上個(gè)月底,，加拿大聯(lián)邦會(huì)議局出臺一份長達(dá)125頁的報(bào)告,，報(bào)告的重點(diǎn)是提醒有關(guān)方面注意加拿大人房貸負(fù)擔(dān)過重的問題,。按該報(bào)告的說法,，加拿大目前有1／5的家庭必須用其稅前收入的30％支付房貸,，隨著利率水平的提高,，他們負(fù)擔(dān)房貸的能力還在不斷削弱,。
如果跟鄰國美國或者跟中國比,，這樣的“房貸負(fù)擔(dān)比率”可以說微不足道,。美國許多家庭靠“次貸”住進(jìn)大房,，早已是不折不扣的負(fù)資產(chǎn)，中國許多城市家庭的房貸負(fù)擔(dān)，也早已超過家庭收入的一半,。但加拿大素來重視國民房貸負(fù)擔(dān)率,，在他們看來，如果房貸負(fù)擔(dān)過重,，人們就勢必節(jié)衣縮食,，并削減運(yùn)動(dòng)、旅游休閑等方面的開支,，不但降低生活品質(zhì),，也影響社會(huì)財(cái)富的創(chuàng)造。不僅如此,，過高的房貸率還會(huì)加大金融和房地產(chǎn)市場的泡沫成分,，一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂，許多家庭就會(huì)因資不抵債而破產(chǎn),，銀行也會(huì)被隨之而來的巨量呆壞賬等不良資產(chǎn)壓垮,。
正因?yàn)槿绱耍幽么蠼鹑跇I(yè)在房貸領(lǐng)域素以穩(wěn)健,、保守著稱,。在加拿大，房貸并非買到房后再拿著預(yù)購合同去申請,，而是要先申請,、先審批，然后拿著房貸額度“量體裁衣”地去談合適的房子,，而這個(gè)房貸額度,，是銀行根據(jù)你的年齡、收入狀況,、存款額度,、投資記錄、信用記錄等,，按照內(nèi)部公式計(jì)算出來的,，這種公式每個(gè)銀行各不相同，而且有時(shí)差異很大,，比如筆者不久前剛剛買了房,，在幾個(gè)銀行分別作了貸款評估，放貸額度最少的和最多的,，居然相差20多萬加元,。
總的說來，加拿大銀行的房貸發(fā)放是很謹(jǐn)慎的,，你要么擁有長期穩(wěn)定的收入,，要么在該行擁有長期大額存款,，否則很難得到期限長、總額高的房貸,。這種做法的目的,，是迫使購房者量力而行，不去購買超越自身負(fù)擔(dān)和償債能力的“高消費(fèi)”房產(chǎn),，這樣既可以避免家庭負(fù)擔(dān)過重,，也減少了銀行的呆壞賬風(fēng)險(xiǎn)。
加拿大銀行監(jiān)管部門對各商業(yè)銀行發(fā)放房貸的還貸期限和首付比例,，都有越來越嚴(yán)格的要求。美國“次貸”危機(jī)發(fā)生后,，有關(guān)部門就規(guī)定,，禁止零首付，最低首付比率不得低于10％,，還貸期不得長于50年,。而實(shí)際上，各商業(yè)銀行的內(nèi)部規(guī)定通常都比監(jiān)管部門來得更嚴(yán)格,，如今在加拿大,，除非特例，你很少能在大中型商業(yè)銀行找到首付低于20％,、還貸期超過40年的房貸,。這種做法，同樣是為了避免家庭沖動(dòng)型購房,，避免過高的房貸金融風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)泡沫,。
在許多加拿大人眼里，房貸可謂“嚴(yán)是愛,，松是害”,，適度嚴(yán)格的房貸可以讓人們學(xué)會(huì)量入為出、量力而行,，合理地安排生活和消費(fèi)計(jì)劃,，而過于寬松的房貸只能誘使人們超前消費(fèi)，最終債臺高筑,，害人害己,。
當(dāng)然，房貸政策并非“一刀切”,，在加拿大,，5年內(nèi)的新移民或剛剛畢業(yè)的大學(xué)生，申請房貸時(shí)可以無須信用審核,，直接按需貸款,，這當(dāng)然是為了照顧新移民和新畢業(yè)生安家的需要,，也是因?yàn)榻鹑跈C(jī)構(gòu)料定這兩類人屬于成長性消費(fèi)者，隨著他們在社會(huì)上站穩(wěn)腳跟,，資金償付能力會(huì)大幅增長,，風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)是比較小的。但這種福利性房貸控制非常嚴(yán)格,，筆者僅僅超過“5年內(nèi)新移民”標(biāo)準(zhǔn)5天,，就被告知“隨便哪個(gè)銀行也不會(huì)給你這一待遇”，而不得不循規(guī)蹈矩地去申請信貸資格審核,。
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作者：
陶短房
編輯：
張恒
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