□ 文/記者羅科
中國房地產(chǎn)行業(yè)從1998年開始大發(fā)展,，到達(dá)2007年的浮華頂端后,，開始了2008年一年的滑落。
在持續(xù)的低谷中,，逼迫房地產(chǎn)業(yè)大轉(zhuǎn)型的要素也在逐漸生成：隨著房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)型臨界點,，住房市場化10年來“政府、銀行,、開發(fā)商”之間的利益鏈開始出現(xiàn)了“嘎嘎”的斷裂聲,。
寒冬難捱
當(dāng)寒冷初臨時，一開始不會當(dāng)真,。
早在年初,，珠江三角洲住宅的成交量就顯著下降，房價隨之下跌,。當(dāng)時,，業(yè)界樂觀認(rèn)為這只是中國房地產(chǎn)市場的局部問題，不久就會恢復(fù),。于是,，市場在等待著，等待著房地產(chǎn)商能在境外上市融資,；等待著從緊的貨幣政策突然松動,，能夠給房地產(chǎn)開發(fā)商貸款；等待著按揭貸款利率早一天下調(diào),；等待著市場上交易量的恢復(fù),。
但等來的結(jié)果是，8月份中國“國房景氣指數(shù)”降至近10個月新低,；中秋之前中國房地產(chǎn)龍頭萬科打響了長三角住宅價格戰(zhàn)的第一槍,，萬科在長三角的8個樓盤率先同時大幅度降價，席卷杭州,、南京,、上海、無錫……
中秋過后，降價風(fēng)潮由南向北擴(kuò)散至北京城,。在京畿重地,，開發(fā)商雖然沒有公開明碼降價，但也加入了瘋狂的“一口價”特價房,，購房抽獎,，贈送面積、寶馬,、物業(yè)費等暗戰(zhàn)中,。
據(jù)市場研究機(jī)構(gòu)金地產(chǎn)統(tǒng)計，目前北京市場上的打折房,、特價房項目已經(jīng)多達(dá)60個,，折扣15%～30%不等。而北京市場萬科系項目價格的及時松動,，更使打折風(fēng)暴愈演愈烈,。
在打折降價的同時，開發(fā)商也加大了新開樓盤集中放量力度,。整個9月,，北京推出38個新盤，開盤最低均價6300元／平方米,，10月約有41個樓盤入市,。而9月的上海也有30余個住宅樓盤集中銷售，共計推出上百萬平方米新房源,。南京同月也有近40家樓盤促銷上市,。
促使開發(fā)商“痛下決心”不再學(xué)做“豬堅強(qiáng)”的原因，是綿延不絕的市場陰霾使他們看不到照耀數(shù)年的晴朗天空何日能夠重現(xiàn),。
9月16日,，人民幣貸款基準(zhǔn)利率今年首次下調(diào)，房地產(chǎn)大佬們一時雀躍不已,，但興奮過后發(fā)現(xiàn)那不過是一個美麗的“肥皂泡”,。按高策顧問房地產(chǎn)公司董事長李國平的說法，這不是對房地產(chǎn)具體開發(fā)企業(yè)而是對宏觀形勢的救市信號,。
連綿9個月的陰霾,，足以讓人堅信大雨的來臨。中國人民銀行近期在全國50個大,、中,、小城市進(jìn)行了城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查，結(jié)果顯示：未來三個月打算買房的居民人數(shù)占比為13.3%,，分別比上季和去年同期下降1.8和2.8個百分點，并創(chuàng)1999年此項調(diào)查開始以來最低水平。
爭相出貨
遭遇國內(nèi)不景氣的開發(fā)商,，偏巧還碰上了美國房地產(chǎn)市場調(diào)整引發(fā)的金融危機(jī),。“危機(jī)至少將對中國房地產(chǎn)與金融市場產(chǎn)生心理層面的沖擊,?！敝薪鸸狙芯坎扛笨偨?jīng)理沈建光說。
美國危機(jī)的影響是全球性的,。中國各家商業(yè)銀行出于風(fēng)險考慮,，對房地產(chǎn)貸款的審批變得更加謹(jǐn)慎；今年開發(fā)商赴境外上市融資也已不太可能,；今年外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)的意愿也隨著此次雷曼兄弟的破產(chǎn)而基本結(jié)束,，而且已進(jìn)入的外資也在加速退出中國房市。
目前,，等待破產(chǎn)裁決的摩根士丹利正計劃出售在上海的部分住宅項目,，包括租金昂貴的新天地區(qū)域的100多套酒店式服務(wù)公寓、“華山夏都”A棟116套物業(yè),。此外,，花旗也醞釀將上海閔行區(qū)“漕河景苑”中兩幢高層小戶型公寓出售。
盡管五合國際(5+1Werkhart)統(tǒng)計,，外資只占中國房地產(chǎn)投資總額的3%,，但外資的集體離場，對市場的心理影響,，遠(yuǎn)高于實際作用,。
“不配合”的宏觀政策，疲軟的國際購買力,，再加上年底貸款還款期限臨近,，房地產(chǎn)開發(fā)商們不得不抓裝金九銀十”這個傳統(tǒng)銷售旺季，實現(xiàn)今年最后一次出貨,。
從歷史成交規(guī)律看,，10月過后樓市成交將慢慢轉(zhuǎn)冷，一直到春節(jié)前后,，樓市成交進(jìn)入一年中的低谷,。
可是9月已過，市場交易數(shù)據(jù)顯示,，由南而北的降價風(fēng)潮顯然沒能撬動已經(jīng)“冰封”的市場,。以上海樓市為例，根據(jù)統(tǒng)計,，今年“金九”的成交量甚至僅相當(dāng)于去年同期的約二成,。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)預(yù)測,，10月的樓市會是房價走低和成交回暖共存的局面。
房價在消費者觀望和開發(fā)商著急中持續(xù)下落,。房價要下降到什么時候,，沒有人心里有底，但價格下降探底空間有多大,，卻有一個測算標(biāo)準(zhǔn),。
住房價格與城市居民家庭年收入之比直接反映出房價水平與廣大居民的自住需求相匹配的程度。按照世界銀行的標(biāo)準(zhǔn),，發(fā)展中國家合理的房價收入比在3～6倍之間,。
易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長楊紅旭稱，依照國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)計算,，2007年全國整體房價收入比為7.44,。一線城市北京、深圳,、廣州的房價收入比已超過13,，上海也超過11。據(jù)此判斷,，楊紅旭認(rèn)為：“這些城市房價下調(diào)20%至30%都屬正常,。”
資金危局
降價是為了回款,，現(xiàn)金流已成為房地產(chǎn)商生死存亡的“命門”,。
按SOHO聯(lián)席主席潘石屹的直觀判斷，瘋狂的2006年和2007年,，中國的地產(chǎn)開發(fā)商在土地儲備上沉淀的資金可能高達(dá)2萬億元,。
有大陸媒體報道稱，排名前10位的開發(fā)商手中,，土地面積總量在1億平方米以上,。有些企業(yè)存地至少可供4年開發(fā)之用。
開發(fā)商沒有收回的資金不只是沉淀在購買土地上的那一部分,。國家統(tǒng)計局9月18日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，截止到8月末，全國新建商品房空置面積1.3億平方米,，同比增長8.7%,。其中，空置商品住宅6555萬平方米,，如果按照每套平均面積100平方米計算,，現(xiàn)在實際有接近65萬套現(xiàn)房在空置。另有數(shù)據(jù)顯示,，1～8月,，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積1.65億平方米,，實現(xiàn)到位資金25102億元。
要使上述龐大規(guī)模的資金回籠,，北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉日前在《2008年中國房地產(chǎn)行業(yè)資金報告》中測算,，今年房地產(chǎn)行業(yè)的周轉(zhuǎn)資金缺口為6730億元。
潘石屹表示,，如果中央政府在稅收上面，尤其是二手房的稅費能夠適當(dāng)?shù)亟档?，回歸到前幾年的水平,；第二套住房的按揭條件能夠適當(dāng)放松，那么這些就是對中國房地產(chǎn)行業(yè)最大的支持,，這就是解救房地產(chǎn)行業(yè)危機(jī)的“解放軍”,。
但鐘偉領(lǐng)銜的課題組認(rèn)為，資金供求存在缺口,，并不意味著進(jìn)行注資就能夠解決行業(yè)內(nèi)存在的問題,，房地產(chǎn)行業(yè)遭遇調(diào)整的關(guān)鍵在于需求出現(xiàn)觀望和萎縮。
鐘偉在其報告中稱,，房地產(chǎn)行業(yè)是先有需求空缺,，然后有資金短缺，因此,，單純放松銀根的“救市”措施是不可取的,，也無法扭轉(zhuǎn)處于觀望和萎縮的需求。
“救市”難期
資金短缺的壓力,，已經(jīng)外化為降價潮,。
“就全國來說，房價現(xiàn)在已經(jīng)開始下跌了,?！敝袊康禺a(chǎn)協(xié)會秘書長朱中一的判斷依據(jù)是，商品房銷售量1～8月份在全國已經(jīng)有20個省市處于下降的態(tài)勢,，雖然8月份70個城市房價同比上漲了5.3%,，但環(huán)比已經(jīng)下降0.1%了。
中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌說,，如果房地產(chǎn)行業(yè)下滑,，就很有可能出現(xiàn)明年房地產(chǎn)投資沒有增長的現(xiàn)象，從而使其對全國GDP的貢獻(xiàn)消失,。因外貿(mào)已經(jīng)出現(xiàn)滑坡,，房地產(chǎn)再出問題就可能使GDP增長小于9%。這種情況下,，就會沖擊就業(yè)問題,，招致經(jīng)濟(jì)硬著陸的風(fēng)險,。
“要從大角度考慮中國的房地產(chǎn)業(yè)，它不是一個簡單的行業(yè)問題,?！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林表示，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)共占國家GDP的20%,，增加值的10%左右,，此外還直接帶動20個，間接帶動50多個其他產(chǎn)業(yè),。
為鼓勵政府救市,，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)近日就商品房價格持續(xù)下降所帶來的后果公開為政府算了一筆賬：首先實際造成的是140億平方米的存量資產(chǎn)財富效應(yīng)的下降，而不是僅影響開發(fā)商,；其次影響的是土地的價格下跌和流拍,，影響到地方政府的收入與支付能力，轉(zhuǎn)而從減少這些公共開支上影響到居民的消費支出,；其三影響農(nóng)民工的勞動就業(yè)收入,；其四影響的是不僅房企還款難，還帶動鋼材,、焦炭行業(yè)的價格下跌虧損,，共同形成還貸風(fēng)險。
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作者：
羅科
編輯：
彭遠(yuǎn)文
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