原標(biāo)題：對不起,，該房已查封

陳洪從來沒有想到,，買到被查封的房子這種事情，會落到自己身上,。

40歲出頭的陳洪,，一家三口，有一個年紀(jì)尚幼的孩子,。為了改善居住條件,，陳洪打算買一套面積大一點的二手房。

今年上半年,，陳洪開始四處看房,，目標(biāo)主要集中在朝陽區(qū)周邊，一些比較高端的項目,。

今年5月,，陳洪通過鏈家地產(chǎn)看中了北京市朝陽區(qū)東恒時代的一套三居室，這是一套精裝修的房屋,，項目離國貿(mào)很近,，建筑年代也很新。業(yè)主是一位90后的年輕女士,，鄂爾多斯人,，態(tài)度很友好，雙方順利協(xié)商好了價格,，以總價650萬元的價格成交,。

5月下旬，雙方簽訂了買賣合同,，陳洪支付了60萬元的定金,。因為陳洪是全款購買，所以不涉及貸款的問題。等簽約完,，解除抵押,，交尾款，再去辦理過戶,，陳洪一家就可以順利住進(jìn)這套房子了,。

這本是一樁再普通不過的購房交易，但隨即卻發(fā)生了意想不到的變化,。

簽完合同第二天,，鏈家的經(jīng)紀(jì)人陪同業(yè)主還完了該套房屋原有的個人抵押欠款60萬元，并到北京市建委去辦理相應(yīng)的解除抵押手續(xù),，辦理手續(xù)的建委工作人員表示,，該房屋已經(jīng)被查封，無法進(jìn)行交易,。

這個消息,，讓陳洪、鏈家經(jīng)紀(jì)人,、甚至業(yè)主本人都懵了,。因為在此之前，沒有任何跡象顯示,，該房屋有不對勁的地方,，而業(yè)主本人也表示，自己并不知曉自己的房屋已經(jīng)被查封,。盡管這一點,，沒有確切的證據(jù)能證明。

事實是,，業(yè)主本人并沒有涉及任何訴訟,，但是其父親涉嫌經(jīng)濟(jì)犯罪，已經(jīng)被鄂爾多斯公安局控制,，當(dāng)?shù)毓簿植榉饬嗽摲课荨?/p>

房屋已經(jīng)無法交易,，但是陳洪卻已經(jīng)支出了真金白銀的60萬元。業(yè)主表示手頭沒錢,，沒有能力歸還60萬元,，會盡量籌錢歸還。但這筆錢目前還沒有籌到,。

“地雷”增多

陳洪并不是一個特例,，而是近兩年北京市場高發(fā)的查封房進(jìn)入交易市場的眾多案例中的一個。

去年年初,，鏈家地產(chǎn)就開始加強風(fēng)險防范,，并在去年11月發(fā)布承諾,，交易房屋中如果簽約前就有查封而鏈家沒有核查出來的，鏈家承諾先行賠付購房人已付款項,，并以此來強化公司對這一類風(fēng)險的防范力度,。包括鏈家在內(nèi)的中介公司所面臨的直接壓力，就是此類案例在去年以來,，呈現(xiàn)明顯上升的趨勢。

近一年以來,，鏈家在北京市場的交易中,，就已經(jīng)出現(xiàn)了三起查封房屋。除了陳洪以外,，另外兩起發(fā)生在去年下半年,。

2013年7月，一個買家購買了朝陽區(qū)一套總價350多萬的房屋,，陸續(xù)支付了230萬元房款,，經(jīng)紀(jì)人在辦理網(wǎng)簽的時候，才發(fā)現(xiàn)房屋被查封,。原因是業(yè)主父親涉及非法集資,，房屋被包頭公安局查封。

2013年9月,，一個買家購買了海淀區(qū)一套房屋,，總價1840萬元，但繳納了100萬元定金以后,，業(yè)主本人因合同詐騙被鄂爾多斯公安局控制,，房屋已被查封。

查封房屋流入交易市場,，也正在不斷加大中介公司的交易風(fēng)險,，他們稱之為踩到地雷。

在鏈家地產(chǎn)一位負(fù)責(zé)人看來,，從去年開始,，交易中涉及查封房屋的幾率在明顯加大。“以前北京市場一年之內(nèi),，自己公司涉及的,，再加上同業(yè)公司中出現(xiàn)的，最多也就二三起,，而近一年以來,，僅鏈家自己賠付的就有三起，再加上同業(yè)公司交易中出現(xiàn)的,，整個市場進(jìn)入交易環(huán)節(jié)的查封房屋,，估算總市值在1億元左右,，數(shù)量有十幾套之多。”這位負(fù)責(zé)人表示,。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉也認(rèn)為,，這一風(fēng)險在大幅上升。他表示,，最近一兩年以來,，二手房交易中碰到類似的問題確實比較多，這導(dǎo)致,，現(xiàn)在幾乎所有的中介公司都在加強房屋產(chǎn)權(quán)核驗方面的力度,。“去年開始，踩上地雷的幾率大了很多,。”胡景暉說,，整體而言，北京二手房市場因此類原因?qū)е碌募m紛,，比正常年份翻了一番不止,，不僅如此，房屋甚至可能在交易流程中發(fā)生查封,，例如網(wǎng)簽的時候,，房屋是正常的，但是過了幾天,，到建委過戶的時候,，發(fā)現(xiàn)房屋被查封了。

讓鏈家地產(chǎn)品牌總監(jiān)徐東華印象深刻的一個查封房入市交易的案例,，是在去年10月左右,。當(dāng)時，一套位于朝陽公園附近區(qū)域的二手房入市,，報價明顯低于市場價,，含稅總價在2000萬左右，當(dāng)時這套房屋也曾委托鏈家來進(jìn)行銷售,。但是,，鏈家經(jīng)紀(jì)人很快發(fā)現(xiàn)，該房屋的業(yè)主有幾個明顯的特點：堅決不做資金監(jiān)管,，要求大額首付,，不配合去建委驗房。鏈家判斷這套房風(fēng)險較大,。

最后該房屋通過一家小型中介公司成交,，買家首筆付款達(dá)到500萬元左右。但是,，很快,，付款以后,，這個業(yè)主再也聯(lián)系不到了。“后來才知道這套房屋涉及到多筆查封,，還有銀行抵押,、擔(dān)保等。”徐東華說,。

這個買家錢要不回來了,，不甘心，就直接搬到這個房子里去住,，結(jié)果發(fā)現(xiàn)根本不行,，債主太多，會發(fā)生門被砸等狀況,，沒法住,，后來又搬了出去,。

查封房帶來的市場風(fēng)險,，也有政策缺位的原因。“查封房除了到建委查,，其他途徑是發(fā)現(xiàn)不了的,，而建委并沒有開放經(jīng)紀(jì)公司、或持證經(jīng)紀(jì)人查詢,，只能要求業(yè)主持證件去查,，但業(yè)主配合的動力不大，這些障礙使查封房業(yè)主有空子可鉆,。”徐東華認(rèn)為,，如果政府放開查詢的要求，對防范此類風(fēng)險有益,。

查封房源頭

市場上的查封房增多,，只是一個表象，這是近幾年經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域變動的結(jié)果,。

從鏈家賠付的三起查封房交易來看,，其中兩起是被鄂爾多斯公安局查封、一起是被包頭公安局查封,。至于查封原因,，兩起是業(yè)主家人涉及非法集資、經(jīng)濟(jì)犯罪,，導(dǎo)致房屋被查封,，一起是業(yè)主本人涉及合同詐騙，導(dǎo)致房屋被查封,。“‘查封房’高發(fā)趨勢,，我們判斷有經(jīng)濟(jì)不景氣的原因,，部分投機性的生意人出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，尤其這三宗賠付的都和內(nèi)蒙古有關(guān),，和非法集資,、融資導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)犯罪等有關(guān)。”徐東華說,。

近兩年經(jīng)濟(jì)類糾紛,、案件大幅增加，其中鄂爾多斯,、溫州等區(qū)域成為典型區(qū)域,。目前，北京市場共有多少這樣的查封房屋,，這一數(shù)據(jù)難以統(tǒng)計,。但是，從將要拍賣的訴訟資產(chǎn)中,，涉及北京市房屋的數(shù)量,，可以一定程度上反映這一問題。因為訴訟資產(chǎn)在進(jìn)入拍賣流程前,，一定是先被查封的,。

在鄂爾多斯中級人民法院訴訟資產(chǎn)拍賣信息中可以看到，從5月30日至6月13日,，就有11套北京市的房屋將進(jìn)行拍賣,，包括住宅和商業(yè)用房。而將要拍賣的當(dāng)?shù)胤课?，?shù)量更多,。

北京產(chǎn)權(quán)交易所訴訟資產(chǎn)交易平臺上，目前共有21套房屋在進(jìn)行拍賣,，以及北京市海淀區(qū)瑞海大廈的31套商業(yè)用房在進(jìn)行整體拍賣,。

今年5月，溫州市蒼南縣人民法院召開新聞發(fā)布會,，其公布的數(shù)據(jù)顯示,，2010年至2013年，該縣法院受理的經(jīng)濟(jì)金融類案件數(shù)量翻了約3倍,，標(biāo)的總額翻了8倍多,。蒼南縣法院還表示，近年來縣法院審理的經(jīng)濟(jì)類案件中,，有30%以上的債務(wù)人拖欠債務(wù)后,，或去向不明，或避而不見,。

不僅是溫州地區(qū)法院面臨案件大量上升的問題,。江西省某市一位法官對經(jīng)濟(jì)觀察報抱怨,，其所在的法庭主要受理經(jīng)濟(jì)類糾紛，今年以來,，經(jīng)濟(jì)類糾紛案件數(shù)量大幅上升,，與去年相比，案件數(shù)量翻了近一番,，由于人手不足,，工作起來實在不堪重負(fù)。

去年10月,，最高人民法院發(fā)文,，公布有履行能力而不履行判決義務(wù)的失信被執(zhí)行人員名單，到今年6月13日為止,，8個多月的時間,，全國共有121295個失信被執(zhí)行人，進(jìn)入該公示名單,。

國內(nèi)涉案人員信用狀況堪憂,，這也加大了查封房入市的風(fēng)險。最高人民法院統(tǒng)計顯示,，全國法院2008年至2012年執(zhí)結(jié)的被執(zhí)行人有財產(chǎn)的案件中,，70%以上的被執(zhí)行人存在逃避,、規(guī)避甚至暴力抗拒執(zhí)行的行為,，自動履行的不到30%。

法院對被執(zhí)行人房屋資產(chǎn)進(jìn)行查封,，是較為常見的一種做法,，但除了法院以外，還有諸多主體可以對涉案房屋進(jìn)行查封,。北京圣運律師事務(wù)所王優(yōu)銀律師表示,，公安局、檢察院,、國家安全部門,、海關(guān)等都有查封房屋的權(quán)利。上述鏈家涉及的三個案例中,，都是由公安部門進(jìn)行查封的,。

此外，全國范圍內(nèi)的反腐,，也在增加房屋交易中,，房產(chǎn)或個人出問題的幾率。

“新房交易也面臨這個問題,，例如一個買房人,，上周付了首付,，正在申請貸款等流程，結(jié)果這周手機就關(guān)機了,，人也找不到了,，接下來怎么辦，款還貸不貸,？據(jù)我所知,，今年已經(jīng)出現(xiàn)不少這樣的案例。”胡景暉說,。

（文中陳洪為化名）