上個月底，加拿大聯(lián)邦會議局出臺一份長達(dá)125頁的報告，報告的重點(diǎn)是提醒有關(guān)方面注意加拿大人房貸負(fù)擔(dān)過重的問題,。按該報告的說法,，加拿大目前有1／5的家庭必須用其稅前收入的30％支付房貸，隨著利率水平的提高,，他們負(fù)擔(dān)房貸的能力還在不斷削弱,。
如果跟鄰國美國或者跟中國比,，這樣的“房貸負(fù)擔(dān)比率”可以說微不足道,。美國許多家庭靠“次貸”住進(jìn)大房,，早已是不折不扣的負(fù)資產(chǎn)，中國許多城市家庭的房貸負(fù)擔(dān),，也早已超過家庭收入的一半,。但加拿大素來重視國民房貸負(fù)擔(dān)率，在他們看來,，如果房貸負(fù)擔(dān)過重,，人們就勢必節(jié)衣縮食，并削減運(yùn)動,、旅游休閑等方面的開支,，不但降低生活品質(zhì)，也影響社會財富的創(chuàng)造,。不僅如此,，過高的房貸率還會加大金融和房地產(chǎn)市場的泡沫成分，一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂,，許多家庭就會因資不抵債而破產(chǎn),，銀行也會被隨之而來的巨量呆壞賬等不良資產(chǎn)壓垮。
正因為如此,，加拿大金融業(yè)在房貸領(lǐng)域素以穩(wěn)健,、保守著稱。在加拿大,，房貸并非買到房后再拿著預(yù)購合同去申請,，而是要先申請、先審批,，然后拿著房貸額度“量體裁衣”地去談合適的房子,，而這個房貸額度，是銀行根據(jù)你的年齡,、收入狀況,、存款額度、投資記錄,、信用記錄等,，按照內(nèi)部公式計算出來的，這種公式每個銀行各不相同,，而且有時差異很大,，比如筆者不久前剛剛買了房，在幾個銀行分別作了貸款評估,，放貸額度最少的和最多的,，居然相差20多萬加元,。
總的說來，加拿大銀行的房貸發(fā)放是很謹(jǐn)慎的,，你要么擁有長期穩(wěn)定的收入,，要么在該行擁有長期大額存款，否則很難得到期限長,、總額高的房貸,。這種做法的目的，是迫使購房者量力而行,，不去購買超越自身負(fù)擔(dān)和償債能力的“高消費(fèi)”房產(chǎn),，這樣既可以避免家庭負(fù)擔(dān)過重，也減少了銀行的呆壞賬風(fēng)險,。
加拿大銀行監(jiān)管部門對各商業(yè)銀行發(fā)放房貸的還貸期限和首付比例,，都有越來越嚴(yán)格的要求。美國“次貸”危機(jī)發(fā)生后,，有關(guān)部門就規(guī)定,，禁止零首付，最低首付比率不得低于10％,，還貸期不得長于50年,。而實(shí)際上，各商業(yè)銀行的內(nèi)部規(guī)定通常都比監(jiān)管部門來得更嚴(yán)格,，如今在加拿大,，除非特例，你很少能在大中型商業(yè)銀行找到首付低于20％,、還貸期超過40年的房貸,。這種做法，同樣是為了避免家庭沖動型購房,，避免過高的房貸金融風(fēng)險和房地產(chǎn)泡沫,。
在許多加拿大人眼里，房貸可謂“嚴(yán)是愛,，松是害”,，適度嚴(yán)格的房貸可以讓人們學(xué)會量入為出、量力而行,，合理地安排生活和消費(fèi)計劃,，而過于寬松的房貸只能誘使人們超前消費(fèi)，最終債臺高筑,，害人害己,。
當(dāng)然,，房貸政策并非“一刀切”,，在加拿大,，5年內(nèi)的新移民或剛剛畢業(yè)的大學(xué)生，申請房貸時可以無須信用審核,，直接按需貸款,，這當(dāng)然是為了照顧新移民和新畢業(yè)生安家的需要，也是因為金融機(jī)構(gòu)料定這兩類人屬于成長性消費(fèi)者,，隨著他們在社會上站穩(wěn)腳跟,，資金償付能力會大幅增長，風(fēng)險其實(shí)是比較小的,。但這種福利性房貸控制非常嚴(yán)格,，筆者僅僅超過“5年內(nèi)新移民”標(biāo)準(zhǔn)5天，就被告知“隨便哪個銀行也不會給你這一待遇”,，而不得不循規(guī)蹈矩地去申請信貸資格審核,。
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作者：
陶短房
編輯：
張恒
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