第二套房50%首付，已算是“比較重”的信貸調(diào)控,，還應(yīng)實(shí)行差別化的土地,、稅收政策
【背景】4月15日，中國(guó)官方宣布,，對(duì)貸款購買第二套住房的家庭,，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍,；對(duì)貸款購買第三套及以上住房的,，大幅度提高首付款比例和利率水平。
此項(xiàng)政策其實(shí)早在4月14日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議就已經(jīng)做出,，事隔一天終于公布,。14日，關(guān)于國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議的官方新聞僅指出:“實(shí)行更加嚴(yán)格的差別化住房信貸政策,，抑制投機(jī)性購房,。加快研究制定合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)的稅收政策?！?/FONT>
事實(shí)上,，自2009年12月14日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議始，以“國(guó)十一條”為核心的一系列調(diào)控組合拳頻頻出臺(tái),，一系列控制房?jī)r(jià)上漲的舉措頻出:營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠取消,，二套房貸首付重回四成，提高開發(fā)商的拿地成本,，加快保障性住房的建設(shè),。
但遺憾的是，房?jī)r(jià)不降反升,，而且上漲的速度明顯快于調(diào)控前,。在短短三個(gè)月內(nèi),，全國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)保守估計(jì)漲幅不下30%。4月14日,，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示,，今年3月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲11.7%,，其中新建住宅銷售價(jià)格同比上漲14.2%,，新建商品住宅價(jià)格同比上漲15.9%。這創(chuàng)造了該統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)有史以來的最高記錄,。
政府對(duì)遏制房?jī)r(jià)上漲態(tài)度明朗,，但房地產(chǎn)政策緣何“失靈”？如何通過更具針對(duì)性的政策,，引導(dǎo)房地產(chǎn)的合理消費(fèi),？
財(cái)經(jīng)評(píng)論員、并購律師馬光遠(yuǎn)認(rèn)為,，盡管國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議仍然用“部分城市”房?jī)r(jià)上漲過快作為對(duì)目前房?jī)r(jià)走勢(shì)的基本判斷,，但房地產(chǎn)泡沫顯然已經(jīng)從部分城市向全國(guó)蔓延，并且形成了全局性的瘋狂態(tài)勢(shì),。
抑制房?jī)r(jià)上漲無論是在難度,，還是在范圍上，都發(fā)生了很大的變化,。馬光遠(yuǎn)表示,，溫家寶總理此番對(duì)城市房?jī)r(jià)瘋漲做出的批示，意味著未來房地產(chǎn)調(diào)控的政策將從全面調(diào)控到“重點(diǎn)打擊”轉(zhuǎn)變,。
關(guān)于前段時(shí)期房地產(chǎn)政策“失靈”的原因,，馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，政府態(tài)度不堅(jiān)決,，目標(biāo)信號(hào)錯(cuò)亂是“最主要的因素”,。其次，開發(fā)商過度夸大了“政策無用論”,，引發(fā)民眾的恐慌,。其三，很多政策,，比如建設(shè)保障性住房,，這是政府應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，由于歷史欠賬累累,，建設(shè)周期長(zhǎng),，短期內(nèi)難以撼動(dòng)高房?jī)r(jià)。
從本輪房地產(chǎn)上漲的誘因看,，2009年前半年,，居住需求占了多數(shù),，而下半年，最大的推手就是投機(jī)性購房,。但此前用取消營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠等隔靴搔癢的手段，根本無法抑制投機(jī),。而此次國(guó)務(wù)院把二套房首付提高至50%,，已算是“比較重”的調(diào)控政策。
由于政策的“準(zhǔn)星”失效,，一些政策不僅沒有抑制炒房者,，卻直接造成了民眾的恐慌。比如,，取消營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠,，各大銀行開始取消利率優(yōu)惠，直接增加了民眾購房的成本,，一些本來持觀望態(tài)度的民眾恐慌性入市,。
馬光遠(yuǎn)指出，當(dāng)下房?jī)r(jià)瘋漲至此,，已經(jīng)和“居住需求”毫無關(guān)系,。支撐房?jī)r(jià)的唯一因素就是投機(jī)，博取資本利得的收益,。在這種情況下,，政府應(yīng)放棄“四面出擊”的策略，而突出重點(diǎn),，使調(diào)控政策更具有針對(duì)性,。
而要抑制房地產(chǎn)投機(jī)，一方面要通過信貸杠桿,，增加投機(jī)性購房的成本和門檻,，另一方面，要通過稅收杠桿,，降低投機(jī)者的房地產(chǎn)投資收益,。就政策的選項(xiàng)而言，只能在土地,、稅收和信貸上做文章,。
馬光遠(yuǎn)強(qiáng)調(diào)，應(yīng)該實(shí)行差別化的土地政策,。除了區(qū)分保障性住房和商品房,，更重要的是，土地供應(yīng)的總量上,，應(yīng)大幅增加而不應(yīng)該減少,。然后,，再增加一般商品房和保障性住房的用地供應(yīng)，從而抑制地價(jià),。
其次,，出臺(tái)更有針對(duì)性的差別化信貸政策。首套住房貸款利率和首付優(yōu)惠,，“至少在目前仍然應(yīng)該堅(jiān)持”,。他表示，如果貿(mào)然取消,，或?qū)⒁l(fā)恐慌性的購房,。同時(shí)應(yīng)該提高商品房開發(fā)的資本金比例，把去年降低至20%的資本金再次提高,。
最后,，馬光遠(yuǎn)建議實(shí)行“有保有壓”的差別化稅收政策。具體而言,，一要盡快推行房產(chǎn)稅的試點(diǎn),，對(duì)擁有別墅等高檔住宅、二套以上住房的,，征收房產(chǎn)稅,；二是對(duì)賣第二套住房以上的，征收暴利稅,，或者征收特別消費(fèi)稅,；三是對(duì)購買多套住房的，累進(jìn)征收營(yíng)業(yè)稅,?！?/P>
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作者：
馬光遠(yuǎn)
編輯：
張恒
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