□晨報(bào)特約評論員 蘇振華
連日來，樓市調(diào)控重拳頻出,，且目標(biāo)直指投機(jī)型購房,。繼將二套房首付比例提高到50％后，國務(wù)院又發(fā)出通知,，要求商品住房價(jià)格過高,、價(jià)格上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū),，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況,，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款,。并要求財(cái)政部,、稅務(wù)總局加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策,。
自2003年以來，中央出臺了多少樓市調(diào)控政策,，數(shù)都數(shù)不清了,。但歷年的調(diào)控政策，基本上對市場走勢沒有起到實(shí)質(zhì)性的效果,。這一次仍會如此嗎,？回答這個(gè)問題，首先需要弄清楚推動房價(jià)暴漲的原因是什么,。如果說前些年房價(jià)上漲主要還是有自住型的剛性需求在起作用的話,，那么最近的房價(jià)走勢極大程度是由炒房所導(dǎo)致的。理由很簡單,，在目前的高房價(jià)之下,，租金收益和房價(jià)早已不成比例，買得起房且用于自住的購房者應(yīng)該差不多都已經(jīng)買房了,，敢于搏擊目前高房價(jià)的,，大多數(shù)是投機(jī)客。此外,，寬松的銀行信貸政策也是炒房盛行的助推器,。這是立足于市場本身的兩點(diǎn)基本判斷。由此反觀目前的政策,，提高二套房首付比例和按揭利率,，可以認(rèn)為是針對炒房的精確打擊行動。
政策效果能否很快顯現(xiàn),，取決于三個(gè)因素:第一,，遏制炒房的政策是否會得到有效執(zhí)行；第二,，中央政府如何判斷房價(jià)下跌對實(shí)體經(jīng)濟(jì)可能產(chǎn)生的影響,；第三，地方政府是否會有消解性的政策出臺,。先看第一點(diǎn),，目前的政策是國務(wù)院繞過相關(guān)部委和地方政策直接出臺的一刀切政策，短期內(nèi)對這些政策的執(zhí)行是剛性的,，銀行和地方政府沒有回旋的余地,；第二，在住房成為一個(gè)炒作工具的事實(shí)之下,，房價(jià)下跌,，不會對實(shí)體經(jīng)濟(jì)有太大的實(shí)質(zhì)性影響——中國股市從6124點(diǎn)跌到1664點(diǎn)，產(chǎn)生了所謂 “經(jīng)濟(jì)崩盤”的后果了嗎？只不過是財(cái)富的重新分配而已,。而房價(jià)脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)持續(xù)暴漲,，長期內(nèi)則必定會產(chǎn)生災(zāi)難性后果，相信在這一點(diǎn)上,，中央政府的判斷是清晰的,，不會為利益集團(tuán)種種聳人聽聞的言論所左右；第三,，地方政府不愿意房價(jià)下跌,，這會影響地方政府的賣地收入，但地方政府可打的牌并不多,，無非是減少土地供應(yīng)而已,，可是被炒家囤積的房源在完成充分換手之前，減少土地供應(yīng)是不會對市場產(chǎn)生立竿見影的效果的,。即便這些政策效果不明顯，對中央政府來說,，打擊炒房還有住房保有稅,、住房轉(zhuǎn)讓的高額所得稅、加大土地供應(yīng)等三類政策工具可供選擇,。最近政策面頻繁傳出的消息表明,，這些政策有望進(jìn)入試點(diǎn)階段。
對于市場上的炒家來說,，不應(yīng)該抱怨目前的政策太過無情,。在長期內(nèi)，市場是有效的,，脫離了基本面的房價(jià)暴漲態(tài)勢不可能持續(xù),。事實(shí)上，盡管前一段時(shí)期房地產(chǎn)市場可謂是烈火烹油一般,，但地產(chǎn)股的走勢在四月初已經(jīng)開始小幅下調(diào),，這表明市場本身已經(jīng)有自我調(diào)整的需求了。這一點(diǎn),，廣大的炒家們就沒有注意到嗎,？
（作者為浙江大學(xué)公共管理學(xué)院副教授）
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作者：
蘇振華
編輯：
張恒
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