原標(biāo)題：新政規(guī)定房子賣不掉將暫停拿地 或再打擊土地財政

中新網(wǎng)3月30日電(房產(chǎn)頻道 陸肖肖)“兩會”后，關(guān)于樓市新政的猜測一直不絕于耳，3月27日,，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡稱《通知》),，新政的靴子終于落地,。文件明確要求各地合理安排住房及其用地供應(yīng)規(guī)模，優(yōu)化住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu),，在樓市高庫存地區(qū)，減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ媱澒?yīng),，允許對不適應(yīng)市場需求的住房戶型做出調(diào)整,，允許未開發(fā)房地產(chǎn)用地的轉(zhuǎn)型。

樓市新政將對房地產(chǎn)市場帶來哪些影響,？專家分析稱,，此次新政的出臺，并非“救市”政策,，主要作用在于調(diào)整結(jié)構(gòu),、規(guī)范土地市場秩序、保障民生等方面,，同時還將助力三四線城市的庫存去化,。但由于種種現(xiàn)實(shí)因素的制約,，新政實(shí)施效果還要看各地出臺的具體政策。另外,，專家還預(yù)測,，在當(dāng)前利好政策頻出的態(tài)勢下，后市樓市政策或?qū)⒊掷m(xù)寬松,。

要點(diǎn)一：合理安排住房及用地供應(yīng)規(guī)模 高庫存地區(qū)暫停土地供應(yīng)

《通知》提出,，要合理安排住房和其用地供應(yīng)規(guī)模。省級住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要加快編制本地區(qū)的住房建設(shè)規(guī)劃及年度實(shí)施計劃,，對住房的建設(shè)總量,、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、空間布局和開發(fā)進(jìn)度等統(tǒng)籌安排,。對住房供應(yīng)明顯偏多,，或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣,，應(yīng)減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ媱澒?yīng),；住房供求矛盾比較突出的熱點(diǎn)城市，應(yīng)根據(jù)市場實(shí)際情況有效增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模,。

對此,，亞豪機(jī)構(gòu)分析，該項政策符合中央分類指導(dǎo),、因地施策的調(diào)控原則,。在庫存高企的三四線城市，一方面要控制房地產(chǎn)市場的進(jìn)口,，減少土地供應(yīng),，另一方面還要打開市場的出口，提振經(jīng)濟(jì),、增加購房需求,，才有可能逐步緩解區(qū)域房地產(chǎn)市場的供需矛盾。

但北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時表示,，在住房供應(yīng)明顯過量的城市,，即使住房和土地結(jié)構(gòu)調(diào)整，需求也不會很快增加,，庫存的消化問題短時期內(nèi)仍難以解決,。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也談到，很多三四線城市的庫存積壓已經(jīng)非常嚴(yán)重,，一些城市即使在“救市”的情況下,，依然有崩盤的風(fēng)險。

同時也有專業(yè)人士提出，此項政策或?qū)⒚媾R執(zhí)行難題,，亞豪機(jī)構(gòu)指出,，要地方政府壓縮土地供應(yīng)，也就意味著減少土地出讓收入,，對于地方財政收入過度依賴土地出讓金的城市來說,，能否按照部委的要求落實(shí)執(zhí)行還是一個未知數(shù)。

要點(diǎn)二：優(yōu)化住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu) 允許未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型

《通知》提到,，要優(yōu)化住房供應(yīng)套型,，促進(jìn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整。對在建商品住房項目,，在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下,，允許對不適應(yīng)市場需求的住房戶型做出調(diào)整，支持居民自住和改善性住房需求,。房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市,、縣，可以根據(jù)市場狀況,，研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案,，用于新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),、文化產(chǎn)業(yè),、體育產(chǎn)業(yè)等項目用途的開發(fā)建設(shè)。

這條規(guī)定為滯銷地塊及項目提供了新的機(jī)會,，開發(fā)商手中的高風(fēng)險地塊可以申請改變產(chǎn)品類型,，滯銷項目可以申請調(diào)整戶型產(chǎn)品，從而打破市場困局,。我愛我家集團(tuán)副總裁胡景輝分析,，該政策有助于解決目前我國三四線城市庫存過剩、土地供應(yīng)無序的問題,，將從供應(yīng)和消化兩個方面逐步扭轉(zhuǎn)供大于求的問題,，逐步穩(wěn)定房價。

但該項政策也或許將面臨執(zhí)行阻力,，亞豪機(jī)構(gòu)指出,，不同性質(zhì)的用地在拿地時的成本差距較大，以北京為例,，2014年出讓的地塊中住宅用地的樓面均價為14557元/平方米，而商服用地的樓面均價僅為8549元/平方米,，如果涉及到養(yǎng)老,、文化、體育等用地，地價水平往往更低,，開發(fā)商把高價拿到的土地轉(zhuǎn)換為低價值,、回報周期長的用地類型，如果政府不給予一定補(bǔ)貼,，必然會影響到政策的落地實(shí)施,。

要點(diǎn)三：統(tǒng)籌保障性安居工程建設(shè) “保障”“去庫存”效果兼顧

文件還提到，要進(jìn)一步加大住房保障貨幣化工作力度,，市,、縣可整體購買在建房地產(chǎn)項目用于棚改安置房和公共租賃住房，或?qū)⑸形撮_工建設(shè)的房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)為棚改安置房和公共租賃住房用地的,。

分析認(rèn)為,，該項政策有利于實(shí)現(xiàn)“保障”和“去庫存”的雙重目標(biāo)。在陳志看來,，很多城市一方面有著樓市高庫存的壓力,，一方面存在大量的棚戶區(qū)改造的要求，政府通過把一些商品房轉(zhuǎn)化為安置房和公租房,，把保障房建設(shè)和去庫存,、調(diào)結(jié)構(gòu)相結(jié)合，可以減少社會總的財富的浪費(fèi),，這是比較合理的,。

分析：“托市”并非“救市” 后續(xù)樓市政策或?qū)⒊掷m(xù)寬松

“兩會”后，關(guān)于樓市即將出臺“救市”政策的猜測甚囂塵上,，但對于此次調(diào)整,，多位專家認(rèn)為是“托市”并非“救市”，在陳志看來,，此次政策談不上是“救市”政策,，“調(diào)”的意味更多。胡景輝也認(rèn)為,，《通知》總體與我國新常態(tài)下的宏觀經(jīng)濟(jì)政策相吻合,，表現(xiàn)出“控規(guī)模、調(diào)結(jié)構(gòu),、講秩序”的特征,，是調(diào)整結(jié)構(gòu)、規(guī)范土地市場秩序,、保障民生,，控制和消化庫存的舉措。

陳志還提到,，這一文件實(shí)際是對2015年政府工作報告的一個落實(shí),，是原則性,、指導(dǎo)性的意見，但相關(guān)政策的落地還要看各地出臺的具體政策及落實(shí)情況,。

對于后市樓市政策走向,，張大偉分析，2015年房地產(chǎn)政策將延續(xù)去行政,、重市場的調(diào)控思路,，已經(jīng)有多地發(fā)布了房地產(chǎn)刺激政策，預(yù)計后續(xù)各部門都會出臺類似政策,，并且有望在營業(yè)稅征收,、一線中部分城市限購等環(huán)節(jié)進(jìn)一步放開，地方政府還將非常直接的出臺稅費(fèi)減免,、購房補(bǔ)貼等多種“救市”政策,。(中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道)