早報特約評論員 楊紅旭
房貸政策再傳變局,。
日前，銀監(jiān)會某官員接受記者采訪時表示:新的房貸政策是以房屋數(shù)量來認定是否為第二套,、第三套,，同時，認定范圍以家庭為單位,。而4月17日出臺的“國十條”中規(guī)定:對貸款購買第二套住房的家庭,，貸款首付款比例不得低于50%,，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍,。
二者相較,，當(dāng)然是前者更加嚴厲，將首套住房沒有使用房貸的家庭,，亦納入調(diào)控范疇,，無疑擴大了“打擊面”。目前尚不知是否包括房改房,，歷史上大量的公房都是無貸款地被居民購買,，如果包括，則將限制眾多的改善性購房需求,。至于首套是商品住宅的家庭，大多都曾利用過房貸,，與上述后者相比,，并無多大區(qū)別。
以家庭為單位確定住房的數(shù)量,，將遠比以個人為單位來得嚴厲,。估計這一點已確定無疑,。自4月14日開始的新一輪樓市調(diào)控，來勢洶洶,，直接以國務(wù)院的名義下發(fā)通知,，而非2005年以來屢屢使用的國務(wù)院辦公廳。況且,，“國十條”的文件名稱史無前例地嚴厲:“堅決遏制……房價過快上漲”,，而非國八條、國六條,、國十五條等文件名稱中的 “穩(wěn)定房價”,。
房地產(chǎn)業(yè)對信貸的高度依賴，決定了房貸政策對樓市影響力巨大,?？墒牵抠J政策又是最容易“被搗漿糊”的政策,，央行與銀監(jiān)會之間,、前兩者與商業(yè)銀行之間、各家商業(yè)銀行之間,、商業(yè)銀行總部與地方分行之間,，存在諸多利益分歧與博弈。以往實踐證明,，房貸政策最終都會嚴重走形,。
比如，2005年上半年,，在房貸政策緊縮之下,，上海多家商業(yè)銀行曾達成“君子協(xié)定”。然而,，隨著當(dāng)年下半年樓市陷入低迷,，房貸規(guī)模劇降，各家銀行為了爭奪作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的個人房貸,，紛紛置“君子”和“協(xié)定”于不顧,，放低房貸準入門檻，大打“擦邊球”,，聯(lián)盟很快分崩離析,，淪為業(yè)界笑談。
2007年9月27日,，赫赫有名的《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（即“二套房貸新政”）出臺,，其中規(guī)定:對已利用貸款購買住房，又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%,，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍,。然而，新政出臺后立即在銀行界引起混亂,，爭議和矛盾的焦點是如何界定“第二套住房”,，其中以“家庭”還是以“個人”為單位，是焦點中的焦點,。其后,，國有銀行如建行以“家庭”為單位，而股份制銀行和外資銀行如浦發(fā)銀行則以“個人”為單位,。
直到2007年12月5日,，迫不得已，央行和銀監(jiān)會又出臺了一個補丁文件——《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》,，強硬地規(guī)定:以借款人家庭（包括借款人,、配偶及未成年子女）為單位認定房貸次數(shù)，而且只要首套屬貸款買房,，“第二套”就不能再享受優(yōu)惠,，而且公積金貸款也不再享有“豁免權(quán)”。不過文件還是為部分改善性需求網(wǎng)開一面:對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭,，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行,。
歷史真的很有趣,。2008年10月，為了刺激樓市,，央行放松房貸政策,，規(guī)定:改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍,，最低首付款比例調(diào)整為20%,。也就是將上述的“網(wǎng)”又放開了一些。其結(jié)果是,，2009年很多投資投機性需求都在此政的“掩護”下,，大舉進入市場，部分城市房價扶搖直上,。從而又逼迫中央先是出臺“國四條”,，繼而是“國十一條”，還不夠用,，只能接著出“國十條”,，若還不行那該怎么辦,？想必還會有“國幾條”！
關(guān)于房貸新政,，銀監(jiān)會這位官員透露的信息可能準確，也可能存在偏差,，畢竟尚無正式文件出臺,。按“國十條”要求:住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部要會同人民銀行、銀監(jiān)會抓緊制定第二套住房的認定標準,。眼下各家銀行做法不一,，緊松有別，雖然在國務(wù)院罕見的嚴厲要求下,，商業(yè)銀行已不可能像2007年9月之后那樣“各行其是”,，但只有等細則出來，才有定論,。
理論上講,，“以房定套”的調(diào)控效果更佳，可銀行系統(tǒng)只有房貸信息,，卻無房產(chǎn)登記數(shù)據(jù),，必須要各地房管局配合，才能真正執(zhí)行,。另外,，房管部門并無全國聯(lián)網(wǎng)的房主信息，所以也只能限定一個城市的二套和多套房貸,，若投資者在多個城市都購有住房,，政策還是難以精準打擊。因此,，但愿“國十條”中的另一條要求盡快實現(xiàn):住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部要加快個人住房信息系統(tǒng)的建設(shè),。
（作者系房產(chǎn)專業(yè)研究人士）
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作者：
楊紅旭
編輯：
張恒
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