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連日來因樓市調(diào)控新政造成的購(gòu)房人退房現(xiàn)象大量涌現(xiàn),。今年4月15日以后，北京二手房買方的違約比例已占到違約總數(shù)的70％,。而以“銀行首付提高無力籌夠首付”為由違約的客戶,，占了買房違約總數(shù)的80％。此外,，一些一手房買家也開始醞釀退房,。隨之而來的，將是由政策調(diào)整帶來的房屋買賣糾紛案件集中涌入法院,。（《北京青年報(bào)》4月26日）

由于國(guó)家近期出臺(tái)的樓市調(diào)控新政十分嚴(yán)厲,，而且是全國(guó)性實(shí)施,，因此北京的情況可能在許多大中城市都會(huì)出現(xiàn)。大量集中涌入的“政策性違約”糾紛案件,，不僅給法院帶來工作數(shù)量上的壓力,，而且還會(huì)帶來適用法律上的難題。

事實(shí)上,，如何給“政策性違約”定性,，處理此類案件應(yīng)當(dāng)適用什么原則，在法律界也有分歧:有法官認(rèn)為政策調(diào)整不屬于“不可抗力”而屬于“情勢(shì)變更”,，購(gòu)房人退房可能不承擔(dān)違約責(zé)任,；有法官則認(rèn)為既不屬于“不可抗力”也不屬于“情勢(shì)變更”，判決解除合同會(huì)縱容買房人的不誠(chéng)信,。

對(duì)于公民個(gè)人來講,，購(gòu)房行為涉及金額較大，是重要的經(jīng)濟(jì)交易行為,，是否繼續(xù)履行合同或者是否支付違約金,，都涉及較大財(cái)產(chǎn)利益，而且此類糾紛案件可能具有普遍性和規(guī)?；攸c(diǎn),，要求司法機(jī)關(guān)進(jìn)行處理時(shí)必須十分慎重。在筆者看來,，首先要對(duì)政策調(diào)整進(jìn)行正確的法律定性,，即到底應(yīng)該歸入“情勢(shì)變更”還是“不可抗力”，在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一,。

其實(shí)不必搬出關(guān)于“情勢(shì)變更”和“不可抗力”概念的專業(yè)解釋,，最通俗易懂的解讀應(yīng)該是:國(guó)家政策強(qiáng)制房屋買賣雙方變更合同條款。而這些條款對(duì)于雙方來說都是必須接受,、沒有商量余地的,，尤其需要指出的是，國(guó)家政策導(dǎo)致的條款變更,，會(huì)直接導(dǎo)致買房人的不能履行,，或者因貸款利率的大幅提高而間接提高購(gòu)房成本，這兩種情形中的無論哪一種都直接損害合同訂立時(shí)的合意基礎(chǔ),。

另外,，國(guó)家政策調(diào)整帶來的交易風(fēng)險(xiǎn)，不屬于一般性的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn),，其后果本不應(yīng)該由單方承擔(dān),，否則就是不公平的。如果因?yàn)檎哒{(diào)整而相應(yīng)地調(diào)整房屋買賣合同的履行方式，比如修改合同在還款期限方面給予延長(zhǎng),，那就等于強(qiáng)制購(gòu)房人單方承擔(dān)政策調(diào)整帶來的全部不利后果,，而賣房人利益不受任何實(shí)質(zhì)影響，這顯然是沒有任何道理的,。

從另一個(gè)方面講,，法律是長(zhǎng)期的政策，政策是短期的法律,。政策往往對(duì)法律有一定的臨時(shí)矯正作用,。我國(guó)近期不斷推出的樓市調(diào)控新政策在這方面的作用更加突出和明顯。它一方面通過提高購(gòu)房首付和提高貸款利率來降低購(gòu)房者資金承受力,，遏止購(gòu)房需求,，減少房屋成交，以穩(wěn)定房?jī)r(jià),；另一方面通過提高購(gòu)房成本,，減少購(gòu)房需求來改變公眾的房?jī)r(jià)預(yù)期，從而遏止房?jī)r(jià)過快上漲,。如果法院不將政策調(diào)整認(rèn)定為“不可抗力”,，判決的結(jié)果是大量維護(hù)購(gòu)房合同的有效性，將與政策調(diào)控的基本導(dǎo)向相悖,，間接支持了高房?jī)r(jià),。

不可否認(rèn)，以“銀行首付提高無力籌夠首付”為由的違約中,，肯定隱含著部分預(yù)期房?jī)r(jià)下跌而退房的不誠(chéng)信,，但司法鑒別這種情況是困難的，甚至幾乎是不可能的,。何況,，耗費(fèi)大量司法成本鑒定后得出的判決結(jié)果還可能與調(diào)控政策的基本導(dǎo)向背道而馳。因此,，無論從哪種意義上講，把樓市政策調(diào)整認(rèn)定為“不可抗力”,，判決解除合同,，雙方彼此不承擔(dān)違約責(zé)任，更為妥當(dāng),。