原標(biāo)題：“減負(fù)”住房交易稅負(fù) 北京擬放寬普通住宅認(rèn)定

在超過40個二三線城市陸續(xù)調(diào)整或取消限購政策之后,，作為全國房地產(chǎn)市場風(fēng)向標(biāo)的北京，其政策走向尤為受關(guān)注,。盡管限購政策在北京短時間內(nèi)難以松動,，但“分類調(diào)控”已經(jīng)在北京市政府層面提上日程,。

日前，北京市政府已經(jīng)基本確定了2014年下半年房地產(chǎn)市場政策的基本口徑,，北京市已經(jīng)準(zhǔn)備調(diào)整普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),，從而使更多因房價普漲“被豪宅”的住房能夠享受到稅收優(yōu)惠。

除此之外,，北京市在2014年下半年還將適度放開高端商品住房的預(yù)售審批,，并繼續(xù)推進(jìn)自住房建設(shè)。至于甚為敏感的限購政策,，北京市市長王安順明確表示,，限購政策短期內(nèi)不會在北京退出。

擴(kuò)大普通住宅覆蓋面

“北京市政府確實在考慮調(diào)整普通住宅的標(biāo)準(zhǔn),，也以非正式的形式詢問過。”7月31日,，北京市市屬房企的一位負(fù)責(zé)人向《中國經(jīng)營報》記者表示,。在此之前，北京市政府已經(jīng)開始討論北京市2014年下半年房地產(chǎn)調(diào)控的總體思路,。

此前,，北京市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志在其微信公眾賬號“京房字”中披露，“北京市將適時調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)”“發(fā)揮二手住房市場的作用,，滿足居民自住型,、改善型需求”“促進(jìn)二手住房流通，緩解供需矛盾”,。

目前,，北京市普通住宅標(biāo)準(zhǔn)系2011年12月發(fā)布并實施。除面積外,，對于價格也有詳細(xì)的標(biāo)準(zhǔn),。按照2011版的普通住宅價格標(biāo)準(zhǔn)，四環(huán)內(nèi)北部地區(qū)的上限為38880元/平方米,、南部地區(qū)為34560元/平方米,；四至五環(huán)北部地區(qū)為32400元/平方米、南部地區(qū)為28080元/平方米,；五至六環(huán)北部地區(qū)為25920元/平方米,、南部地區(qū)為20600元/平方米；六環(huán)外地區(qū)為17280元/平方米,。

按照相關(guān)規(guī)定,，在符合戶型面積上限的情況下，只有同區(qū)位的住房低于上述價格標(biāo)準(zhǔn),，才能被劃歸普通住宅范圍,。如果高于這一價格,，那么即便是戶型面積符合低于144平方米的要求，也不能被認(rèn)定為普通住宅,。

中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院的歷史監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,，2013年全年，北京商品住房銷售價格同比漲幅超過20%,。2011年~2012年的同比漲幅,，也維持在基本相同的水平。因此,，如果仍以2011年設(shè)定的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)衡量當(dāng)前市場中的住宅是否是普通住宅,，并不完全科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)。

“實際上很多是‘被豪宅’的,，調(diào)整這個標(biāo)準(zhǔn),，對于購房者來說，是比較公平的,，但是具體的執(zhí)行日期,，現(xiàn)在還沒有確定。”前述北京市屬房企有關(guān)負(fù)責(zé)人稱,。

稅收優(yōu)惠范圍連帶擴(kuò)大

北京市緣何考慮調(diào)整“普通住房價格認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”,？除了順應(yīng)房地產(chǎn)市場價格上漲應(yīng)作出的“合理動作”之外，更重要的是,，是否是普通住宅,，直接與房地產(chǎn)交易、過戶的各種稅費相關(guān),。按照北京市政府的有關(guān)規(guī)定,，被認(rèn)定為普通住宅的住房，將享有一系列購房稅費的優(yōu)惠,。

這些稅收優(yōu)惠包括——個人將超過5年的普通住房對外銷售的,，將免征營業(yè)稅；同時,，個人購買非普通住宅的,，契稅征收稅率為3%，而對于個人購買普通住房且該住房為家庭唯一住房的,，契稅減半征收,；個人購買90平方米及以下普通住房，且為家庭唯一住房的,，將按1%稅率征收契稅,。

由于與稅費減免關(guān)聯(lián)，北京市歷史上曾多次調(diào)整普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。2008年,，北京市建委就本市享受優(yōu)惠政策住房平均交易價格發(fā)布通知,，而在2008年以前按土地級別及單價區(qū)分的辦法改為按環(huán)線及房屋總價區(qū)分。

當(dāng)時的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和方法的調(diào)整,，即擴(kuò)大了普通住宅的覆蓋面,，從而使更多理應(yīng)享受稅收優(yōu)惠的住房被稅收優(yōu)惠政策所覆蓋，從而在一定程度上起到了活躍市場交易的作用,。

陳志在微信公眾賬號“京房字”中發(fā)表文章表示,，這主要是考慮到發(fā)揮二手住房市場的作用，滿足居民自住型,、改善型需求,。適時合理調(diào)整享受稅收優(yōu)惠的普通住宅價格標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)二手房流通,，緩解供需矛盾,。

中原地產(chǎn)華北區(qū)首席分析師張大偉表示，一二手市場中一直以來有聯(lián)動作用,，在房地產(chǎn)市場中,，梯級置換的特征表現(xiàn)得十分明顯。因此,，如果二手房市場的流動性能夠得到較好的釋放，對于滿足首次置業(yè)和首次改善型的需求都有較大的幫助,。

高端市場管控逐步松動

除了調(diào)整普通住房認(rèn)定的價格標(biāo)準(zhǔn)外,，北京市還準(zhǔn)備在2014年剩余時間內(nèi)，適時適度逐步放松高端住宅的預(yù)售許可控制,。同時,，進(jìn)一步大力推進(jìn)自住房的建設(shè)和工作力度。

2013年,，由于北京市房地產(chǎn)價格一度上漲壓力較大,，北京市開始通過對房地產(chǎn)預(yù)售許可審批進(jìn)行節(jié)奏控制以達(dá)到控制總體房地產(chǎn)市場價格水平和漲幅的目的。于是,，當(dāng)年度申報預(yù)售價格超過4萬元/平方米的高端住宅,，一度難以得到北京市住建委行政許可。

但是,，從2014年6月開始,，這個限制開始放松。保利地產(chǎn)位于北京薊門橋一帶的保利海德公園項目以9.5萬元/平方米的銷售單價,，獲得北京市住建委的預(yù)售許可批準(zhǔn),。幾乎同期，華潤位于北京清河的萬象府項目，也以約5萬元/平方米的價格取得預(yù)售許可,。

“京房字”披露,，北京市將完善幾個引導(dǎo)機制，保證商品房市場供應(yīng),，對定價基本符合市場實際的項目加快審批,，督促項目盡快銷售。適度放開高端項目,，加強稅收征管,。繼續(xù)加強房價監(jiān)測，保持房價基本穩(wěn)定,。

此外,，北京市還將工作重點置于“自住房”項目上。對已供地的自住房項目,，逐個梳理,，主動服務(wù)，促進(jìn)項目盡快上市銷售,。加強銷售環(huán)節(jié)的管理,，指導(dǎo)企業(yè)做好網(wǎng)上申購、現(xiàn)場確認(rèn),、資格審核以及搖號,、選房等工作，爭取年內(nèi)完成3萬套自住房的銷售工作,。

至于最為敏感的限購政策,，北京市市長王安順在北京市上半年經(jīng)濟(jì)形勢分析會上表示，北京不會輕易放松限購等措施,，否則會削弱結(jié)構(gòu)調(diào)整的動力,，影響城市可持續(xù)發(fā)展。這意味著北京在短期內(nèi),，難以放開樓市限購政策,。

“北京經(jīng)濟(jì)要實現(xiàn)穩(wěn)增長，房地產(chǎn)軟著陸是基本前提,。”中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長劉元春指出,，房地產(chǎn)價格須通過調(diào)控，實現(xiàn)有序緩慢回落,，在這個過程中令房地產(chǎn)建設(shè),、投資與實際需求相吻合，將泡沫和風(fēng)險有效地“擠”出,。