北京“減負(fù)”住房交易稅負(fù) 擬放寬普通住宅認(rèn)定
2014年08月02日 08:33
來源:中國經(jīng)營報 作者:李樂
在超過40個二三線城市陸續(xù)調(diào)整或取消限購政策之后,作為全國房地產(chǎn)市場風(fēng)向標(biāo)的北京,,其政策走向尤為受關(guān)注,。擴(kuò)大普通住宅覆蓋面 “北京市政府確實在考慮調(diào)整普通住宅的標(biāo)準(zhǔn),也以非正式的形式詢問過,。
原標(biāo)題:“減負(fù)”住房交易稅負(fù) 北京擬放寬普通住宅認(rèn)定
在超過40個二三線城市陸續(xù)調(diào)整或取消限購政策之后,,作為全國房地產(chǎn)市場風(fēng)向標(biāo)的北京,其政策走向尤為受關(guān)注,。盡管限購政策在北京短時間內(nèi)難以松動,,但“分類調(diào)控”已經(jīng)在北京市政府層面提上日程,。
日前,北京市政府已經(jīng)基本確定了2014年下半年房地產(chǎn)市場政策的基本口徑,,北京市已經(jīng)準(zhǔn)備調(diào)整普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),,從而使更多因房價普漲“被豪宅”的住房能夠享受到稅收優(yōu)惠。
除此之外,,北京市在2014年下半年還將適度放開高端商品住房的預(yù)售審批,,并繼續(xù)推進(jìn)自住房建設(shè)。至于甚為敏感的限購政策,,北京市市長王安順明確表示,,限購政策短期內(nèi)不會在北京退出。
擴(kuò)大普通住宅覆蓋面
“北京市政府確實在考慮調(diào)整普通住宅的標(biāo)準(zhǔn),,也以非正式的形式詢問過。”7月31日,,北京市市屬房企的一位負(fù)責(zé)人向《中國經(jīng)營報》記者表示,。在此之前,北京市政府已經(jīng)開始討論北京市2014年下半年房地產(chǎn)調(diào)控的總體思路,。
此前,,北京市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志在其微信公眾賬號“京房字”中披露,“北京市將適時調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)”“發(fā)揮二手住房市場的作用,,滿足居民自住型,、改善型需求”“促進(jìn)二手住房流通,緩解供需矛盾”,。
目前,,北京市普通住宅標(biāo)準(zhǔn)系2011年12月發(fā)布并實施。除面積外,,對于價格也有詳細(xì)的標(biāo)準(zhǔn),。按照2011版的普通住宅價格標(biāo)準(zhǔn),四環(huán)內(nèi)北部地區(qū)的上限為38880元/平方米,、南部地區(qū)為34560元/平方米,;四至五環(huán)北部地區(qū)為32400元/平方米、南部地區(qū)為28080元/平方米,;五至六環(huán)北部地區(qū)為25920元/平方米,、南部地區(qū)為20600元/平方米;六環(huán)外地區(qū)為17280元/平方米,。
按照相關(guān)規(guī)定,,在符合戶型面積上限的情況下,只有同區(qū)位的住房低于上述價格標(biāo)準(zhǔn),,才能被劃歸普通住宅范圍,。如果高于這一價格,,那么即便是戶型面積符合低于144平方米的要求,也不能被認(rèn)定為普通住宅,。
中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院的歷史監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,,2013年全年,北京商品住房銷售價格同比漲幅超過20%,。2011年~2012年的同比漲幅,,也維持在基本相同的水平。因此,,如果仍以2011年設(shè)定的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)衡量當(dāng)前市場中的住宅是否是普通住宅,,并不完全科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)。
“實際上很多是‘被豪宅’的,,調(diào)整這個標(biāo)準(zhǔn),,對于購房者來說,是比較公平的,,但是具體的執(zhí)行日期,,現(xiàn)在還沒有確定。”前述北京市屬房企有關(guān)負(fù)責(zé)人稱,。
稅收優(yōu)惠范圍連帶擴(kuò)大
北京市緣何考慮調(diào)整“普通住房價格認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”,?除了順應(yīng)房地產(chǎn)市場價格上漲應(yīng)作出的“合理動作”之外,更重要的是,,是否是普通住宅,,直接與房地產(chǎn)交易、過戶的各種稅費相關(guān),。按照北京市政府的有關(guān)規(guī)定,,被認(rèn)定為普通住宅的住房,將享有一系列購房稅費的優(yōu)惠,。
這些稅收優(yōu)惠包括——個人將超過5年的普通住房對外銷售的,,將免征營業(yè)稅;同時,,個人購買非普通住宅的,,契稅征收稅率為3%,而對于個人購買普通住房且該住房為家庭唯一住房的,,契稅減半征收,;個人購買90平方米及以下普通住房,且為家庭唯一住房的,,將按1%稅率征收契稅,。
由于與稅費減免關(guān)聯(lián),北京市歷史上曾多次調(diào)整普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。2008年,,北京市建委就本市享受優(yōu)惠政策住房平均交易價格發(fā)布通知,,而在2008年以前按土地級別及單價區(qū)分的辦法改為按環(huán)線及房屋總價區(qū)分。
當(dāng)時的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和方法的調(diào)整,,即擴(kuò)大了普通住宅的覆蓋面,,從而使更多理應(yīng)享受稅收優(yōu)惠的住房被稅收優(yōu)惠政策所覆蓋,從而在一定程度上起到了活躍市場交易的作用,。
陳志在微信公眾賬號“京房字”中發(fā)表文章表示,,這主要是考慮到發(fā)揮二手住房市場的作用,滿足居民自住型,、改善型需求,。適時合理調(diào)整享受稅收優(yōu)惠的普通住宅價格標(biāo)準(zhǔn),促進(jìn)二手房流通,,緩解供需矛盾,。
中原地產(chǎn)華北區(qū)首席分析師張大偉表示,一二手市場中一直以來有聯(lián)動作用,,在房地產(chǎn)市場中,,梯級置換的特征表現(xiàn)得十分明顯。因此,,如果二手房市場的流動性能夠得到較好的釋放,對于滿足首次置業(yè)和首次改善型的需求都有較大的幫助,。
高端市場管控逐步松動
除了調(diào)整普通住房認(rèn)定的價格標(biāo)準(zhǔn)外,,北京市還準(zhǔn)備在2014年剩余時間內(nèi),適時適度逐步放松高端住宅的預(yù)售許可控制,。同時,,進(jìn)一步大力推進(jìn)自住房的建設(shè)和工作力度。
2013年,,由于北京市房地產(chǎn)價格一度上漲壓力較大,,北京市開始通過對房地產(chǎn)預(yù)售許可審批進(jìn)行節(jié)奏控制以達(dá)到控制總體房地產(chǎn)市場價格水平和漲幅的目的。于是,,當(dāng)年度申報預(yù)售價格超過4萬元/平方米的高端住宅,,一度難以得到北京市住建委行政許可。
但是,,從2014年6月開始,,這個限制開始放松。保利地產(chǎn)位于北京薊門橋一帶的保利海德公園項目以9.5萬元/平方米的銷售單價,,獲得北京市住建委的預(yù)售許可批準(zhǔn),。幾乎同期,華潤位于北京清河的萬象府項目,也以約5萬元/平方米的價格取得預(yù)售許可,。
“京房字”披露,,北京市將完善幾個引導(dǎo)機制,保證商品房市場供應(yīng),,對定價基本符合市場實際的項目加快審批,,督促項目盡快銷售。適度放開高端項目,,加強稅收征管,。繼續(xù)加強房價監(jiān)測,保持房價基本穩(wěn)定,。
此外,,北京市還將工作重點置于“自住房”項目上。對已供地的自住房項目,,逐個梳理,,主動服務(wù),促進(jìn)項目盡快上市銷售,。加強銷售環(huán)節(jié)的管理,,指導(dǎo)企業(yè)做好網(wǎng)上申購、現(xiàn)場確認(rèn),、資格審核以及搖號,、選房等工作,爭取年內(nèi)完成3萬套自住房的銷售工作,。
至于最為敏感的限購政策,,北京市市長王安順在北京市上半年經(jīng)濟(jì)形勢分析會上表示,北京不會輕易放松限購等措施,,否則會削弱結(jié)構(gòu)調(diào)整的動力,,影響城市可持續(xù)發(fā)展。這意味著北京在短期內(nèi),,難以放開樓市限購政策,。
“北京經(jīng)濟(jì)要實現(xiàn)穩(wěn)增長,房地產(chǎn)軟著陸是基本前提,。”中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長劉元春指出,,房地產(chǎn)價格須通過調(diào)控,實現(xiàn)有序緩慢回落,,在這個過程中令房地產(chǎn)建設(shè),、投資與實際需求相吻合,將泡沫和風(fēng)險有效地“擠”出,。
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