現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記制度脫胎于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代

中國現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記管理制度脫胎于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，分屬于不同的管理機(jī)構(gòu),。住建部門負(fù)責(zé)房屋所有權(quán)登記,；國土部門負(fù)責(zé)集體土地所有權(quán)、國有土地使用權(quán),、集體建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)登記,；農(nóng)業(yè)部門負(fù)責(zé)耕地、草地承包經(jīng)營權(quán)登記,；林業(yè)部門負(fù)責(zé)林地所有權(quán)和使用權(quán)的登記,；漁業(yè)部門負(fù)責(zé)水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權(quán)的登記,；海洋部門負(fù)責(zé)海域,、無居民海島使用權(quán)的登記。這種模式無法適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì),，無法保護(hù)個(gè)人物權(quán),，非改不可。

但各部門不會輕易放棄自己的權(quán)利,，尤其是與不動產(chǎn)相關(guān)的權(quán)利,，與土地相關(guān)的審批權(quán)是含金量最高的審批權(quán)。國土部與住建部的口徑就難以統(tǒng)一,，在物權(quán)法頒布實(shí)施后,，國土部法律中心開展了一系列的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的調(diào)研和課題研究，起草了土地統(tǒng)一登記條例建議稿,、不動產(chǎn)登記法建議稿等,。

統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度頻頻遭遇阻礙

早在2010年，住建部就開始推行全國住房信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng),。不過,，由于附帶的反腐功能，官員信息公開難,，一些地方政府不愿配合,，加之基礎(chǔ)數(shù)據(jù)整理龐雜等，住房信息聯(lián)網(wǎng)的推進(jìn)一直很慢,。2013年3月,，住建部曾下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)管理的通知》，要求地方做好個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)工作,。

從2010年開始,，住建部推行全國房地產(chǎn)(行情 專區(qū))信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，目前已經(jīng)成型的住建部“全國房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)”由三個(gè)子系統(tǒng)組成,，即個(gè)人住房信息系統(tǒng),、保障性住房信息系統(tǒng)和住房公積金監(jiān)管系統(tǒng),。住建部在2012年6月如期完成了40個(gè)主要城市的聯(lián)網(wǎng)目標(biāo)之后，聯(lián)網(wǎng)的擴(kuò)圍工作卻在一定程度上陷入了停滯狀態(tài),。

根據(jù)近期下發(fā)的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》（以下簡稱《規(guī)劃》）,，2020年之前要建立以土地為基礎(chǔ)的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，實(shí)現(xiàn)全國住房信息聯(lián)網(wǎng),，推進(jìn)部門信息共享,。就在一年前，國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知中要求,，在2015年以前,，所有地級以上城市原則上要實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)。這意味著個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)大限被延后5年,。

據(jù)國土部知情人士介紹,，不動產(chǎn)登記制度眼下還只是大致框架，工作路徑圖暫未確定,，“具體包括哪些內(nèi)容,、如何操作，都要等到6月份不動產(chǎn)登記條例正式出臺才能明朗”

不動產(chǎn)登記恐怕并非劍指“腐敗”

輿論此前普遍認(rèn)為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度將成為新的反腐利器：從今往后,，包括房產(chǎn)在內(nèi)的公民不動產(chǎn)信息將突破多頭管理的腸梗阻，任何人只要坐在家里輕點(diǎn)鼠標(biāo),，某個(gè)官員擁有多少房產(chǎn)立馬現(xiàn)形,，據(jù)此即可判斷該官員是否有貪腐嫌疑。

可是,，在今年國政協(xié)十二屆二次會議小組討論會間隙,，全國政協(xié)委員、國土資源部副部長徐德明接受記者專訪時(shí)表示,，（不動產(chǎn)登記制度）尊重公眾的意愿,，不愿意公開就不公開。

“尊重公眾的意愿,，不愿意公開就不公開,。”這句話可以有兩種理解,。其一是尊重產(chǎn)權(quán)人的意愿,。一般而言，很少有人愿意將自己的財(cái)產(chǎn)情況廣而告之,，因此如果尊重產(chǎn)權(quán)人的意愿,，就只能是“不公開”,；其二是尊重大多數(shù)民眾的意愿，讓“民意”決定要不要公開某個(gè)公民的不動產(chǎn)信息,。如果是這樣,，相當(dāng)一部分民眾基于反腐的焦慮，會傾向于“公開”,，至少會要求公開官員的房產(chǎn)信息,。從徐德明副部長回答記者提問的語境看，應(yīng)該是前一種,。

而在此前,，為了緩解某些人的擔(dān)憂，住建部部長姜偉新不得不出面安撫各地官員,，表示住建部將在制度,、程序、軟件等方面加強(qiáng)設(shè)計(jì)和管理,，確保信息使用安全,。只有地方政府和住建部兩方都同意批準(zhǔn)，信息才能顯示出來,，否則顯示出來的只是不完整的信息,。住房監(jiān)測數(shù)據(jù)成為高級機(jī)密：首先是應(yīng)用系統(tǒng)不接入互聯(lián)網(wǎng)，多層加密很難破解,；其次是各地方政府只能看到自己城市的數(shù)據(jù),。如果查詢或是修改，都會留下記錄,；再次,，調(diào)看數(shù)據(jù)需要政府、住建部兩把鑰匙,。

指望它來降房價(jià),，更是異想天開

實(shí)際上要清理官員的房產(chǎn)，不用推動全國登記,，真的去調(diào)查的話現(xiàn)在也能實(shí)現(xiàn),。而推動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，只是在聯(lián)網(wǎng)的基礎(chǔ)上,，讓異地房產(chǎn)信息更加清晰,，信息查詢更加便捷。即使全國聯(lián)網(wǎng)了,，但實(shí)際上還是看官員的覺悟性和心理承受能力來選擇是否拋售房產(chǎn),，一方面他們可能是合法持有，另一方面可能早以各種方式轉(zhuǎn)到親戚朋友名下,，所以影響十分有限,。

這里邊就涉及到一個(gè)很重要的概念——“代持”,。事實(shí)上，這一點(diǎn)早已是公開的秘密,，尤其是在去年薄熙來案公審中,，薄家位于法國尼斯名勝區(qū)的豪宅，占地近四千平方米,，由法國人德威爾和英國人尼爾伍德各“代持”50%權(quán)益,。所以，這種“代持”現(xiàn)象也并不是小范圍的,，通過不動產(chǎn)登記來“擠出”部分官員手中多余的房產(chǎn),，恐怕并不樂觀。

而且,，就房價(jià)本身來說,，最終決定因素還是供求關(guān)系。大城市還是面臨供不應(yīng)求,、小城市還是供大于求的,。即使不動產(chǎn)統(tǒng)一登記迫使官員可能拋售一定數(shù)量的房產(chǎn)，但是占據(jù)總量還是太小,，廣州一年可能成交10萬到12萬套房子,，但是官員可能拋售也就幾千套房子，影響范圍有限,。

不動產(chǎn)登記制度不可能替代官員財(cái)產(chǎn)公開制度

《物權(quán)法》第18條對于查詢不動產(chǎn)登記資料的主體有明確的規(guī)定,，即權(quán)利人和利害關(guān)系人,。所謂“利害關(guān)系人”，指的是與登記的不動產(chǎn)具有法律上的利害關(guān)系之人,，包括不動產(chǎn)交易的當(dāng)事人、與權(quán)利人發(fā)生法律糾紛的人等,。由此可見,，法律并未規(guī)定公民的不動產(chǎn)信息需向社會公開。

認(rèn)為官員房產(chǎn)信息應(yīng)公開的主要理由是,，現(xiàn)代社會官員隱私權(quán)小于普通公民,，出于公共利益考量，官員財(cái)產(chǎn)應(yīng)公開,。這個(gè)道理當(dāng)然是沒錯(cuò)的,，但官員財(cái)產(chǎn)公示制度與不動產(chǎn)登記制度是兩種性質(zhì)不同、功能不同的制度,，不能將二者混為一談,。

市場經(jīng)濟(jì)條件下,，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是一項(xiàng)基本的物權(quán)制度，其制度本意,，在于更有效地保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人以及不動產(chǎn)交易當(dāng)事人的合法權(quán)益,，保障房屋等不動產(chǎn)的交易安全，減少欺詐行為,。換言之,，這個(gè)制度的出臺不是為了反腐敗，不是為了把公眾的房產(chǎn)拿出來“曬”,。

人們往往希望某個(gè)制度的出臺有助于解決一些嚴(yán)峻的社會問題,。從這個(gè)角度觀察，完善的不動產(chǎn)登記制度的確有可能發(fā)揮一些“衍生功能”,，比如抑制房價(jià),，為將來開征房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅提供依據(jù),，乃至于反腐敗等等,。這些都是可以期待的，但不動產(chǎn)登記制度說到底也只是一個(gè)“數(shù)據(jù)庫”,，無法獨(dú)力承擔(dān)起反腐敗的重任,。

沒有行政體制改革，技術(shù)制度進(jìn)步也將難以為繼

從制度設(shè)計(jì)的層面上看,，縱然允許任何人查詢官員的不動產(chǎn)登記資料,，也難以實(shí)現(xiàn)反腐。在不動產(chǎn)交易中,，當(dāng)事人是否辦理登記完全是自愿的,，只是不登記有可能承擔(dān)不利的法律后果。如果某個(gè)官員的房產(chǎn)來路不正,，他完全可以選擇不登記,，或?qū)⒎课輹簳r(shí)登記在他人名下，還可以利用職權(quán)辦理多個(gè)身份證,、戶口本進(jìn)行登記,。如此一來，反腐不成,，卻出現(xiàn)了大量的虛假登記,，進(jìn)而使得登記制度應(yīng)有的公信力被嚴(yán)重?fù)p害。而一個(gè)有缺陷的登記制度,，甚至還會為腐敗制造更多的機(jī)會,。

此外，官員財(cái)產(chǎn)并不是只有房產(chǎn)，房產(chǎn)被盯得緊了,，一些貪官就會將更多財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)化為存款或黃金珠寶,。指望不動產(chǎn)登記制度“一招制敵”，還是未脫頭痛醫(yī)頭,、腳痛醫(yī)腳的窠臼,，難免掛一漏萬。

公積金信息聯(lián)網(wǎng)受抵制,，因?yàn)橛|動了地方政府的一塊大蛋糕,，而住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)被無影手化解，是因?yàn)橐揽糠康禺a(chǎn)的地方財(cái)政,，房地產(chǎn)獲利階層的恐懼,。沒有行政體制的改革，沒有公共服務(wù)的歸位,，就會看到無數(shù)個(gè)站在信息孤島上搖旗吶喊的利益群體——基本制度不改,，技術(shù)改革已經(jīng)難以為繼。