半年上漲50％,，深圳的房地產(chǎn)市場顯然已經(jīng)陷入一種十分危險的境地，眾目睽睽之下,，政府也被輿論推到風口浪尖,。政府在現(xiàn)有約束條件下，很自然地走向了行政調(diào)控,，該市國土房產(chǎn)局和國家外匯管理局深圳市分局近日聯(lián)合發(fā)出紅頭文件,，限定境外個人在境內(nèi)工作、學習超過一年才能購買一套自用商品房,，而港澳臺居民和華僑在深只能購買一套自住房,。

姑且不論這一規(guī)定是否侵犯了個人——即便是港澳臺居民支配自己財產(chǎn)、安排自己經(jīng)濟生活的自由,，即便是站在政府的立場來說,，這一政策能否如政府所愿，減少需求,，抑制房價之瘋狂上漲態(tài)勢，也十分令人懷疑,。

當然,，深圳雖然最為極端，但房價快速上漲,，乃是一個普遍現(xiàn)象,。權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，今年5月份,，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4％,，其中，北京房價同比上漲了9.6％。

很多專家把房價快速上漲的原因,，歸結(jié)為房屋供不應(yīng)求,。標準的經(jīng)濟學理論確實是這樣解釋價格上漲現(xiàn)象的。這種解釋也有一定道理,，因為,，人們都看到，自去年5月份以來,，政府對房地產(chǎn)業(yè)采取了十分怪異的調(diào)控政策,。政府對民眾宣稱調(diào)控的目標是穩(wěn)定房價，但政府卻采取了收緊土地供應(yīng),、清查房地產(chǎn)開發(fā)商等等減少供應(yīng)的措施,。反映在數(shù)字上，現(xiàn)房和期房供應(yīng)及土地供應(yīng)同時減少,，房價當然會強勁上漲,。

不過，房價上漲與房屋供不應(yīng)求之間的關(guān)系并不是單向的,。房屋供不應(yīng)求固然會推動房價上漲,，但同時，房價上漲也造成房屋的供不應(yīng)求,。歸根到底,，價格不是由客觀的市場供需總量決定的，而是由人們對于相關(guān)變量的主觀認知決定的,。這些變量包括供需,，但也包括更大范圍的因素。

任志強說得確實沒有錯,，不是房地產(chǎn)開發(fā)商單方面就可以把房價抬高的,，因為，房屋的交易至少從表面上看是自愿進行的,，房地產(chǎn)開發(fā)商在一天之內(nèi)數(shù)次提高房價,，消費者卻自愿接受了開發(fā)商的報價，甚至出現(xiàn)瘋狂搶購的局面,。消費者當然不是傻子,，他們根據(jù)自己所掌握的信息，形成房價將會持續(xù)地上漲的預(yù)期,，且其上漲速度將會超過其他社會投資渠道的平均回報率,。因此，只要買到房,，哪怕不出租,，未來也能穩(wěn)賺一筆錢,。

有了這樣的預(yù)期，需求就接近于無窮大,。所有人每賺到一筆錢,，馬上就會想到投資于這個最為有利可圖的資產(chǎn)上。在這種情況下,，任何技術(shù)性的供應(yīng)增加,，都根本不足以緩解需求緊張的狀況。這個時候,，區(qū)分所謂的“自住”和“投資”,、“投機”是徒勞的。因為,，本來通過租房就可以解決居住問題的人,，出于利益考慮，也會變成購房者,。中國人之所以具有強烈的購買住房沖動,，根本的原因正是人們預(yù)期房價將會持續(xù)地、高速地上漲,。不僅可以保證其價值不貶值,，更可以獲得不菲的投資收益。

因此,，政府如果要抑制房價快速上漲,，就必須分析，消費者,、整個市場為什么會形成房價將會持續(xù)地快速上漲的預(yù)期,？

短期的因素顯而易見，比如,，在宏觀調(diào)控措施的大環(huán)境下,，土地、房屋供應(yīng)減少,。但在短期因素之外,，還有對人們的經(jīng)濟決策構(gòu)成穩(wěn)定影響的長期因素，且上述短期因素本身也是由長期因素所決定的,。這個長期因素就是目前的城市房地產(chǎn)開發(fā)模式,。

大陸城市土地、房屋供應(yīng)模式模仿自香港,，最早的模仿者正是深圳，因而深圳房價上演如此行情,，并非偶然,。這種模式的基本特征是政府壟斷土地供應(yīng),，房地產(chǎn)開發(fā)商壟斷商品房供應(yīng)。而政府對土地的壟斷又是人們形成房價將會長期快速上漲的心理基礎(chǔ),。由于政府是土地的壟斷者,，所以人們預(yù)期，政府即使握有大量土地,，也必然會操縱土地供應(yīng)量,，人為減少供應(yīng)，以維持地價持續(xù)快速上漲的趨勢,，因為這符合政府利益,。也因此，人們預(yù)期政府不可能對個人合作建房打開大門,，不可能打破開發(fā)商的壟斷地位,，也不會認真查處開發(fā)商操縱價格的行為。

因此,，目前政府所維持的城市房屋供應(yīng)模式,，內(nèi)在地具有推動價格快速上漲的機制，在這個市場上,，從政府到開發(fā)商,，到購房者，人人都是投機者,。因此,，供給永遠大大地滯后于需求，除非到泡沫破裂之時,。

政府真想抑制價格瘋狂上漲的勢頭嗎,？那治本之策就是改變土地、房屋的雙重壟斷格局,，打破土地的城鄉(xiāng)分割局面,，承認農(nóng)民個人或者合作開發(fā)面向城市居民的商品房的自然權(quán)利。土地,、人口在城鄉(xiāng)之間雙向自由流動,，將會為城市居民住房的土地供應(yīng)打開無限空間，從而打破人們對于城市土地的迷信,，打破人們對城市房屋價格將會持續(xù)快速上漲的預(yù)期,。讓農(nóng)民充分享有土地權(quán)利，讓城市居民充分享有選擇居住地的自由,，將在很大程度上消解城市房地產(chǎn)市場非理性繁榮的基礎(chǔ),。

文本來源：南方都市報

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