2014.03.07 總第695期 編輯:魏巍
歷年兩會,房價都是熱點(diǎn)中的熱點(diǎn),。尤其是去年的這個時候,,因?yàn)閮蓵皠倓偝雠_的、爭議巨大的“國五條”,,住建部部長姜偉新被記者們追得夠嗆,,他連連在人群中舉起雙臂作揖,請記者們放過他,。今年,,房價問題似乎有些“降溫”,然而仍然有不少人大代表,、政協(xié)委員帶來了自己的議案和提案,,共同商討應(yīng)對高房價之策。 [2014兩會]
房價構(gòu)成之中,,政府各項(xiàng)稅費(fèi)比例占到26%,再加上昂貴的地價,,房價想降下來也難,。
2005年到2013年,,連續(xù)8年政府工作報告都提出“遏制房價上漲”
在3月5日,剛剛公布的總理政府工作報告中,,經(jīng)驗(yàn)豐富的人們迅速發(fā)現(xiàn)了其中的“亮點(diǎn)”——今年竟然只字未提“房地產(chǎn)調(diào)控”,、也沒有講“遏制房價過快上漲勢頭”,。從2005年至2013年,連續(xù)8年,,每一年的總理政府工作報告都提到了“調(diào)控”,、“遏制房價上漲”等字眼,,唯獨(dú)今年,沒提這些,。
今年房價依然是兩會熱點(diǎn),,許家印提出“要降房價先降稅”
每一年的兩會,房價都是公眾關(guān)心的熱點(diǎn)話題,。根據(jù)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示,,今年有13%的網(wǎng)友把房價列為“最關(guān)注話題”,僅次于15%的就業(yè),,名列第二,。2013年中國房價猶如脫韁的野馬,全國70個大中城市僅溫州一城房價下跌,,其余69城房價均保持上漲趨勢,,其中北上廣深最高漲幅更是超過20%……房價依然是萬眾關(guān)心的領(lǐng)域。
參會的代表,、委員們也不例外,。全國政協(xié)常委、恒大集團(tuán)董事局主席許家印提出,,房價構(gòu)成之中,政府各項(xiàng)稅費(fèi)比例占到26%,,再加上昂貴的地價,,房價想降下來也難。從審批延伸到政府規(guī)費(fèi),,每個城市也都不一樣,,收費(fèi)最少的37種,多的157種,。老百姓關(guān)心房價,,但是如果房價構(gòu)成的幾個部分不往下降,房價就沒法降。
而作為全國人大代表的北京市常委副市長李士祥說:北京市區(qū)的房價肯定要下降,,一是我們的供應(yīng)量加大了,,特別是保障性住房。二是我們的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化,,房價肯定要下來,。
內(nèi)地商品房價構(gòu)成一般是“3+3+3+1”比例
現(xiàn)在內(nèi)地商品房價的一般構(gòu)成是“3+3+3+1”的比例,即“30%的土地成本+30%的建安成本+30%的報建,、行政費(fèi)用和稅費(fèi)等+10%的開發(fā)商的利潤”。比方說房子單價是每平方米30000元,,那您每平米房價里就包含土地成本,、建安成本和稅費(fèi)等開銷各9000元左右,,開發(fā)商的利潤為3000元左右。
房價里的土地成本指樓面地價,,簡單的講,就是單位建筑面積平均分?jǐn)偟耐恋貎r格,。也可以理解為土地上蓋出房子后,每平米售價中所包含的土地成本,。建安成本是房價中相對穩(wěn)定的部分,,它是房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本的簡稱,。而開發(fā)地產(chǎn)的行政費(fèi)用和稅費(fèi),主要產(chǎn)生在規(guī)劃,、報建、預(yù)售等環(huán)節(jié),。
國情咨文(或者施政演說)源自美國,,政府工作報告則是源自蘇維埃政府,,甚至早在蘇維埃政府成立以前就已初具雛形,。
根據(jù)調(diào)查顯示,扣除成本后房企的利潤率,,在65家房企樣本中收集到的數(shù)據(jù)12.1%,,算不算高呢,?舉個例子,據(jù)WIND資訊統(tǒng)計顯示,,2013年一季度最賺錢的十個行業(yè)的平均銷售毛利率超50%,,其中白酒行業(yè)排名躍居第一,證券業(yè)進(jìn)入前十,。以毛利率算,,A股典型上市房企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率也普遍維持在30%以上,總體也是比較高的了,。
土地出讓金和政府稅費(fèi)占到房價六成左右
直接與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種有13個,,主要包括企業(yè)所得稅、營業(yè)稅,、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加,、土地增值稅,、印花稅等,。假設(shè)房子市值是100萬元(單價8000元/平方米,,面積125平米),這套房負(fù)擔(dān)的稅收為這樣幾種,。
一是企業(yè)所得稅,,由于國家規(guī)定房地產(chǎn)的最低利潤率不得低于8%,;
二是營業(yè)稅,,開發(fā)商品房的營業(yè)稅稅率為5%,;
三是土地增值稅,隨著土地價格的不斷提升而動態(tài)增加,;
四是城市維護(hù)建設(shè)稅車,以及教育費(fèi)附加,;五是印花稅,,商品房銷售合同按0.05%貼花。
除此之外,,還有城鎮(zhèn)土地使用稅,、契稅、房產(chǎn)稅或城市房地產(chǎn)稅,。簡單地說,,一套總價100萬元的房子,里面上繳的相關(guān)稅費(fèi)接近30%,。
而土地出讓金也往往占到房價三成左右,,這樣算下來,房價的六成左右實(shí)際上是交給政府的,。
在一線城市,,“面粉還頻頻貴過面包”
在一份佛山、北京和上海三地的地價房價比調(diào)查中,,以上海和北京為代表的一線城市,,地價對房價的占比會更高,北京為41.2%,,上海甚至高達(dá)56%,,而佛山只有37.8%??磥泶蠹业腻X還是拿來“買地”用的,。
而在一線城市,現(xiàn)在已經(jīng)不僅僅是地價對房價的占比會更高,,甚至常常出現(xiàn)“面粉貴過面包”的情況,,簡單來說,就是拍出的地價要高于同時期商品房的售價,。
房地產(chǎn)調(diào)控的思路不是減稅,,卻是加稅
從去年兩會前出臺的“國五條”,在二手房交易環(huán)節(jié)對不符合條件的房屋征收20%的個人所得稅,,到一直傳聞不斷的房產(chǎn)稅立法,,政府對高房價的調(diào)控思路一直是通過征收高額稅金減少交易,來達(dá)到抑制需求的目的,,實(shí)際上是將“窮人”淘汰出房地產(chǎn)市場,。
根據(jù)北京團(tuán)市委的一份調(diào)查顯示,,在80后北京青年人中,租房的要達(dá)到一半左右,,四分之一跟父母或者親戚合住,,只有四分之一有自有租房。如此之大的需求市場,,通過高額的稅收根本不可能阻擋的住剛性需求,,只能加劇購房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān),使得房價進(jìn)一步上漲,。
自住型商品房:政府本該割的肉,,轉(zhuǎn)嫁到民眾和開發(fā)商頭上
在去年,北京出臺了針對剛需群體的自住型商品房,,對房屋售價進(jìn)行限制,。據(jù)媒體報道,這一舉措得到了高層認(rèn)可,,今年將全面推廣,。但是,這一政策提供的住房有限,,并且有一定的資格限制,。對于龐大的購房群體,數(shù)量有限的自住型商品房會不會有淪陷為另一種的經(jīng)濟(jì)適用房還很難說,。
而更為嚴(yán)重的問題是,,這項(xiàng)舉措并非政府通過各項(xiàng)優(yōu)惠來使得房價降低,這種優(yōu)惠是轉(zhuǎn)嫁到了開放商和其它購房民眾的頭上,。比如說,,建設(shè)自住型商品房的用地并非減免了土地出讓金,而是政府在出讓土地的同時要求配建一定數(shù)量的自住型商品房,,這就造成了這一部分的土地成本完全轉(zhuǎn)嫁到了這塊地上其他商品住房頭上,。所以在最近幾個月,頻頻出現(xiàn)土地樓面價破五萬的新聞,。而高額的地價完全將體現(xiàn)在更高的房價中,,由購房者來承擔(dān)。
然而,,就在這個過程中什么都沒有損失的政府在未來還有一筆受益,,就是五年后轉(zhuǎn)讓自住型商品房30%的受益。也就是說,,實(shí)際上政府在這塊地上是可以二次獲益,。
政府停止從房地產(chǎn)謀利,房價才有下降可能
抑制樓價要打“組合拳”,其中最重要的是政府要舍得“割肉”,,比如,,地方政府大幅降低地價,減少稅費(fèi),,特別是剔除重復(fù)收取的稅費(fèi),從根本上為降低房價提供空間,。但遺憾的是,,無論哪一級政府出臺樓市調(diào)控政策,基本不涉及地價和稅費(fèi)改革,,而是動輒劍指房產(chǎn)商和消費(fèi)者,。豈不知,諸如“限購令”之類的樓市調(diào)控,,很難從根本上降低房價,。
如果把地價控制得更好些,規(guī)費(fèi)降下來,,稅收就能有一個更好的方式防止個別項(xiàng)目暴利,,并且限定房地產(chǎn)企業(yè)一個合理的利潤空間,這樣,,房價的幾個構(gòu)成部分就非常明確,。只有這樣,建立長效的調(diào)控機(jī)制,,降低房價,,才能確保房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。
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