【“如何認(rèn)識當(dāng)前中國住房市場”系列評論之二】
任壽根
當(dāng)前，中央政府出“重拳”調(diào)控住房市場,，給火熱的住房市場“潑潑涼水”,、“降降溫”,，其目的是促進住房市場理性發(fā)展。未來的政策取向一方面應(yīng)看房價的走勢,，另一方面還應(yīng)注意控制兩大風(fēng)險,，一是金融風(fēng)險，二是失業(yè)率上升風(fēng)險,。
中國調(diào)控住房市場應(yīng)首要防范的風(fēng)險是金融風(fēng)險,。
自2005年以來，筆者有些機會接觸一些商業(yè)銀行的高管,，發(fā)現(xiàn)一個有趣的事就是,，幾乎所有的銀行高管都對住房市場的發(fā)展信心“爆棚”，在他們的心中,，房價只會漲,，不可能會跌的。由于銀行對住房市場“一根筋”式地認(rèn)為房價不可能會跌,，銀行信貸結(jié)構(gòu)必定是畸形的,，即對住房市場信貸投放過度。據(jù)有關(guān)部門公布的數(shù)據(jù),，今年一季度,，主要金融機構(gòu)及農(nóng)村合作金融機構(gòu)和城市信用社房地產(chǎn)人民幣貸款新增8457億元，季末余額同比增長44.3%,，比上年末高6.2個百分點,。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增3207億元,，季末余額同比增長31.1%,，比上年末上升0.5個百分點；個人購房貸款新增5227億元,，季末余額同比增長53.4%,，比上年末上升10.3個百分點；一季度房地產(chǎn)貸款在人民幣貸款中的占比為32.53%,。
有人認(rèn)為,，即使中國住房市場泡沫破裂，中國的銀行系統(tǒng)不會出現(xiàn)問題,。這種觀點是站不住腳的,。
從歷史經(jīng)驗看，幾乎找不到住房市場泡沫破裂未將銀行“拖下水”的事例,。住房市場泡沫產(chǎn)生的一個重要原因是銀行對住房市場的“過度放水”,，美國的次貸危機就是一個重要教訓(xùn)。有人會說中國的情況與美國的情況不一樣,，美國次貸危機發(fā)生的原因是金融系統(tǒng)把錢過多地借給了窮人買房子,，而我要說的是即使美國不發(fā)生次貸危機,，也會發(fā)生良貸危機,，當(dāng)房價出現(xiàn)暴跌,，難道把錢借給富人買房子就不會發(fā)生金融危機？因為當(dāng)房價出現(xiàn)暴跌時,，富人同樣也會把房子扔給銀行,，頂多自己賠些錢。在次貸危機之前,，世界上絕大部分因住房市場泡沫破裂產(chǎn)生的金融危機都沒區(qū)分是良貸危機還是次貸危機,。這就是說，即便是銀行把錢借給富人買房,，如果住房市場泡沫破裂,，銀行壞賬同樣會大量增加。所以,，那種認(rèn)為向中國的銀行系統(tǒng)借錢買房的大多都是有實力的,，即使住房市場泡沫破裂也不會產(chǎn)生金融風(fēng)險的觀點是過于樂觀的。
很多人認(rèn)為最近中央政府出臺的調(diào)控住房市場的幾招貨幣政策是很猛的,，其實,，這幾招貨幣政策還是比較溫柔的，用物業(yè)稅調(diào)控住房市場才叫厲害,。據(jù)媒體報道,，重慶“特別房產(chǎn)消費稅”方案已獲批，國家將在一些城市試點開征個人住房消費稅,，此次“特別房產(chǎn)消費稅”將針對大戶型,、非自住高檔住宅和多套住宅，但具體稅率如何仍在敲定中,。這招對控制一些城市房價過快增長也比較厲害,，但還不如物業(yè)稅厲害。調(diào)控住房市場防范金融風(fēng)險應(yīng)采取兩個方面的措施,。第一,，進一步優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，日前出臺的幾招方向是正確的,，從信貸結(jié)構(gòu)上下手找到了調(diào)控住房市場的關(guān)鍵,，今后還應(yīng)繼續(xù)在調(diào)整和優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)上下工夫。第二,，是繼續(xù)適度控制流動性,，通過提高銀行準(zhǔn)備金率、公開市場操作收緊流動性比加息好,，因為加息可能會對實體經(jīng)濟造成傷害,，并可能導(dǎo)致熱錢大量涌入,。
中國住房市場調(diào)控要防范的第二大風(fēng)險就是失業(yè)率大幅上升，尤其是農(nóng)民工就業(yè)問題,。最近一些地區(qū)鬧“民工荒”,，其中一個重要原因是大量農(nóng)民工在住房的建筑和裝修工地上。住房市場調(diào)控會使住房市場降溫,，住房的建筑和裝修工地上不會像以前那么熱鬧了,，農(nóng)民工失業(yè)率會上升，這個風(fēng)險應(yīng)引起高度重視,。筆者見過一個從事住房裝修的農(nóng)民工,，他說去年實在是忙不過來，住房裝修的業(yè)務(wù)非常多,，今年差遠了,，不少農(nóng)民工閑著。那么,，因住房市場降溫失去就業(yè)機會的農(nóng)民工去哪就業(yè)呢,？一個去向就是勞動力密集型的出口生產(chǎn)企業(yè)。所以中國在人民幣升值問題上是無法退讓的,，人民幣升值必定導(dǎo)致大量勞動力密集型的出口生產(chǎn)企業(yè)倒閉,，進而導(dǎo)致大量農(nóng)民工失業(yè)。防范失業(yè)率大幅上升的第二項措施是繼續(xù)加大對中西部地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),；第三項措施是應(yīng)加大社會保障房的建設(shè),，因為建設(shè)社會保障性住房可以吸納一部分農(nóng)民工就業(yè)。
（作者系經(jīng)濟學(xué)教授,此系列評論的第一篇《中國住房市場能躲過6年周期嗎》刊發(fā)于4月19日A23版）
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作者：
任壽根
編輯：
張恒
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