行差別化的土地政策。除了區(qū)分保障性住房和商品房,，更重要的是,，土地供應的總量上,，應大幅增加而不應該減少,。然后，再增加一般商品房和保障性住房的用地供應,，從而抑制地價,。
其次，出臺更有針對性的差別化信貸政策,。首套住房貸款利率和首付優(yōu)惠,，“至少在目前仍然應該堅持”。他表示,，如果貿然取消,，或將引發(fā)恐慌性的購房。同時應該提高商品房開發(fā)的資本金比例,，把去年降低至20%的資本金再次提高,。
最后，馬光遠建議實行“有保有壓”的差別化稅收政策。具體而言,，一要盡快推行房產稅的試點,，對擁有別墅等高檔住宅、二套以上住房的,，征收房產稅,；二是對賣第二套住房以上的，征收暴利稅,，或者征收特別消費稅,；三是對購買多套住房的，累進征收營業(yè)稅,?！?/P>
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作者：
馬光遠
編輯：
張恒
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