2005年到2013年，連續(xù)8年政府工作報告都提出“遏制房價上漲”

在3月5日,，剛剛公布的總理政府工作報告中,，經(jīng)驗豐富的人們迅速發(fā)現(xiàn)了其中的“亮點”——今年竟然只字未提“房地產(chǎn)調(diào)控”、也沒有講“遏制房價過快上漲勢頭”,。從2005年至2013年,，連續(xù)8年，每一年的總理政府工作報告都提到了“調(diào)控”,、“遏制房價上漲”等字眼,，唯獨今年，沒提這些,。

今年房價依然是兩會熱點,，許家印提出“要降房價先降稅”

每一年的兩會，房價都是公眾關(guān)心的熱點話題,。根據(jù)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示,，今年有13%的網(wǎng)友把房價列為“最關(guān)注話題”，僅次于15%的就業(yè),，名列第二,。2013年中國房價猶如脫韁的野馬，全國70個大中城市僅溫州一城房價下跌,，其余69城房價均保持上漲趨勢,，其中北上廣深最高漲幅更是超過20%……房價依然是萬眾關(guān)心的領(lǐng)域。

參會的代表,、委員們也不例外,。全國政協(xié)常委、恒大集團董事局主席許家印提出,，房價構(gòu)成之中,，政府各項稅費比例占到26%，再加上昂貴的地價,，房價想降下來也難,。從審批延伸到政府規(guī)費，每個城市也都不一樣，收費最少的37種,，多的157種,。老百姓關(guān)心房價，但是如果房價構(gòu)成的幾個部分不往下降,，房價就沒法降,。

而作為全國人大代表的北京市常委副市長李士祥說：北京市區(qū)的房價肯定要下降，一是我們的供應(yīng)量加大了,，特別是保障性住房,。二是我們的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，房價肯定要下來,。

內(nèi)地商品房價構(gòu)成一般是“3+3+3+1”比例

現(xiàn)在內(nèi)地商品房價的一般構(gòu)成是“3+3+3+1”的比例，即“30%的土地成本+30%的建安成本+30%的報建,、行政費用和稅費等+10%的開發(fā)商的利潤”,。比方說房子單價是每平方米30000元，那您每平米房價里就包含土地成本,、建安成本和稅費等開銷各9000元左右,，開發(fā)商的利潤為3000元左右。

房價里的土地成本指樓面地價,，簡單的講,，就是單位建筑面積平均分攤的土地價格。也可以理解為土地上蓋出房子后,，每平米售價中所包含的土地成本,。建安成本是房價中相對穩(wěn)定的部分，它是房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本的簡稱,。而開發(fā)地產(chǎn)的行政費用和稅費,，主要產(chǎn)生在規(guī)劃、報建,、預(yù)售等環(huán)節(jié),。

國情咨文（或者施政演說）源自美國，政府工作報告則是源自蘇維埃政府,，甚至早在蘇維埃政府成立以前就已初具雛形,。

根據(jù)調(diào)查顯示，扣除成本后房企的利潤率,，在65家房企樣本中收集到的數(shù)據(jù)12.1%,，算不算高呢？舉個例子,，據(jù)WIND資訊統(tǒng)計顯示,，2013年一季度最賺錢的十個行業(yè)的平均銷售毛利率超50%，其中白酒行業(yè)排名躍居第一,，證券業(yè)進入前十,。以毛利率算,，A股典型上市房企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率也普遍維持在30%以上，總體也是比較高的了,。

土地出讓金和政府稅費占到房價六成左右

直接與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種有13個,，主要包括企業(yè)所得稅、營業(yè)稅,、城市維護建設(shè)稅,、教育費附加、土地增值稅,、印花稅等,。假設(shè)房子市值是100萬元（單價8000元/平方米，面積125平米）,，這套房負擔的稅收為這樣幾種,。

一是企業(yè)所得稅，由于國家規(guī)定房地產(chǎn)的最低利潤率不得低于8％,；

二是營業(yè)稅,，開發(fā)商品房的營業(yè)稅稅率為5％；

三是土地增值稅,，隨著土地價格的不斷提升而動態(tài)增加,；

四是城市維護建設(shè)稅車，以及教育費附加,；五是印花稅,，商品房銷售合同按0.05%貼花。

除此之外,，還有城鎮(zhèn)土地使用稅,、契稅、房產(chǎn)稅或城市房地產(chǎn)稅,。簡單地說,，一套總價100萬元的房子，里面上繳的相關(guān)稅費接近30%,。

而土地出讓金也往往占到房價三成左右,，這樣算下來，房價的六成左右實際上是交給政府的,。

在一線城市,，“面粉還頻頻貴過面包”

在一份佛山、北京和上海三地的地價房價比調(diào)查中,，以上海和北京為代表的一線城市,，地價對房價的占比會更高，北京為41.2%，上海甚至高達56%,，而佛山只有37.8%,。看來大家的錢還是拿來“買地”用的,。

而在一線城市,，現(xiàn)在已經(jīng)不僅僅是地價對房價的占比會更高，甚至常常出現(xiàn)“面粉貴過面包”的情況,，簡單來說,，就是拍出的地價要高于同時期商品房的售價。

房地產(chǎn)調(diào)控的思路不是減稅,，卻是加稅

從去年兩會前出臺的“國五條”,，在二手房交易環(huán)節(jié)對不符合條件的房屋征收20%的個人所得稅，到一直傳聞不斷的房產(chǎn)稅立法,，政府對高房價的調(diào)控思路一直是通過征收高額稅金減少交易,，來達到抑制需求的目的，實際上是將“窮人”淘汰出房地產(chǎn)市場,。

根據(jù)北京團市委的一份調(diào)查顯示，在80后北京青年人中,，租房的要達到一半左右,，四分之一跟父母或者親戚合住，只有四分之一有自有租房,。如此之大的需求市場,，通過高額的稅收根本不可能阻擋的住剛性需求，只能加劇購房者的經(jīng)濟負擔,，使得房價進一步上漲,。

自住型商品房：政府本該割的肉，轉(zhuǎn)嫁到民眾和開發(fā)商頭上

在去年,，北京出臺了針對剛需群體的自住型商品房,，對房屋售價進行限制。據(jù)媒體報道,，這一舉措得到了高層認可,，今年將全面推廣。但是,，這一政策提供的住房有限,，并且有一定的資格限制。對于龐大的購房群體,，數(shù)量有限的自住型商品房會不會有淪陷為另一種的經(jīng)濟適用房還很難說,。

而更為嚴重的問題是，這項舉措并非政府通過各項優(yōu)惠來使得房價降低，這種優(yōu)惠是轉(zhuǎn)嫁到了開放商和其它購房民眾的頭上,。比如說,，建設(shè)自住型商品房的用地并非減免了土地出讓金，而是政府在出讓土地的同時要求配建一定數(shù)量的自住型商品房,，這就造成了這一部分的土地成本完全轉(zhuǎn)嫁到了這塊地上其他商品住房頭上,。所以在最近幾個月，頻頻出現(xiàn)土地樓面價破五萬的新聞,。而高額的地價完全將體現(xiàn)在更高的房價中,，由購房者來承擔。

然而,，就在這個過程中什么都沒有損失的政府在未來還有一筆受益,，就是五年后轉(zhuǎn)讓自住型商品房30%的受益。也就是說,，實際上政府在這塊地上是可以二次獲益,。

政府停止從房地產(chǎn)謀利，房價才有下降可能

抑制樓價要打“組合拳”,，其中最重要的是政府要舍得“割肉”,，比如，地方政府大幅降低地價,，減少稅費,，特別是剔除重復(fù)收取的稅費，從根本上為降低房價提供空間,。但遺憾的是,，無論哪一級政府出臺樓市調(diào)控政策，基本不涉及地價和稅費改革,，而是動輒劍指房產(chǎn)商和消費者,。豈不知，諸如“限購令”之類的樓市調(diào)控,，很難從根本上降低房價,。

如果把地價控制得更好些，規(guī)費降下來,，稅收就能有一個更好的方式防止個別項目暴利,，并且限定房地產(chǎn)企業(yè)一個合理的利潤空間，這樣,，房價的幾個構(gòu)成部分就非常明確,。只有這樣，建立長效的調(diào)控機制,，降低房價,，才能確保房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展,。