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【“如何認(rèn)識當(dāng)前中國住房市場”系列評論之二】

任壽根

當(dāng)前，中央政府出“重拳”調(diào)控住房市場,，給火熱的住房市場“潑潑涼水”,、“降降溫”,，其目的是促進(jìn)住房市場理性發(fā)展,。未來的政策取向一方面應(yīng)看房價(jià)的走勢,，另一方面還應(yīng)注意控制兩大風(fēng)險(xiǎn),，一是金融風(fēng)險(xiǎn),，二是失業(yè)率上升風(fēng)險(xiǎn)。

中國調(diào)控住房市場應(yīng)首要防范的風(fēng)險(xiǎn)是金融風(fēng)險(xiǎn),。

自2005年以來,，筆者有些機(jī)會(huì)接觸一些商業(yè)銀行的高管，發(fā)現(xiàn)一個(gè)有趣的事就是,，幾乎所有的銀行高管都對住房市場的發(fā)展信心“爆棚”，在他們的心中,，房價(jià)只會(huì)漲,，不可能會(huì)跌的,。由于銀行對住房市場“一根筋”式地認(rèn)為房價(jià)不可能會(huì)跌，銀行信貸結(jié)構(gòu)必定是畸形的,，即對住房市場信貸投放過度,。據(jù)有關(guān)部門公布的數(shù)據(jù)，今年一季度,，主要金融機(jī)構(gòu)及農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)和城市信用社房地產(chǎn)人民幣貸款新增8457億元,，季末余額同比增長44.3%，比上年末高6.2個(gè)百分點(diǎn),。其中,，房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增3207億元，季末余額同比增長31.1%,，比上年末上升0.5個(gè)百分點(diǎn),；個(gè)人購房貸款新增5227億元，季末余額同比增長53.4%,，比上年末上升10.3個(gè)百分點(diǎn),；一季度房地產(chǎn)貸款在人民幣貸款中的占比為32.53%。

有人認(rèn)為,，即使中國住房市場泡沫破裂,，中國的銀行系統(tǒng)不會(huì)出現(xiàn)問題。這種觀點(diǎn)是站不住腳的,。

從歷史經(jīng)驗(yàn)看,，幾乎找不到住房市場泡沫破裂未將銀行“拖下水”的事例。住房市場泡沫產(chǎn)生的一個(gè)重要原因是銀行對住房市場的“過度放水”,，美國的次貸危機(jī)就是一個(gè)重要教訓(xùn),。有人會(huì)說中國的情況與美國的情況不一樣，美國次貸危機(jī)發(fā)生的原因是金融系統(tǒng)把錢過多地借給了窮人買房子,，而我要說的是即使美國不發(fā)生次貸危機(jī),，也會(huì)發(fā)生良貸危機(jī)，當(dāng)房價(jià)出現(xiàn)暴跌,，難道把錢借給富人買房子就不會(huì)發(fā)生金融危機(jī),？因?yàn)楫?dāng)房價(jià)出現(xiàn)暴跌時(shí)，富人同樣也會(huì)把房子扔給銀行,，頂多自己賠些錢,。在次貸危機(jī)之前，世界上絕大部分因住房市場泡沫破裂產(chǎn)生的金融危機(jī)都沒區(qū)分是良貸危機(jī)還是次貸危機(jī),。這就是說,，即便是銀行把錢借給富人買房，如果住房市場泡沫破裂，銀行壞賬同樣會(huì)大量增加,。所以,，那種認(rèn)為向中國的銀行系統(tǒng)借錢買房的大多都是有實(shí)力的，即使住房市場泡沫破裂也不會(huì)產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)的觀點(diǎn)是過于樂觀的,。

很多人認(rèn)為最近中央政府出臺的調(diào)控住房市場的幾招貨幣政策是很猛的,，其實(shí)，這幾招貨幣政策還是比較溫柔的,，用物業(yè)稅調(diào)控住房市場才叫厲害,。據(jù)媒體報(bào)道，重慶“特別房產(chǎn)消費(fèi)稅”方案已獲批,，國家將在一些城市試點(diǎn)開征個(gè)人住房消費(fèi)稅,，此次“特別房產(chǎn)消費(fèi)稅”將針對大戶型、非自住高檔住宅和多套住宅,，但具體稅率如何仍在敲定中,。這招對控制一些城市房價(jià)過快增長也比較厲害，但還不如物業(yè)稅厲害,。調(diào)控住房市場防范金融風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)采取兩個(gè)方面的措施,。第一，進(jìn)一步優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu),，日前出臺的幾招方向是正確的,，從信貸結(jié)構(gòu)上下手找到了調(diào)控住房市場的關(guān)鍵，今后還應(yīng)繼續(xù)在調(diào)整和優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)上下工夫,。第二,，是繼續(xù)適度控制流動(dòng)性，通過提高銀行準(zhǔn)備金率,、公開市場操作收緊流動(dòng)性比加息好,，因?yàn)榧酉⒖赡軙?huì)對實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成傷害，并可能導(dǎo)致熱錢大量涌入,。

中國住房市場調(diào)控要防范的第二大風(fēng)險(xiǎn)就是失業(yè)率大幅上升,，尤其是農(nóng)民工就業(yè)問題。最近一些地區(qū)鬧“民工荒”,，其中一個(gè)重要原因是大量農(nóng)民工在住房的建筑和裝修工地上,。住房市場調(diào)控會(huì)使住房市場降溫，住房的建筑和裝修工地上不會(huì)像以前那么熱鬧了,，農(nóng)民工失業(yè)率會(huì)上升,，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)引起高度重視。筆者見過一個(gè)從事住房裝修的農(nóng)民工,，他說去年實(shí)在是忙不過來,，住房裝修的業(yè)務(wù)非常多,，今年差遠(yuǎn)了，不少農(nóng)民工閑著,。那么,，因住房市場降溫失去就業(yè)機(jī)會(huì)的農(nóng)民工去哪就業(yè)呢？一個(gè)去向就是勞動(dòng)力密集型的出口生產(chǎn)企業(yè),。所以中國在人民幣升值問題上是無法退讓的，人民幣升值必定導(dǎo)致大量勞動(dòng)力密集型的出口生產(chǎn)企業(yè)倒閉,，進(jìn)而導(dǎo)致大量農(nóng)民工失業(yè),。防范失業(yè)率大幅上升的第二項(xiàng)措施是繼續(xù)加大對中西部地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；第三項(xiàng)措施是應(yīng)加大社會(huì)保障房的建設(shè),，因?yàn)榻ㄔO(shè)社會(huì)保障性住房可以吸納一部分農(nóng)民工就業(yè),。

（作者系經(jīng)濟(jì)學(xué)教授,此系列評論的第一篇《中國住房市場能躲過6年周期嗎》刊發(fā)于4月19日A23版）