半年上漲50％，深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)顯然已經(jīng)陷入一種十分危險(xiǎn)的境地,，眾目睽睽之下,，政府也被輿論推到風(fēng)口浪尖。政府在現(xiàn)有約束條件下,，很自然地走向了行政調(diào)控,，該市國土房產(chǎn)局和國家外匯管理局深圳市分局近日聯(lián)合發(fā)出紅頭文件，限定境外個(gè)人在境內(nèi)工作,、學(xué)習(xí)超過一年才能購買一套自用商品房,，而港澳臺(tái)居民和華僑在深只能購買一套自住房。

姑且不論這一規(guī)定是否侵犯了個(gè)人——即便是港澳臺(tái)居民支配自己財(cái)產(chǎn),、安排自己經(jīng)濟(jì)生活的自由,，即便是站在政府的立場(chǎng)來說，這一政策能否如政府所愿,，減少需求,，抑制房?jī)r(jià)之瘋狂上漲態(tài)勢(shì)，也十分令人懷疑,。

當(dāng)然,，深圳雖然最為極端，但房?jī)r(jià)快速上漲,，乃是一個(gè)普遍現(xiàn)象,。權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，今年5月份,，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲6.4％,，其中，北京房?jī)r(jià)同比上漲了9.6％,。

很多專家把房?jī)r(jià)快速上漲的原因,，歸結(jié)為房屋供不應(yīng)求。標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論確實(shí)是這樣解釋價(jià)格上漲現(xiàn)象的,。這種解釋也有一定道理,，因?yàn)椋藗兌伎吹?，自去?月份以來,，政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)采取了十分怪異的調(diào)控政策。政府對(duì)民眾宣稱調(diào)控的目標(biāo)是穩(wěn)定房?jī)r(jià),，但政府卻采取了收緊土地供應(yīng),、清查房地產(chǎn)開發(fā)商等等減少供應(yīng)的措施。反映在數(shù)字上,，現(xiàn)房和期房供應(yīng)及土地供應(yīng)同時(shí)減少,，房?jī)r(jià)當(dāng)然會(huì)強(qiáng)勁上漲。

不過,，房?jī)r(jià)上漲與房屋供不應(yīng)求之間的關(guān)系并不是單向的,。房屋供不應(yīng)求固然會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，但同時(shí),，房?jī)r(jià)上漲也造成房屋的供不應(yīng)求,。歸根到底，價(jià)格不是由客觀的市場(chǎng)供需總量決定的,，而是由人們對(duì)于相關(guān)變量的主觀認(rèn)知決定的,。這些變量包括供需，但也包括更大范圍的因素,。

任志強(qiáng)說得確實(shí)沒有錯(cuò),，不是房地產(chǎn)開發(fā)商單方面就可以把房?jī)r(jià)抬高的，因?yàn)?，房屋的交易至少從表面上看是自愿進(jìn)行的,，房地產(chǎn)開發(fā)商在一天之內(nèi)數(shù)次提高房?jī)r(jià)，消費(fèi)者卻自愿接受了開發(fā)商的報(bào)價(jià),，甚至出現(xiàn)瘋狂搶購的局面,。消費(fèi)者當(dāng)然不是傻子，他們根據(jù)自己所掌握的信息,，形成房?jī)r(jià)將會(huì)持續(xù)地上漲的預(yù)期,，且其上漲速度將會(huì)超過其他社會(huì)投資渠道的平均回報(bào)率。因此,，只要買到房,，哪怕不出租，未來也能穩(wěn)賺一筆錢,。

有了這樣的預(yù)期,，需求就接近于無窮大。所有人每賺到一筆錢,，馬上就會(huì)想到投資于這個(gè)最為有利可圖的資產(chǎn)上,。在這種情況下,，任何技術(shù)性的供應(yīng)增加，都根本不足以緩解需求緊張的狀況,。這個(gè)時(shí)候,，區(qū)分所謂的“自住”和“投資”、“投機(jī)”是徒勞的,。因?yàn)?，本來通過租房就可以解決居住問題的人，出于利益考慮,，也會(huì)變成購房者,。中國人之所以具有強(qiáng)烈的購買住房沖動(dòng)，根本的原因正是人們預(yù)期房?jī)r(jià)將會(huì)持續(xù)地,、高速地上漲,。不僅可以保證其價(jià)值不貶值，更可以獲得不菲的投資收益,。

因此,，政府如果要抑制房?jī)r(jià)快速上漲，就必須分析,，消費(fèi)者,、整個(gè)市場(chǎng)為什么會(huì)形成房?jī)r(jià)將會(huì)持續(xù)地快速上漲的預(yù)期？

短期的因素顯而易見,，比如,，在宏觀調(diào)控措施的大環(huán)境下，土地,、房屋供應(yīng)減少,。但在短期因素之外，還有對(duì)人們的經(jīng)濟(jì)決策構(gòu)成穩(wěn)定影響的長(zhǎng)期因素,，且上述短期因素本身也是由長(zhǎng)期因素所決定的,。這個(gè)長(zhǎng)期因素就是目前的城市房地產(chǎn)開發(fā)模式。

大陸城市土地,、房屋供應(yīng)模式模仿自香港,，最早的模仿者正是深圳，因而深圳房?jī)r(jià)上演如此行情,，并非偶然,。這種模式的基本特征是政府壟斷土地供應(yīng)，房地產(chǎn)開發(fā)商壟斷商品房供應(yīng),。而政府對(duì)土地的壟斷又是人們形成房?jī)r(jià)將會(huì)長(zhǎng)期快速上漲的心理基礎(chǔ),。由于政府是土地的壟斷者，所以人們預(yù)期,，政府即使握有大量土地,，也必然會(huì)操縱土地供應(yīng)量,，人為減少供應(yīng)，以維持地價(jià)持續(xù)快速上漲的趨勢(shì),，因?yàn)檫@符合政府利益,。也因此，人們預(yù)期政府不可能對(duì)個(gè)人合作建房打開大門,，不可能打破開發(fā)商的壟斷地位，也不會(huì)認(rèn)真查處開發(fā)商操縱價(jià)格的行為,。

因此,，目前政府所維持的城市房屋供應(yīng)模式，內(nèi)在地具有推動(dòng)價(jià)格快速上漲的機(jī)制,，在這個(gè)市場(chǎng)上,，從政府到開發(fā)商，到購房者,，人人都是投機(jī)者,。因此，供給永遠(yuǎn)大大地滯后于需求,，除非到泡沫破裂之時(shí),。

政府真想抑制價(jià)格瘋狂上漲的勢(shì)頭嗎？那治本之策就是改變土地,、房屋的雙重壟斷格局,，打破土地的城鄉(xiāng)分割局面，承認(rèn)農(nóng)民個(gè)人或者合作開發(fā)面向城市居民的商品房的自然權(quán)利,。土地,、人口在城鄉(xiāng)之間雙向自由流動(dòng)，將會(huì)為城市居民住房的土地供應(yīng)打開無限空間,，從而打破人們對(duì)于城市土地的迷信,，打破人們對(duì)城市房屋價(jià)格將會(huì)持續(xù)快速上漲的預(yù)期。讓農(nóng)民充分享有土地權(quán)利,，讓城市居民充分享有選擇居住地的自由,，將在很大程度上消解城市房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性繁榮的基礎(chǔ)。

文本來源：南方都市報(bào)

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