差別化的稅收不僅僅限于營(yíng)業(yè)稅和印花稅等毛毛雨,，而應(yīng)該在房產(chǎn)稅,、特別消費(fèi)稅或者暴利稅上邁出實(shí)質(zhì)性的步伐,。在打擊投機(jī)的同時(shí),，一定要明確對(duì)購買房屋自住者的鼓勵(lì)和支持。
4月17日,，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》（即10號(hào)文）,。從信貸、稅收,、土地,、保障有效供應(yīng)和維護(hù)市場(chǎng)交易秩序等多個(gè)維度提出了一攬子限制投機(jī)炒房、遏制房?jī)r(jià)不合理上漲的政策,。
和以前的調(diào)控政策比較,，10號(hào)文最大的亮點(diǎn)除了在金融和稅收政策上實(shí)行史上最嚴(yán)厲的差別化調(diào)控政策之外，就是開宗明義地表明了政府與高房?jī)r(jià)切割的決心,，并且將遏制高房?jī)r(jià)上升到嚴(yán)重影響社會(huì)和諧穩(wěn)定的高度,。特別指出，住房問題關(guān)系國(guó)計(jì)民生,，既是經(jīng)濟(jì)問題,，更是影響社會(huì)穩(wěn)定的重要民生問題，要求各地區(qū),、各有關(guān)部門必須充分認(rèn)識(shí)房?jī)r(jià)過快上漲的危害性,，將遏制房?jī)r(jià)與維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定等量齊觀，這是中央對(duì)高房?jī)r(jià)危害性的表述最嚴(yán)重的一次,。
10號(hào)文打出了有史以來最厲害的三記重拳:
其一,，史上最嚴(yán)格的信貸政策，在重申二套房貸的首付最少50%,，第三套及以上住房的首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高的基本要求之外,，特別要求，對(duì)商品住房?jī)r(jià)格過高,、上漲過快,、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況,，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款,；其次，對(duì)炒房行為發(fā)出國(guó)內(nèi)的“限外令”,，規(guī)定“對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款”,。同時(shí),，地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施,，在一定時(shí)期內(nèi)限定購房套數(shù),。很顯然，這是對(duì)某些地方民間炒房團(tuán)的炒房行為在信貸上禁止,，同時(shí)，授權(quán)地方可以采取任何“禁買”的行為,；
其二,，針對(duì)投機(jī)和炒房行為的稅收政策即將出臺(tái)，10號(hào)文提出要建立引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策,，并且要求嚴(yán)格“土地增值稅”的征收,。種種跡象表明，房產(chǎn)稅和特別消費(fèi)稅很快會(huì)試點(diǎn)出爐,；
其三,，大幅度增加土地供應(yīng)，嚴(yán)格土地供應(yīng)結(jié)構(gòu),。根據(jù)國(guó)土資源部公布的今年供地計(jì)劃,，大數(shù)是18萬公頃，幾乎是去年土地供應(yīng)的3倍,。而且,，特別提出要調(diào)整住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。按照10號(hào)文的設(shè)計(jì),，未來的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)應(yīng)該由保障性住房,、中小套型普通商品住房和高端商品房構(gòu)成，而保障性住房和小戶型商品房應(yīng)該占70%以上,。這意味著大量的住房將由保障性住房和低價(jià)的小戶型商品房構(gòu)成,，這種結(jié)構(gòu)，既可以抑制住房的過度和超前消費(fèi),，又可以在總體上平抑房?jī)r(jià),。
一些人對(duì)于10號(hào)文能否得到執(zhí)行信心不足，依然擔(dān)心10號(hào)文會(huì)和以前的調(diào)控政策一樣被化解,。因此,，確保10號(hào)文不折不扣地執(zhí)行是問題的關(guān)鍵。
由此,，為了確保10號(hào)文能真正發(fā)揮其應(yīng)有的威力,，打擊投機(jī)和炒房行為，同時(shí)亦能進(jìn)一步鼓勵(lì)普通民眾的購房需求,，需要在政策的執(zhí)行力上進(jìn)一步完善,。筆者建議:其一,，在信貸政策上，對(duì)于三套以上房貸的暫停,，10號(hào)文確定的范圍為房?jī)r(jià)過高和上漲過快的地區(qū),，銀監(jiān)會(huì)應(yīng)該對(duì)此范圍予以明確的釋義，避免流于形式,；其二,，對(duì)于授權(quán)地方政府采取臨時(shí)措施限制炒房行為，住建部應(yīng)該對(duì)此做進(jìn)一步的解釋,，特別是對(duì)一些炒作尤為嚴(yán)重的地區(qū),，一定要“點(diǎn)名”，在具體措施上給予指導(dǎo),；其三,，盡快出臺(tái)差別化的稅收政策。差別化的稅收政策絕不僅僅限于營(yíng)業(yè)稅和印花稅等毛毛雨般的差別對(duì)待,，而應(yīng)該在房產(chǎn)稅,、特別消費(fèi)稅或者暴利稅上邁出實(shí)質(zhì)性的步伐。具體而言,，一要盡快推行房產(chǎn)稅的試點(diǎn),，對(duì)別墅等高檔住宅、擁有二套以上住房者征收房產(chǎn)稅,；二是為了抑制炒房行為,，應(yīng)該對(duì)賣第二套住房以上的行為征收暴利稅，或者征收特別消費(fèi)稅,，抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為,；三是對(duì)于購買多套住房的行為，應(yīng)累進(jìn)征收營(yíng)業(yè)稅,。
筆者希望,，政策在打擊投機(jī)的同時(shí)，一定要明確對(duì)購買房屋自住者的鼓勵(lì)和支持,。在一套房貸上,，必須明確堅(jiān)持七折的優(yōu)惠和20%的首付，避免民眾的恐慌,；稅收政策亦如此,，筆者特別建議，對(duì)于90平方米以下的普通住房,，應(yīng)該完全減免所有的交易稅費(fèi),，以真正引導(dǎo)住房消費(fèi)，鼓勵(lì)購房自住,，而不是和以前取消營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠的政策一樣,，在打擊投機(jī)客的同時(shí),，也加重普通買家的負(fù)擔(dān)。
（馬光遠(yuǎn),，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士）
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作者：
馬光遠(yuǎn)
編輯：
張恒
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