原標(biāo)題：“減負(fù)”住房交易稅負(fù) 北京擬放寬普通住宅認(rèn)定

在超過(guò)40個(gè)二三線城市陸續(xù)調(diào)整或取消限購(gòu)政策之后,，作為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)的北京,，其政策走向尤為受關(guān)注,。盡管限購(gòu)政策在北京短時(shí)間內(nèi)難以松動(dòng),，但“分類(lèi)調(diào)控”已經(jīng)在北京市政府層面提上日程,。

日前，北京市政府已經(jīng)基本確定了2014年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的基本口徑,，北京市已經(jīng)準(zhǔn)備調(diào)整普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),，從而使更多因房?jī)r(jià)普漲“被豪宅”的住房能夠享受到稅收優(yōu)惠。

除此之外，北京市在2014年下半年還將適度放開(kāi)高端商品住房的預(yù)售審批,，并繼續(xù)推進(jìn)自住房建設(shè),。至于甚為敏感的限購(gòu)政策，北京市市長(zhǎng)王安順明確表示,，限購(gòu)政策短期內(nèi)不會(huì)在北京退出,。

擴(kuò)大普通住宅覆蓋面

“北京市政府確實(shí)在考慮調(diào)整普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)，也以非正式的形式詢問(wèn)過(guò),。”7月31日,，北京市市屬房企的一位負(fù)責(zé)人向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示。在此之前,，北京市政府已經(jīng)開(kāi)始討論北京市2014年下半年房地產(chǎn)調(diào)控的總體思路,。

此前，北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志在其微信公眾賬號(hào)“京房字”中披露,，“北京市將適時(shí)調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)”“發(fā)揮二手住房市場(chǎng)的作用,，滿足居民自住型、改善型需求”“促進(jìn)二手住房流通,，緩解供需矛盾”。

目前,，北京市普通住宅標(biāo)準(zhǔn)系2011年12月發(fā)布并實(shí)施,。除面積外，對(duì)于價(jià)格也有詳細(xì)的標(biāo)準(zhǔn),。按照2011版的普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),，四環(huán)內(nèi)北部地區(qū)的上限為38880元/平方米、南部地區(qū)為34560元/平方米,；四至五環(huán)北部地區(qū)為32400元/平方米,、南部地區(qū)為28080元/平方米；五至六環(huán)北部地區(qū)為25920元/平方米,、南部地區(qū)為20600元/平方米,；六環(huán)外地區(qū)為17280元/平方米。

按照相關(guān)規(guī)定,，在符合戶型面積上限的情況下,，只有同區(qū)位的住房低于上述價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，才能被劃歸普通住宅范圍,。如果高于這一價(jià)格,，那么即便是戶型面積符合低于144平方米的要求，也不能被認(rèn)定為普通住宅,。

中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院的歷史監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,，2013年全年，北京商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅超過(guò)20%。2011年~2012年的同比漲幅,，也維持在基本相同的水平,。因此，如果仍以2011年設(shè)定的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)衡量當(dāng)前市場(chǎng)中的住宅是否是普通住宅,，并不完全科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn),。

“實(shí)際上很多是‘被豪宅’的，調(diào)整這個(gè)標(biāo)準(zhǔn),，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō),，是比較公平的，但是具體的執(zhí)行日期,，現(xiàn)在還沒(méi)有確定,。”前述北京市屬房企有關(guān)負(fù)責(zé)人稱。

稅收優(yōu)惠范圍連帶擴(kuò)大

北京市緣何考慮調(diào)整“普通住房?jī)r(jià)格認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”,？除了順應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲應(yīng)作出的“合理動(dòng)作”之外,，更重要的是，是否是普通住宅,，直接與房地產(chǎn)交易,、過(guò)戶的各種稅費(fèi)相關(guān)。按照北京市政府的有關(guān)規(guī)定,，被認(rèn)定為普通住宅的住房,，將享有一系列購(gòu)房稅費(fèi)的優(yōu)惠。

這些稅收優(yōu)惠包括——個(gè)人將超過(guò)5年的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的,，將免征營(yíng)業(yè)稅,；同時(shí)，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通住宅的,，契稅征收稅率為3%,，而對(duì)于個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房且該住房為家庭唯一住房的，契稅減半征收,；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房,，且為家庭唯一住房的，將按1%稅率征收契稅,。

由于與稅費(fèi)減免關(guān)聯(lián),，北京市歷史上曾多次調(diào)整普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。2008年,，北京市建委就本市享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格發(fā)布通知,，而在2008年以前按土地級(jí)別及單價(jià)區(qū)分的辦法改為按環(huán)線及房屋總價(jià)區(qū)分。

當(dāng)時(shí)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和方法的調(diào)整,，即擴(kuò)大了普通住宅的覆蓋面,，從而使更多理應(yīng)享受稅收優(yōu)惠的住房被稅收優(yōu)惠政策所覆蓋，從而在一定程度上起到了活躍市場(chǎng)交易的作用。

陳志在微信公眾賬號(hào)“京房字”中發(fā)表文章表示,，這主要是考慮到發(fā)揮二手住房市場(chǎng)的作用,，滿足居民自住型、改善型需求,。適時(shí)合理調(diào)整享受稅收優(yōu)惠的普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),，促進(jìn)二手房流通，緩解供需矛盾,。

中原地產(chǎn)華北區(qū)首席分析師張大偉表示,，一二手市場(chǎng)中一直以來(lái)有聯(lián)動(dòng)作用，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中,，梯級(jí)置換的特征表現(xiàn)得十分明顯,。因此，如果二手房市場(chǎng)的流動(dòng)性能夠得到較好的釋放,，對(duì)于滿足首次置業(yè)和首次改善型的需求都有較大的幫助,。

高端市場(chǎng)管控逐步松動(dòng)

除了調(diào)整普通住房認(rèn)定的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)外，北京市還準(zhǔn)備在2014年剩余時(shí)間內(nèi),，適時(shí)適度逐步放松高端住宅的預(yù)售許可控制,。同時(shí)，進(jìn)一步大力推進(jìn)自住房的建設(shè)和工作力度,。

2013年,，由于北京市房地產(chǎn)價(jià)格一度上漲壓力較大，北京市開(kāi)始通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)預(yù)售許可審批進(jìn)行節(jié)奏控制以達(dá)到控制總體房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平和漲幅的目的,。于是，當(dāng)年度申報(bào)預(yù)售價(jià)格超過(guò)4萬(wàn)元/平方米的高端住宅,，一度難以得到北京市住建委行政許可,。

但是，從2014年6月開(kāi)始,，這個(gè)限制開(kāi)始放松,。保利地產(chǎn)位于北京薊門(mén)橋一帶的保利海德公園項(xiàng)目以9.5萬(wàn)元/平方米的銷(xiāo)售單價(jià)，獲得北京市住建委的預(yù)售許可批準(zhǔn),。幾乎同期,，華潤(rùn)位于北京清河的萬(wàn)象府項(xiàng)目，也以約5萬(wàn)元/平方米的價(jià)格取得預(yù)售許可,。

“京房字”披露,，北京市將完善幾個(gè)引導(dǎo)機(jī)制，保證商品房市場(chǎng)供應(yīng),，對(duì)定價(jià)基本符合市場(chǎng)實(shí)際的項(xiàng)目加快審批,，督促項(xiàng)目盡快銷(xiāo)售。適度放開(kāi)高端項(xiàng)目，加強(qiáng)稅收征管,。繼續(xù)加強(qiáng)房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè),，保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定。

此外,，北京市還將工作重點(diǎn)置于“自住房”項(xiàng)目上,。對(duì)已供地的自住房項(xiàng)目，逐個(gè)梳理,，主動(dòng)服務(wù),，促進(jìn)項(xiàng)目盡快上市銷(xiāo)售。加強(qiáng)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的管理,，指導(dǎo)企業(yè)做好網(wǎng)上申購(gòu),、現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)、資格審核以及搖號(hào),、選房等工作,，爭(zhēng)取年內(nèi)完成3萬(wàn)套自住房的銷(xiāo)售工作。

至于最為敏感的限購(gòu)政策,，北京市市長(zhǎng)王安順在北京市上半年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析會(huì)上表示,，北京不會(huì)輕易放松限購(gòu)等措施，否則會(huì)削弱結(jié)構(gòu)調(diào)整的動(dòng)力,，影響城市可持續(xù)發(fā)展,。這意味著北京在短期內(nèi)，難以放開(kāi)樓市限購(gòu)政策,。

“北京經(jīng)濟(jì)要實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng),，房地產(chǎn)軟著陸是基本前提。”中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)劉元春指出,，房地產(chǎn)價(jià)格須通過(guò)調(diào)控,，實(shí)現(xiàn)有序緩慢回落，在這個(gè)過(guò)程中令房地產(chǎn)建設(shè),、投資與實(shí)際需求相吻合,，將泡沫和風(fēng)險(xiǎn)有效地“擠”出。