□ 文/記者羅科
中國房地產(chǎn)行業(yè)從1998年開始大發(fā)展,，到達(dá)2007年的浮華頂端后,，開始了2008年一年的滑落。
在持續(xù)的低谷中,，逼迫房地產(chǎn)業(yè)大轉(zhuǎn)型的要素也在逐漸生成：隨著房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)型臨界點(diǎn),，住房市場(chǎng)化10年來“政府、銀行,、開發(fā)商”之間的利益鏈開始出現(xiàn)了“嘎嘎”的斷裂聲,。
寒冬難捱
當(dāng)寒冷初臨時(shí)，一開始不會(huì)當(dāng)真,。
早在年初,，珠江三角洲住宅的成交量就顯著下降，房?jī)r(jià)隨之下跌,。當(dāng)時(shí),，業(yè)界樂觀認(rèn)為這只是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的局部問題，不久就會(huì)恢復(fù),。于是,，市場(chǎng)在等待著，等待著房地產(chǎn)商能在境外上市融資；等待著從緊的貨幣政策突然松動(dòng),，能夠給房地產(chǎn)開發(fā)商貸款,；等待著按揭貸款利率早一天下調(diào)；等待著市場(chǎng)上交易量的恢復(fù),。
但等來的結(jié)果是,，8月份中國“國房景氣指數(shù)”降至近10個(gè)月新低；中秋之前中國房地產(chǎn)龍頭萬科打響了長(zhǎng)三角住宅價(jià)格戰(zhàn)的第一槍,，萬科在長(zhǎng)三角的8個(gè)樓盤率先同時(shí)大幅度降價(jià),，席卷杭州、南京,、上海,、無錫……
中秋過后，降價(jià)風(fēng)潮由南向北擴(kuò)散至北京城,。在京畿重地,，開發(fā)商雖然沒有公開明碼降價(jià)，但也加入了瘋狂的“一口價(jià)”特價(jià)房,，購房抽獎(jiǎng),，贈(zèng)送面積、寶馬,、物業(yè)費(fèi)等暗戰(zhàn)中,。
據(jù)市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)金地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，目前北京市場(chǎng)上的打折房,、特價(jià)房項(xiàng)目已經(jīng)多達(dá)60個(gè),，折扣15%～30%不等。而北京市場(chǎng)萬科系項(xiàng)目?jī)r(jià)格的及時(shí)松動(dòng),，更使打折風(fēng)暴愈演愈烈,。
在打折降價(jià)的同時(shí)，開發(fā)商也加大了新開樓盤集中放量力度,。整個(gè)9月,，北京推出38個(gè)新盤，開盤最低均價(jià)6300元／平方米,，10月約有41個(gè)樓盤入市,。而9月的上海也有30余個(gè)住宅樓盤集中銷售，共計(jì)推出上百萬平方米新房源,。南京同月也有近40家樓盤促銷上市,。
促使開發(fā)商“痛下決心”不再學(xué)做“豬堅(jiān)強(qiáng)”的原因，是綿延不絕的市場(chǎng)陰霾使他們看不到照耀數(shù)年的晴朗天空何日能夠重現(xiàn),。
9月16日,，人民幣貸款基準(zhǔn)利率今年首次下調(diào),，房地產(chǎn)大佬們一時(shí)雀躍不已，但興奮過后發(fā)現(xiàn)那不過是一個(gè)美麗的“肥皂泡”,。按高策顧問房地產(chǎn)公司董事長(zhǎng)李國平的說法,，這不是對(duì)房地產(chǎn)具體開發(fā)企業(yè)而是對(duì)宏觀形勢(shì)的救市信號(hào)。
連綿9個(gè)月的陰霾,，足以讓人堅(jiān)信大雨的來臨,。中國人民銀行近期在全國50個(gè)大、中,、小城市進(jìn)行了城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查,，結(jié)果顯示：未來三個(gè)月打算買房的居民人數(shù)占比為13.3%，分別比上季和去年同期下降1.8和2.8個(gè)百分點(diǎn),，并創(chuàng)1999年此項(xiàng)調(diào)查開始以來最低水平,。
爭(zhēng)相出貨
遭遇國內(nèi)不景氣的開發(fā)商，偏巧還碰上了美國房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整引發(fā)的金融危機(jī),?！拔C(jī)至少將對(duì)中國房地產(chǎn)與金融市場(chǎng)產(chǎn)生心理層面的沖擊,?！敝薪鸸狙芯坎扛笨偨?jīng)理沈建光說。
美國危機(jī)的影響是全球性的,。中國各家商業(yè)銀行出于風(fēng)險(xiǎn)考慮,，對(duì)房地產(chǎn)貸款的審批變得更加謹(jǐn)慎；今年開發(fā)商赴境外上市融資也已不太可能,；今年外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)的意愿也隨著此次雷曼兄弟的破產(chǎn)而基本結(jié)束,，而且已進(jìn)入的外資也在加速退出中國房市。
目前,，等待破產(chǎn)裁決的摩根士丹利正計(jì)劃出售在上海的部分住宅項(xiàng)目,，包括租金昂貴的新天地區(qū)域的100多套酒店式服務(wù)公寓、“華山夏都”A棟116套物業(yè),。此外,，花旗也醞釀將上海閔行區(qū)“漕河景苑”中兩幢高層小戶型公寓出售。
盡管五合國際(5+1Werkhart)統(tǒng)計(jì),，外資只占中國房地產(chǎn)投資總額的3%,，但外資的集體離場(chǎng)，對(duì)市場(chǎng)的心理影響,，遠(yuǎn)高于實(shí)際作用,。
“不配合”的宏觀政策，疲軟的國際購買力,，再加上年底貸款還款期限臨近,，房地產(chǎn)開發(fā)商們不得不抓裝金九銀十”這個(gè)傳統(tǒng)銷售旺季,，實(shí)現(xiàn)今年最后一次出貨。
從歷史成交規(guī)律看,，10月過后樓市成交將慢慢轉(zhuǎn)冷,，一直到春節(jié)前后，樓市成交進(jìn)入一年中的低谷,。
可是9月已過,，市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)顯示，由南而北的降價(jià)風(fēng)潮顯然沒能撬動(dòng)已經(jīng)“冰封”的市場(chǎng),。以上海樓市為例,，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年“金九”的成交量甚至僅相當(dāng)于去年同期的約二成,。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國強(qiáng)預(yù)測(cè),，10月的樓市會(huì)是房?jī)r(jià)走低和成交回暖共存的局面。
房?jī)r(jià)在消費(fèi)者觀望和開發(fā)商著急中持續(xù)下落,。房?jī)r(jià)要下降到什么時(shí)候,，沒有人心里有底，但價(jià)格下降探底空間有多大,，卻有一個(gè)測(cè)算標(biāo)準(zhǔn),。
住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比直接反映出房?jī)r(jià)水平與廣大居民的自住需求相匹配的程度。按照世界銀行的標(biāo)準(zhǔn),，發(fā)展中國家合理的房?jī)r(jià)收入比在3～6倍之間,。
易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長(zhǎng)楊紅旭稱，依照國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)計(jì)算,，2007年全國整體房?jī)r(jià)收入比為7.44,。一線城市北京、深圳,、廣州的房?jī)r(jià)收入比已超過13,，上海也超過11。據(jù)此判斷,，楊紅旭認(rèn)為：“這些城市房?jī)r(jià)下調(diào)20%至30%都屬正常,。”
資金危局
降價(jià)是為了回款,，現(xiàn)金流已成為房地產(chǎn)商生死存亡的“命門”,。
按SOHO聯(lián)席主席潘石屹的直觀判斷，瘋狂的2006年和2007年,，中國的地產(chǎn)開發(fā)商在土地儲(chǔ)備上沉淀的資金可能高達(dá)2萬億元,。
有大陸媒體報(bào)道稱，排名前10位的開發(fā)商手中,，土地面積總量在1億平方米以上,。有些企業(yè)存地至少可供4年開發(fā)之用,。
開發(fā)商沒有收回的資金不只是沉淀在購買土地上的那一部分。國家統(tǒng)計(jì)局9月18日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，截止到8月末,，全國新建商品房空置面積1.3億平方米，同比增長(zhǎng)8.7%,。其中,，空置商品住宅6555萬平方米，如果按照每套平均面積100平方米計(jì)算,，現(xiàn)在實(shí)際有接近65萬套現(xiàn)房在空置,。另有數(shù)據(jù)顯示，1～8月,，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積1.65億平方米,，實(shí)現(xiàn)到位資金25102億元。
要使上述龐大規(guī)模的資金回籠,，北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉日前在《2008年中國房地產(chǎn)行業(yè)資金報(bào)告》中測(cè)算,，今年房地產(chǎn)行業(yè)的周轉(zhuǎn)資金缺口為6730億元。
潘石屹表示,，如果中央政府在稅收上面,，尤其是二手房的稅費(fèi)能夠適當(dāng)?shù)亟档停貧w到前幾年的水平,；第二套住房的按揭條件能夠適當(dāng)放松,，那么這些就是對(duì)中國房地產(chǎn)行業(yè)最大的支持,，這就是解救房地產(chǎn)行業(yè)危機(jī)的“解放軍”,。
但鐘偉領(lǐng)銜的課題組認(rèn)為，資金供求存在缺口,，并不意味著進(jìn)行注資就能夠解決行業(yè)內(nèi)存在的問題,，房地產(chǎn)行業(yè)遭遇調(diào)整的關(guān)鍵在于需求出現(xiàn)觀望和萎縮。
鐘偉在其報(bào)告中稱,，房地產(chǎn)行業(yè)是先有需求空缺,，然后有資金短缺，因此,，單純放松銀根的“救市”措施是不可取的,，也無法扭轉(zhuǎn)處于觀望和萎縮的需求。
“救市”難期
資金短缺的壓力,，已經(jīng)外化為降價(jià)潮,。
“就全國來說，房?jī)r(jià)現(xiàn)在已經(jīng)開始下跌了,?！敝袊康禺a(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)朱中一的判斷依據(jù)是,，商品房銷售量1～8月份在全國已經(jīng)有20個(gè)省市處于下降的態(tài)勢(shì)，雖然8月份70個(gè)城市房?jī)r(jià)同比上漲了5.3%,，但環(huán)比已經(jīng)下降0.1%了,。
中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌說，如果房地產(chǎn)行業(yè)下滑,，就很有可能出現(xiàn)明年房地產(chǎn)投資沒有增長(zhǎng)的現(xiàn)象,，從而使其對(duì)全國GDP的貢獻(xiàn)消失。因外貿(mào)已經(jīng)出現(xiàn)滑坡,，房地產(chǎn)再出問題就可能使GDP增長(zhǎng)小于9%,。這種情況下，就會(huì)沖擊就業(yè)問題,，招致經(jīng)濟(jì)硬著陸的風(fēng)險(xiǎn),。
“要從大角度考慮中國的房地產(chǎn)業(yè),，它不是一個(gè)簡(jiǎn)單的行業(yè)問題,。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林表示,，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)共占國家GDP的20%,，增加值的10%左右，此外還直接帶動(dòng)20個(gè),，間接帶動(dòng)50多個(gè)其他產(chǎn)業(yè),。
為鼓勵(lì)政府救市，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)近日就商品房?jī)r(jià)格持續(xù)下降所帶來的后果公開為政府算了一筆賬：首先實(shí)際造成的是140億平方米的存量資產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的下降,，而不是僅影響開發(fā)商,；其次影響的是土地的價(jià)格下跌和流拍，影響到地方政府的收入與支付能力,，轉(zhuǎn)而從減少這些公共開支上影響到居民的消費(fèi)支出,；其三影響農(nóng)民工的勞動(dòng)就業(yè)收入；其四影響的是不僅房企還款難,，還帶動(dòng)鋼材,、焦炭行業(yè)的價(jià)格下跌虧損，共同形成還貸風(fēng)險(xiǎn),。
|
作者：
羅科
編輯：
彭遠(yuǎn)文
|
