原標(biāo)題：對(duì)不起,，該房已查封

陳洪從來(lái)沒(méi)有想到，買到被查封的房子這種事情,，會(huì)落到自己身上,。

40歲出頭的陳洪，一家三口,，有一個(gè)年紀(jì)尚幼的孩子,。為了改善居住條件，陳洪打算買一套面積大一點(diǎn)的二手房,。

今年上半年,，陳洪開(kāi)始四處看房，目標(biāo)主要集中在朝陽(yáng)區(qū)周邊,，一些比較高端的項(xiàng)目,。

今年5月，陳洪通過(guò)鏈家地產(chǎn)看中了北京市朝陽(yáng)區(qū)東恒時(shí)代的一套三居室,，這是一套精裝修的房屋,，項(xiàng)目離國(guó)貿(mào)很近,，建筑年代也很新。業(yè)主是一位90后的年輕女士,，鄂爾多斯人，態(tài)度很友好，雙方順利協(xié)商好了價(jià)格,，以總價(jià)650萬(wàn)元的價(jià)格成交,。

5月下旬，雙方簽訂了買賣合同,，陳洪支付了60萬(wàn)元的定金,。因?yàn)殛惡槭侨钯?gòu)買，所以不涉及貸款的問(wèn)題,。等簽約完,，解除抵押，交尾款,，再去辦理過(guò)戶,，陳洪一家就可以順利住進(jìn)這套房子了。

這本是一樁再普通不過(guò)的購(gòu)房交易,，但隨即卻發(fā)生了意想不到的變化,。

簽完合同第二天，鏈家的經(jīng)紀(jì)人陪同業(yè)主還完了該套房屋原有的個(gè)人抵押欠款60萬(wàn)元,，并到北京市建委去辦理相應(yīng)的解除抵押手續(xù),，辦理手續(xù)的建委工作人員表示，該房屋已經(jīng)被查封,，無(wú)法進(jìn)行交易,。

這個(gè)消息，讓陳洪,、鏈家經(jīng)紀(jì)人,、甚至業(yè)主本人都懵了。因?yàn)樵诖酥?，沒(méi)有任何跡象顯示,，該房屋有不對(duì)勁的地方，而業(yè)主本人也表示,，自己并不知曉自己的房屋已經(jīng)被查封,。盡管這一點(diǎn)，沒(méi)有確切的證據(jù)能證明,。

事實(shí)是,，業(yè)主本人并沒(méi)有涉及任何訴訟，但是其父親涉嫌經(jīng)濟(jì)犯罪,，已經(jīng)被鄂爾多斯公安局控制,，當(dāng)?shù)毓簿植榉饬嗽摲课荨?/p>

房屋已經(jīng)無(wú)法交易，但是陳洪卻已經(jīng)支出了真金白銀的60萬(wàn)元,。業(yè)主表示手頭沒(méi)錢,，沒(méi)有能力歸還60萬(wàn)元,，會(huì)盡量籌錢歸還。但這筆錢目前還沒(méi)有籌到,。

“地雷”增多

陳洪并不是一個(gè)特例,，而是近兩年北京市場(chǎng)高發(fā)的查封房進(jìn)入交易市場(chǎng)的眾多案例中的一個(gè)。

去年年初,，鏈家地產(chǎn)就開(kāi)始加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范,，并在去年11月發(fā)布承諾，交易房屋中如果簽約前就有查封而鏈家沒(méi)有核查出來(lái)的,，鏈家承諾先行賠付購(gòu)房人已付款項(xiàng),，并以此來(lái)強(qiáng)化公司對(duì)這一類風(fēng)險(xiǎn)的防范力度。包括鏈家在內(nèi)的中介公司所面臨的直接壓力,，就是此類案例在去年以來(lái),，呈現(xiàn)明顯上升的趨勢(shì)。

近一年以來(lái),，鏈家在北京市場(chǎng)的交易中,，就已經(jīng)出現(xiàn)了三起查封房屋。除了陳洪以外,，另外兩起發(fā)生在去年下半年,。

2013年7月，一個(gè)買家購(gòu)買了朝陽(yáng)區(qū)一套總價(jià)350多萬(wàn)的房屋,，陸續(xù)支付了230萬(wàn)元房款,，經(jīng)紀(jì)人在辦理網(wǎng)簽的時(shí)候，才發(fā)現(xiàn)房屋被查封,。原因是業(yè)主父親涉及非法集資,，房屋被包頭公安局查封,。

2013年9月,，一個(gè)買家購(gòu)買了海淀區(qū)一套房屋，總價(jià)1840萬(wàn)元,，但繳納了100萬(wàn)元定金以后,，業(yè)主本人因合同詐騙被鄂爾多斯公安局控制，房屋已被查封,。

查封房屋流入交易市場(chǎng),，也正在不斷加大中介公司的交易風(fēng)險(xiǎn)，他們稱之為踩到地雷,。

在鏈家地產(chǎn)一位負(fù)責(zé)人看來(lái),，從去年開(kāi)始，交易中涉及查封房屋的幾率在明顯加大,。“以前北京市場(chǎng)一年之內(nèi),，自己公司涉及的,，再加上同業(yè)公司中出現(xiàn)的，最多也就二三起,，而近一年以來(lái),，僅鏈家自己賠付的就有三起，再加上同業(yè)公司交易中出現(xiàn)的,，整個(gè)市場(chǎng)進(jìn)入交易環(huán)節(jié)的查封房屋,，估算總市值在1億元左右，數(shù)量有十幾套之多,。”這位負(fù)責(zé)人表示,。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉也認(rèn)為，這一風(fēng)險(xiǎn)在大幅上升,。他表示,，最近一兩年以來(lái)，二手房交易中碰到類似的問(wèn)題確實(shí)比較多,，這導(dǎo)致,，現(xiàn)在幾乎所有的中介公司都在加強(qiáng)房屋產(chǎn)權(quán)核驗(yàn)方面的力度。“去年開(kāi)始,，踩上地雷的幾率大了很多,。”胡景暉說(shuō)，整體而言,，北京二手房市場(chǎng)因此類原因?qū)е碌募m紛,，比正常年份翻了一番不止，不僅如此,，房屋甚至可能在交易流程中發(fā)生查封,，例如網(wǎng)簽的時(shí)候，房屋是正常的,，但是過(guò)了幾天,，到建委過(guò)戶的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)房屋被查封了,。

讓鏈家地產(chǎn)品牌總監(jiān)徐東華印象深刻的一個(gè)查封房入市交易的案例,，是在去年10月左右。當(dāng)時(shí),，一套位于朝陽(yáng)公園附近區(qū)域的二手房入市,，報(bào)價(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)，含稅總價(jià)在2000萬(wàn)左右,，當(dāng)時(shí)這套房屋也曾委托鏈家來(lái)進(jìn)行銷售,。但是，鏈家經(jīng)紀(jì)人很快發(fā)現(xiàn),，該房屋的業(yè)主有幾個(gè)明顯的特點(diǎn)：堅(jiān)決不做資金監(jiān)管,，要求大額首付,，不配合去建委驗(yàn)房。鏈家判斷這套房風(fēng)險(xiǎn)較大,。

最后該房屋通過(guò)一家小型中介公司成交,，買家首筆付款達(dá)到500萬(wàn)元左右。但是,，很快,，付款以后，這個(gè)業(yè)主再也聯(lián)系不到了,。“后來(lái)才知道這套房屋涉及到多筆查封,，還有銀行抵押、擔(dān)保等,。”徐東華說(shuō),。

這個(gè)買家錢要不回來(lái)了，不甘心,，就直接搬到這個(gè)房子里去住,，結(jié)果發(fā)現(xiàn)根本不行，債主太多,，會(huì)發(fā)生門(mén)被砸等狀況,，沒(méi)法住，后來(lái)又搬了出去,。

查封房帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),，也有政策缺位的原因。“查封房除了到建委查,，其他途徑是發(fā)現(xiàn)不了的,，而建委并沒(méi)有開(kāi)放經(jīng)紀(jì)公司、或持證經(jīng)紀(jì)人查詢,，只能要求業(yè)主持證件去查,，但業(yè)主配合的動(dòng)力不大，這些障礙使查封房業(yè)主有空子可鉆,。”徐東華認(rèn)為,，如果政府放開(kāi)查詢的要求，對(duì)防范此類風(fēng)險(xiǎn)有益,。

查封房源頭

市場(chǎng)上的查封房增多，只是一個(gè)表象,，這是近幾年經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域變動(dòng)的結(jié)果,。

從鏈家賠付的三起查封房交易來(lái)看，其中兩起是被鄂爾多斯公安局查封,、一起是被包頭公安局查封,。至于查封原因,，兩起是業(yè)主家人涉及非法集資、經(jīng)濟(jì)犯罪,，導(dǎo)致房屋被查封,，一起是業(yè)主本人涉及合同詐騙，導(dǎo)致房屋被查封,。“‘查封房’高發(fā)趨勢(shì),，我們判斷有經(jīng)濟(jì)不景氣的原因，部分投機(jī)性的生意人出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況,，尤其這三宗賠付的都和內(nèi)蒙古有關(guān),，和非法集資、融資導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)犯罪等有關(guān),。”徐東華說(shuō),。

近兩年經(jīng)濟(jì)類糾紛、案件大幅增加,，其中鄂爾多斯,、溫州等區(qū)域成為典型區(qū)域。目前,，北京市場(chǎng)共有多少這樣的查封房屋,，這一數(shù)據(jù)難以統(tǒng)計(jì)。但是,，從將要拍賣的訴訟資產(chǎn)中,，涉及北京市房屋的數(shù)量，可以一定程度上反映這一問(wèn)題,。因?yàn)樵V訟資產(chǎn)在進(jìn)入拍賣流程前,，一定是先被查封的。

在鄂爾多斯中級(jí)人民法院訴訟資產(chǎn)拍賣信息中可以看到,，從5月30日至6月13日,，就有11套北京市的房屋將進(jìn)行拍賣，包括住宅和商業(yè)用房,。而將要拍賣的當(dāng)?shù)胤课?，?shù)量更多。

北京產(chǎn)權(quán)交易所訴訟資產(chǎn)交易平臺(tái)上,，目前共有21套房屋在進(jìn)行拍賣,，以及北京市海淀區(qū)瑞海大廈的31套商業(yè)用房在進(jìn)行整體拍賣。

今年5月,，溫州市蒼南縣人民法院召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì),，其公布的數(shù)據(jù)顯示，2010年至2013年,，該縣法院受理的經(jīng)濟(jì)金融類案件數(shù)量翻了約3倍,，標(biāo)的總額翻了8倍多,。蒼南縣法院還表示，近年來(lái)縣法院審理的經(jīng)濟(jì)類案件中,，有30%以上的債務(wù)人拖欠債務(wù)后,，或去向不明，或避而不見(jiàn),。

不僅是溫州地區(qū)法院面臨案件大量上升的問(wèn)題,。江西省某市一位法官對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)抱怨，其所在的法庭主要受理經(jīng)濟(jì)類糾紛,，今年以來(lái),，經(jīng)濟(jì)類糾紛案件數(shù)量大幅上升，與去年相比,，案件數(shù)量翻了近一番,，由于人手不足，工作起來(lái)實(shí)在不堪重負(fù),。

去年10月,，最高人民法院發(fā)文，公布有履行能力而不履行判決義務(wù)的失信被執(zhí)行人員名單,，到今年6月13日為止,，8個(gè)多月的時(shí)間，全國(guó)共有121295個(gè)失信被執(zhí)行人,，進(jìn)入該公示名單,。

國(guó)內(nèi)涉案人員信用狀況堪憂，這也加大了查封房入市的風(fēng)險(xiǎn),。最高人民法院統(tǒng)計(jì)顯示,，全國(guó)法院2008年至2012年執(zhí)結(jié)的被執(zhí)行人有財(cái)產(chǎn)的案件中，70%以上的被執(zhí)行人存在逃避,、規(guī)避甚至暴力抗拒執(zhí)行的行為,，自動(dòng)履行的不到30%。

法院對(duì)被執(zhí)行人房屋資產(chǎn)進(jìn)行查封,，是較為常見(jiàn)的一種做法,，但除了法院以外，還有諸多主體可以對(duì)涉案房屋進(jìn)行查封,。北京圣運(yùn)律師事務(wù)所王優(yōu)銀律師表示,，公安局、檢察院,、國(guó)家安全部門(mén),、海關(guān)等都有查封房屋的權(quán)利。上述鏈家涉及的三個(gè)案例中,，都是由公安部門(mén)進(jìn)行查封的,。

此外，全國(guó)范圍內(nèi)的反腐,，也在增加房屋交易中,，房產(chǎn)或個(gè)人出問(wèn)題的幾率,。

“新房交易也面臨這個(gè)問(wèn)題,，例如一個(gè)買房人,，上周付了首付,，正在申請(qǐng)貸款等流程,，結(jié)果這周手機(jī)就關(guān)機(jī)了,，人也找不到了，接下來(lái)怎么辦,，款還貸不貸,？據(jù)我所知，今年已經(jīng)出現(xiàn)不少這樣的案例,。”胡景暉說(shuō),。

（文中陳洪為化名）