2005年到2013年，連續(xù)8年政府工作報(bào)告都提出“遏制房?jī)r(jià)上漲”

在3月5日,，剛剛公布的總理政府工作報(bào)告中,，經(jīng)驗(yàn)豐富的人們迅速發(fā)現(xiàn)了其中的“亮點(diǎn)”——今年竟然只字未提“房地產(chǎn)調(diào)控”、也沒(méi)有講“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭”,。從2005年至2013年,，連續(xù)8年,，每一年的總理政府工作報(bào)告都提到了“調(diào)控”、“遏制房?jī)r(jià)上漲”等字眼,，唯獨(dú)今年,，沒(méi)提這些。

今年房?jī)r(jià)依然是兩會(huì)熱點(diǎn),，許家印提出“要降房?jī)r(jià)先降稅”

每一年的兩會(huì),，房?jī)r(jià)都是公眾關(guān)心的熱點(diǎn)話題。根據(jù)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示,，今年有13%的網(wǎng)友把房?jī)r(jià)列為“最關(guān)注話題”,，僅次于15%的就業(yè)，名列第二,。2013年中國(guó)房?jī)r(jià)猶如脫韁的野馬,，全國(guó)70個(gè)大中城市僅溫州一城房?jī)r(jià)下跌，其余69城房?jī)r(jià)均保持上漲趨勢(shì),，其中北上廣深最高漲幅更是超過(guò)20%……房?jī)r(jià)依然是萬(wàn)眾關(guān)心的領(lǐng)域,。

參會(huì)的代表、委員們也不例外,。全國(guó)政協(xié)常委,、恒大集團(tuán)董事局主席許家印提出，房?jī)r(jià)構(gòu)成之中,，政府各項(xiàng)稅費(fèi)比例占到26%,，再加上昂貴的地價(jià)，房?jī)r(jià)想降下來(lái)也難,。從審批延伸到政府規(guī)費(fèi),，每個(gè)城市也都不一樣，收費(fèi)最少的37種,，多的157種,。老百姓關(guān)心房?jī)r(jià)，但是如果房?jī)r(jià)構(gòu)成的幾個(gè)部分不往下降,，房?jī)r(jià)就沒(méi)法降,。

而作為全國(guó)人大代表的北京市常委副市長(zhǎng)李士祥說(shuō)：北京市區(qū)的房?jī)r(jià)肯定要下降，一是我們的供應(yīng)量加大了,，特別是保障性住房,。二是我們的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，房?jī)r(jià)肯定要下來(lái),。

內(nèi)地商品房?jī)r(jià)構(gòu)成一般是“3+3+3+1”比例

現(xiàn)在內(nèi)地商品房?jī)r(jià)的一般構(gòu)成是“3+3+3+1”的比例,，即“30%的土地成本+30%的建安成本+30%的報(bào)建、行政費(fèi)用和稅費(fèi)等+10%的開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)”。比方說(shuō)房子單價(jià)是每平方米30000元,，那您每平米房?jī)r(jià)里就包含土地成本,、建安成本和稅費(fèi)等開(kāi)銷(xiāo)各9000元左右，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)為3000元左右,。

房?jī)r(jià)里的土地成本指樓面地價(jià),，簡(jiǎn)單的講，就是單位建筑面積平均分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)格,。也可以理解為土地上蓋出房子后,，每平米售價(jià)中所包含的土地成本。建安成本是房?jī)r(jià)中相對(duì)穩(wěn)定的部分,，它是房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本的簡(jiǎn)稱(chēng)。而開(kāi)發(fā)地產(chǎn)的行政費(fèi)用和稅費(fèi),，主要產(chǎn)生在規(guī)劃,、報(bào)建、預(yù)售等環(huán)節(jié),。

國(guó)情咨文（或者施政演說(shuō)）源自美國(guó),，政府工作報(bào)告則是源自蘇維埃政府，甚至早在蘇維埃政府成立以前就已初具雛形,。

根據(jù)調(diào)查顯示,，扣除成本后房企的利潤(rùn)率，在65家房企樣本中收集到的數(shù)據(jù)12.1%,，算不算高呢,？舉個(gè)例子，據(jù)WIND資訊統(tǒng)計(jì)顯示,，2013年一季度最賺錢(qián)的十個(gè)行業(yè)的平均銷(xiāo)售毛利率超50%,，其中白酒行業(yè)排名躍居第一，證券業(yè)進(jìn)入前十,。以毛利率算,，A股典型上市房企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率也普遍維持在30%以上，總體也是比較高的了,。

土地出讓金和政府稅費(fèi)占到房?jī)r(jià)六成左右

直接與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種有13個(gè),，主要包括企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅,、城市維護(hù)建設(shè)稅,、教育費(fèi)附加、土地增值稅,、印花稅等,。假設(shè)房子市值是100萬(wàn)元（單價(jià)8000元/平方米，面積125平米），這套房負(fù)擔(dān)的稅收為這樣幾種,。

一是企業(yè)所得稅,，由于國(guó)家規(guī)定房地產(chǎn)的最低利潤(rùn)率不得低于8％；

二是營(yíng)業(yè)稅,，開(kāi)發(fā)商品房的營(yíng)業(yè)稅稅率為5％,；

三是土地增值稅，隨著土地價(jià)格的不斷提升而動(dòng)態(tài)增加,；

四是城市維護(hù)建設(shè)稅車(chē),，以及教育費(fèi)附加；五是印花稅,，商品房銷(xiāo)售合同按0.05%貼花,。

除此之外，還有城鎮(zhèn)土地使用稅,、契稅,、房產(chǎn)稅或城市房地產(chǎn)稅。簡(jiǎn)單地說(shuō),，一套總價(jià)100萬(wàn)元的房子,，里面上繳的相關(guān)稅費(fèi)接近30%。

而土地出讓金也往往占到房?jī)r(jià)三成左右,，這樣算下來(lái),，房?jī)r(jià)的六成左右實(shí)際上是交給政府的。

在一線城市,，“面粉還頻頻貴過(guò)面包”

在一份佛山,、北京和上海三地的地價(jià)房?jī)r(jià)比調(diào)查中，以上海和北京為代表的一線城市,，地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的占比會(huì)更高,，北京為41.2%，上海甚至高達(dá)56%,，而佛山只有37.8%,。看來(lái)大家的錢(qián)還是拿來(lái)“買(mǎi)地”用的,。

而在一線城市,，現(xiàn)在已經(jīng)不僅僅是地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的占比會(huì)更高，甚至常常出現(xiàn)“面粉貴過(guò)面包”的情況,，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō),，就是拍出的地價(jià)要高于同時(shí)期商品房的售價(jià)。

房地產(chǎn)調(diào)控的思路不是減稅,，卻是加稅

從去年兩會(huì)前出臺(tái)的“國(guó)五條”,，在二手房交易環(huán)節(jié)對(duì)不符合條件的房屋征收20%的個(gè)人所得稅,，到一直傳聞不斷的房產(chǎn)稅立法，政府對(duì)高房?jī)r(jià)的調(diào)控思路一直是通過(guò)征收高額稅金減少交易,，來(lái)達(dá)到抑制需求的目的,，實(shí)際上是將“窮人”淘汰出房地產(chǎn)市場(chǎng)。

根據(jù)北京團(tuán)市委的一份調(diào)查顯示,，在80后北京青年人中,，租房的要達(dá)到一半左右，四分之一跟父母或者親戚合住,，只有四分之一有自有租房,。如此之大的需求市場(chǎng)，通過(guò)高額的稅收根本不可能阻擋的住剛性需求,，只能加劇購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān),，使得房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。

自住型商品房：政府本該割的肉,，轉(zhuǎn)嫁到民眾和開(kāi)發(fā)商頭上

在去年,，北京出臺(tái)了針對(duì)剛需群體的自住型商品房，對(duì)房屋售價(jià)進(jìn)行限制,。據(jù)媒體報(bào)道,，這一舉措得到了高層認(rèn)可,，今年將全面推廣,。但是，這一政策提供的住房有限,，并且有一定的資格限制,。對(duì)于龐大的購(gòu)房群體，數(shù)量有限的自住型商品房會(huì)不會(huì)有淪陷為另一種的經(jīng)濟(jì)適用房還很難說(shuō),。

而更為嚴(yán)重的問(wèn)題是,，這項(xiàng)舉措并非政府通過(guò)各項(xiàng)優(yōu)惠來(lái)使得房?jī)r(jià)降低，這種優(yōu)惠是轉(zhuǎn)嫁到了開(kāi)放商和其它購(gòu)房民眾的頭上,。比如說(shuō),，建設(shè)自住型商品房的用地并非減免了土地出讓金，而是政府在出讓土地的同時(shí)要求配建一定數(shù)量的自住型商品房,，這就造成了這一部分的土地成本完全轉(zhuǎn)嫁到了這塊地上其他商品住房頭上,。所以在最近幾個(gè)月，頻頻出現(xiàn)土地樓面價(jià)破五萬(wàn)的新聞,。而高額的地價(jià)完全將體現(xiàn)在更高的房?jī)r(jià)中,，由購(gòu)房者來(lái)承擔(dān)。

然而,，就在這個(gè)過(guò)程中什么都沒(méi)有損失的政府在未來(lái)還有一筆受益,，就是五年后轉(zhuǎn)讓自住型商品房30%的受益。也就是說(shuō)，實(shí)際上政府在這塊地上是可以二次獲益,。

政府停止從房地產(chǎn)謀利,，房?jī)r(jià)才有下降可能

抑制樓價(jià)要打“組合拳”，其中最重要的是政府要舍得“割肉”,，比如,，地方政府大幅降低地價(jià)，減少稅費(fèi),，特別是剔除重復(fù)收取的稅費(fèi),，從根本上為降低房?jī)r(jià)提供空間。但遺憾的是,，無(wú)論哪一級(jí)政府出臺(tái)樓市調(diào)控政策,，基本不涉及地價(jià)和稅費(fèi)改革，而是動(dòng)輒劍指房產(chǎn)商和消費(fèi)者,。豈不知,，諸如“限購(gòu)令”之類(lèi)的樓市調(diào)控，很難從根本上降低房?jī)r(jià),。

如果把地價(jià)控制得更好些,，規(guī)費(fèi)降下來(lái)，稅收就能有一個(gè)更好的方式防止個(gè)別項(xiàng)目暴利,，并且限定房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)合理的利潤(rùn)空間,，這樣，房?jī)r(jià)的幾個(gè)構(gòu)成部分就非常明確,。只有這樣,，建立長(zhǎng)效的調(diào)控機(jī)制，降低房?jī)r(jià),，才能確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展,。