現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記制度脫胎于計劃經(jīng)濟時代

中國現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記管理制度脫胎于計劃經(jīng)濟時代，分屬于不同的管理機構,。住建部門負責房屋所有權登記,；國土部門負責集體土地所有權、國有土地使用權,、集體建設用地使用權和宅基地使用權登記,；農(nóng)業(yè)部門負責耕地、草地承包經(jīng)營權登記,；林業(yè)部門負責林地所有權和使用權的登記,；漁業(yè)部門負責水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權的登記,；海洋部門負責海域,、無居民海島使用權的登記,。這種模式無法適應市場經(jīng)濟，無法保護個人物權,，非改不可,。

但各部門不會輕易放棄自己的權利，尤其是與不動產(chǎn)相關的權利,，與土地相關的審批權是含金量最高的審批權,。國土部與住建部的口徑就難以統(tǒng)一，在物權法頒布實施后,，國土部法律中心開展了一系列的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的調(diào)研和課題研究,，起草了土地統(tǒng)一登記條例建議稿、不動產(chǎn)登記法建議稿等,。

統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度頻頻遭遇阻礙

早在2010年,，住建部就開始推行全國住房信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)。不過,，由于附帶的反腐功能,，官員信息公開難，一些地方政府不愿配合,，加之基礎數(shù)據(jù)整理龐雜等,，住房信息聯(lián)網(wǎng)的推進一直很慢。2013年3月,，住建部曾下發(fā)《關于進一步加強城市個人住房信息系統(tǒng)建設管理的通知》,，要求地方做好個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)工作。

從2010年開始,，住建部推行全國房地產(chǎn)(行情 專區(qū))信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng),，目前已經(jīng)成型的住建部“全國房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)”由三個子系統(tǒng)組成，即個人住房信息系統(tǒng),、保障性住房信息系統(tǒng)和住房公積金監(jiān)管系統(tǒng),。住建部在2012年6月如期完成了40個主要城市的聯(lián)網(wǎng)目標之后，聯(lián)網(wǎng)的擴圍工作卻在一定程度上陷入了停滯狀態(tài),。

根據(jù)近期下發(fā)的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》（以下簡稱《規(guī)劃》）,，2020年之前要建立以土地為基礎的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，實現(xiàn)全國住房信息聯(lián)網(wǎng),，推進部門信息共享,。就在一年前，國務院辦公廳關于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知中要求,，在2015年以前,，所有地級以上城市原則上要實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)。這意味著個人住房信息聯(lián)網(wǎng)大限被延后5年,。

據(jù)國土部知情人士介紹,，不動產(chǎn)登記制度眼下還只是大致框架,，工作路徑圖暫未確定，“具體包括哪些內(nèi)容,、如何操作,，都要等到6月份不動產(chǎn)登記條例正式出臺才能明朗”

不動產(chǎn)登記恐怕并非劍指“腐敗”

輿論此前普遍認為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度將成為新的反腐利器：從今往后，包括房產(chǎn)在內(nèi)的公民不動產(chǎn)信息將突破多頭管理的腸梗阻,，任何人只要坐在家里輕點鼠標,，某個官員擁有多少房產(chǎn)立馬現(xiàn)形，據(jù)此即可判斷該官員是否有貪腐嫌疑,。

可是,，在今年國政協(xié)十二屆二次會議小組討論會間隙，全國政協(xié)委員,、國土資源部副部長徐德明接受記者專訪時表示,，（不動產(chǎn)登記制度）尊重公眾的意愿，不愿意公開就不公開,。

“尊重公眾的意愿,，不愿意公開就不公開?！边@句話可以有兩種理解。其一是尊重產(chǎn)權人的意愿,。一般而言,，很少有人愿意將自己的財產(chǎn)情況廣而告之，因此如果尊重產(chǎn)權人的意愿,，就只能是“不公開”,；其二是尊重大多數(shù)民眾的意愿，讓“民意”決定要不要公開某個公民的不動產(chǎn)信息,。如果是這樣,，相當一部分民眾基于反腐的焦慮，會傾向于“公開”,，至少會要求公開官員的房產(chǎn)信息,。從徐德明副部長回答記者提問的語境看，應該是前一種,。

而在此前,，為了緩解某些人的擔憂，住建部部長姜偉新不得不出面安撫各地官員,，表示住建部將在制度,、程序,、軟件等方面加強設計和管理，確保信息使用安全,。只有地方政府和住建部兩方都同意批準,，信息才能顯示出來，否則顯示出來的只是不完整的信息,。住房監(jiān)測數(shù)據(jù)成為高級機密：首先是應用系統(tǒng)不接入互聯(lián)網(wǎng),，多層加密很難破解；其次是各地方政府只能看到自己城市的數(shù)據(jù),。如果查詢或是修改,，都會留下記錄；再次,，調(diào)看數(shù)據(jù)需要政府,、住建部兩把鑰匙。

指望它來降房價,，更是異想天開

實際上要清理官員的房產(chǎn),，不用推動全國登記，真的去調(diào)查的話現(xiàn)在也能實現(xiàn),。而推動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記,，只是在聯(lián)網(wǎng)的基礎上，讓異地房產(chǎn)信息更加清晰,，信息查詢更加便捷,。即使全國聯(lián)網(wǎng)了，但實際上還是看官員的覺悟性和心理承受能力來選擇是否拋售房產(chǎn),，一方面他們可能是合法持有,，另一方面可能早以各種方式轉到親戚朋友名下，所以影響十分有限,。

這里邊就涉及到一個很重要的概念——“代持”,。事實上，這一點早已是公開的秘密,，尤其是在去年薄熙來案公審中,，薄家位于法國尼斯名勝區(qū)的豪宅，占地近四千平方米,，由法國人德威爾和英國人尼爾伍德各“代持”50%權益,。所以，這種“代持”現(xiàn)象也并不是小范圍的,，通過不動產(chǎn)登記來“擠出”部分官員手中多余的房產(chǎn),，恐怕并不樂觀。

而且,，就房價本身來說,，最終決定因素還是供求關系,。大城市還是面臨供不應求、小城市還是供大于求的,。即使不動產(chǎn)統(tǒng)一登記迫使官員可能拋售一定數(shù)量的房產(chǎn),，但是占據(jù)總量還是太小，廣州一年可能成交10萬到12萬套房子,，但是官員可能拋售也就幾千套房子,，影響范圍有限。

不動產(chǎn)登記制度不可能替代官員財產(chǎn)公開制度

《物權法》第18條對于查詢不動產(chǎn)登記資料的主體有明確的規(guī)定，即權利人和利害關系人,。所謂“利害關系人”,，指的是與登記的不動產(chǎn)具有法律上的利害關系之人，包括不動產(chǎn)交易的當事人,、與權利人發(fā)生法律糾紛的人等,。由此可見，法律并未規(guī)定公民的不動產(chǎn)信息需向社會公開,。

認為官員房產(chǎn)信息應公開的主要理由是,，現(xiàn)代社會官員隱私權小于普通公民，出于公共利益考量,，官員財產(chǎn)應公開,。這個道理當然是沒錯的，但官員財產(chǎn)公示制度與不動產(chǎn)登記制度是兩種性質(zhì)不同,、功能不同的制度,，不能將二者混為一談。

市場經(jīng)濟條件下,，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是一項基本的物權制度，其制度本意,，在于更有效地保護不動產(chǎn)權利人以及不動產(chǎn)交易當事人的合法權益,，保障房屋等不動產(chǎn)的交易安全，減少欺詐行為,。換言之,，這個制度的出臺不是為了反腐敗，不是為了把公眾的房產(chǎn)拿出來“曬”,。

人們往往希望某個制度的出臺有助于解決一些嚴峻的社會問題,。從這個角度觀察，完善的不動產(chǎn)登記制度的確有可能發(fā)揮一些“衍生功能”,，比如抑制房價,，為將來開征房產(chǎn)稅,、遺產(chǎn)稅提供依據(jù)，乃至于反腐敗等等,。這些都是可以期待的,，但不動產(chǎn)登記制度說到底也只是一個“數(shù)據(jù)庫”，無法獨力承擔起反腐敗的重任,。

沒有行政體制改革,，技術制度進步也將難以為繼

從制度設計的層面上看，縱然允許任何人查詢官員的不動產(chǎn)登記資料,，也難以實現(xiàn)反腐,。在不動產(chǎn)交易中，當事人是否辦理登記完全是自愿的,，只是不登記有可能承擔不利的法律后果,。如果某個官員的房產(chǎn)來路不正，他完全可以選擇不登記,，或將房屋暫時登記在他人名下,，還可以利用職權辦理多個身份證、戶口本進行登記,。如此一來,，反腐不成，卻出現(xiàn)了大量的虛假登記,，進而使得登記制度應有的公信力被嚴重損害。而一個有缺陷的登記制度,，甚至還會為腐敗制造更多的機會,。

此外，官員財產(chǎn)并不是只有房產(chǎn),，房產(chǎn)被盯得緊了,，一些貪官就會將更多財產(chǎn)轉化為存款或黃金珠寶。指望不動產(chǎn)登記制度“一招制敵”,，還是未脫頭痛醫(yī)頭,、腳痛醫(yī)腳的窠臼，難免掛一漏萬,。

公積金信息聯(lián)網(wǎng)受抵制,，因為觸動了地方政府的一塊大蛋糕，而住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)被無影手化解,，是因為依靠房地產(chǎn)的地方財政,，房地產(chǎn)獲利階層的恐懼。沒有行政體制的改革，沒有公共服務的歸位,，就會看到無數(shù)個站在信息孤島上搖旗吶喊的利益群體——基本制度不改,，技術改革已經(jīng)難以為繼。