原標(biāo)題：新政規(guī)定房子賣不掉將暫停拿地 或再打擊土地財(cái)政

中新網(wǎng)3月30日電(房產(chǎn)頻道 陸肖肖)“兩會(huì)”后，關(guān)于樓市新政的猜測(cè)一直不絕于耳,，3月27日,，國(guó)土資源部,、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，新政的靴子終于落地,。文件明確要求各地合理安排住房及其用地供應(yīng)規(guī)模,，優(yōu)化住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，在樓市高庫存地區(qū),，減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ?jì)劃供應(yīng),，允許對(duì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求的住房戶型做出調(diào)整，允許未開發(fā)房地產(chǎn)用地的轉(zhuǎn)型,。

樓市新政將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來哪些影響,？專家分析稱，此次新政的出臺(tái),，并非“救市”政策,，主要作用在于調(diào)整結(jié)構(gòu)、規(guī)范土地市場(chǎng)秩序,、保障民生等方面,，同時(shí)還將助力三四線城市的庫存去化。但由于種種現(xiàn)實(shí)因素的制約,，新政實(shí)施效果還要看各地出臺(tái)的具體政策,。另外，專家還預(yù)測(cè),，在當(dāng)前利好政策頻出的態(tài)勢(shì)下,，后市樓市政策或?qū)⒊掷m(xù)寬松。

要點(diǎn)一：合理安排住房及用地供應(yīng)規(guī)模 高庫存地區(qū)暫停土地供應(yīng)

《通知》提出,，要合理安排住房和其用地供應(yīng)規(guī)模,。省級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要加快編制本地區(qū)的住房建設(shè)規(guī)劃及年度實(shí)施計(jì)劃，對(duì)住房的建設(shè)總量,、供應(yīng)結(jié)構(gòu),、空間布局和開發(fā)進(jìn)度等統(tǒng)籌安排。對(duì)住房供應(yīng)明顯偏多,，或在建住宅用地規(guī)模過大的市,、縣，應(yīng)減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ?jì)劃供應(yīng),；住房供求矛盾比較突出的熱點(diǎn)城市,，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況有效增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模。

對(duì)此,，亞豪機(jī)構(gòu)分析,，該項(xiàng)政策符合中央分類指導(dǎo)、因地施策的調(diào)控原則。在庫存高企的三四線城市,，一方面要控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)口,，減少土地供應(yīng)，另一方面還要打開市場(chǎng)的出口,，提振經(jīng)濟(jì),、增加購房需求，才有可能逐步緩解區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾,。

但北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時(shí)表示,，在住房供應(yīng)明顯過量的城市，即使住房和土地結(jié)構(gòu)調(diào)整,，需求也不會(huì)很快增加,，庫存的消化問題短時(shí)期內(nèi)仍難以解決。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也談到,，很多三四線城市的庫存積壓已經(jīng)非常嚴(yán)重,，一些城市即使在“救市”的情況下，依然有崩盤的風(fēng)險(xiǎn),。

同時(shí)也有專業(yè)人士提出,，此項(xiàng)政策或?qū)⒚媾R執(zhí)行難題，亞豪機(jī)構(gòu)指出,，要地方政府壓縮土地供應(yīng),，也就意味著減少土地出讓收入，對(duì)于地方財(cái)政收入過度依賴土地出讓金的城市來說,，能否按照部委的要求落實(shí)執(zhí)行還是一個(gè)未知數(shù),。

要點(diǎn)二：優(yōu)化住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu) 允許未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型

《通知》提到，要優(yōu)化住房供應(yīng)套型,，促進(jìn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整,。對(duì)在建商品住房項(xiàng)目，在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下,，允許對(duì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求的住房戶型做出調(diào)整,，支持居民自住和改善性住房需求。房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市,、縣,，可以根據(jù)市場(chǎng)狀況，研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案,，用于新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),、文化產(chǎn)業(yè),、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目用途的開發(fā)建設(shè)。

這條規(guī)定為滯銷地塊及項(xiàng)目提供了新的機(jī)會(huì)，開發(fā)商手中的高風(fēng)險(xiǎn)地塊可以申請(qǐng)改變產(chǎn)品類型,，滯銷項(xiàng)目可以申請(qǐng)調(diào)整戶型產(chǎn)品,，從而打破市場(chǎng)困局。我愛我家集團(tuán)副總裁胡景輝分析,，該政策有助于解決目前我國(guó)三四線城市庫存過剩,、土地供應(yīng)無序的問題，將從供應(yīng)和消化兩個(gè)方面逐步扭轉(zhuǎn)供大于求的問題,，逐步穩(wěn)定房?jī)r(jià),。

但該項(xiàng)政策也或許將面臨執(zhí)行阻力，亞豪機(jī)構(gòu)指出,，不同性質(zhì)的用地在拿地時(shí)的成本差距較大,，以北京為例，2014年出讓的地塊中住宅用地的樓面均價(jià)為14557元/平方米,，而商服用地的樓面均價(jià)僅為8549元/平方米,，如果涉及到養(yǎng)老、文化,、體育等用地,，地價(jià)水平往往更低，開發(fā)商把高價(jià)拿到的土地轉(zhuǎn)換為低價(jià)值,、回報(bào)周期長(zhǎng)的用地類型,，如果政府不給予一定補(bǔ)貼，必然會(huì)影響到政策的落地實(shí)施,。

要點(diǎn)三：統(tǒng)籌保障性安居工程建設(shè) “保障”“去庫存”效果兼顧

文件還提到,，要進(jìn)一步加大住房保障貨幣化工作力度，市,、縣可整體購買在建房地產(chǎn)項(xiàng)目用于棚改安置房和公共租賃住房,，或?qū)⑸形撮_工建設(shè)的房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)為棚改安置房和公共租賃住房用地的。

分析認(rèn)為,，該項(xiàng)政策有利于實(shí)現(xiàn)“保障”和“去庫存”的雙重目標(biāo),。在陳志看來，很多城市一方面有著樓市高庫存的壓力,，一方面存在大量的棚戶區(qū)改造的要求,，政府通過把一些商品房轉(zhuǎn)化為安置房和公租房，把保障房建設(shè)和去庫存,、調(diào)結(jié)構(gòu)相結(jié)合,，可以減少社會(huì)總的財(cái)富的浪費(fèi)，這是比較合理的,。

分析：“托市”并非“救市” 后續(xù)樓市政策或?qū)⒊掷m(xù)寬松

“兩會(huì)”后,，關(guān)于樓市即將出臺(tái)“救市”政策的猜測(cè)甚囂塵上，但對(duì)于此次調(diào)整，多位專家認(rèn)為是“托市”并非“救市”,，在陳志看來,，此次政策談不上是“救市”政策，“調(diào)”的意味更多,。胡景輝也認(rèn)為,，《通知》總體與我國(guó)新常態(tài)下的宏觀經(jīng)濟(jì)政策相吻合，表現(xiàn)出“控規(guī)模,、調(diào)結(jié)構(gòu),、講秩序”的特征，是調(diào)整結(jié)構(gòu),、規(guī)范土地市場(chǎng)秩序,、保障民生，控制和消化庫存的舉措,。

陳志還提到,，這一文件實(shí)際是對(duì)2015年政府工作報(bào)告的一個(gè)落實(shí)，是原則性,、指導(dǎo)性的意見,，但相關(guān)政策的落地還要看各地出臺(tái)的具體政策及落實(shí)情況。

對(duì)于后市樓市政策走向,，張大偉分析,，2015年房地產(chǎn)政策將延續(xù)去行政、重市場(chǎng)的調(diào)控思路,，已經(jīng)有多地發(fā)布了房地產(chǎn)刺激政策,，預(yù)計(jì)后續(xù)各部門都會(huì)出臺(tái)類似政策，并且有望在營(yíng)業(yè)稅征收,、一線中部分城市限購等環(huán)節(jié)進(jìn)一步放開,，地方政府還將非常直接的出臺(tái)稅費(fèi)減免、購房補(bǔ)貼等多種“救市”政策,。(中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道)