上半年中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)“全盤皆漲”

——中房協(xié)認(rèn)為：調(diào)控房?jī)r(jià)用財(cái)稅手段更有效

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者林深

漲,！漲,！漲！

上半年的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)近幾年來中最為強(qiáng)勁的上揚(yáng)態(tài)勢(shì),，據(jù)國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的信息,，6月份全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住房的價(jià)格指數(shù)同比上漲7.4%，漲幅比上月提高0.8個(gè)百分點(diǎn),，同比,、環(huán)比均創(chuàng)下了2006年以來的新高。

在北京、深圳等一線城市連續(xù)多月10%的同比漲幅的引領(lǐng)下,，房產(chǎn)價(jià)格上漲態(tài)勢(shì)正在向其他地區(qū)一路蔓延,。2005年3月以來住房?jī)r(jià)格相對(duì)穩(wěn)定的長(zhǎng)三角地區(qū)的房?jī)r(jià)出現(xiàn)反彈，南京,、杭州,、寧波6月份房?jī)r(jià)同比漲幅分別為11.3%，8.6%,、6.9%,。

隨后的二、三線城市房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)出普漲局面,，石家莊,、蚌埠、韶關(guān),、長(zhǎng)沙,、惠州、大理等市住房?jī)r(jià)格的上漲,，已經(jīng)進(jìn)入到全國(guó)70個(gè)大中城市價(jià)格漲幅的前十位,。北海市的房?jī)r(jià)漲幅連續(xù)兩個(gè)月位居榜首，同比增長(zhǎng)分別達(dá)到了15.1%,，16.5%,。

而事實(shí)上，根據(jù)中房指數(shù)研究院和一些城市的有關(guān)部門對(duì)實(shí)際成交數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì),，某些地區(qū)實(shí)際房屋成交價(jià)格漲幅還要高于已經(jīng)公布的漲幅,。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已是全盤“皆漲”。

針對(duì)這一態(tài)勢(shì),，8月11日,，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)產(chǎn)業(yè)與市場(chǎng)研究專業(yè)委員會(huì)專門發(fā)布《2007年上半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告》，專項(xiàng)對(duì)今年以來的房地產(chǎn)市場(chǎng)上揚(yáng)態(tài)勢(shì)做系統(tǒng)分析,。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)朱中一表示,，今后應(yīng)加強(qiáng)包括出臺(tái)物業(yè)稅法、調(diào)整利率等在內(nèi)的財(cái)稅等市場(chǎng)調(diào)節(jié)手段,。

三大因素助推上半年樓價(jià)

中房協(xié)報(bào)告認(rèn)為,，今年上半年雖然擺脫了2005年來土地供應(yīng)連續(xù)減少的局面，土地供應(yīng)同比增長(zhǎng)10%,，但由于前兩年基數(shù)較小,，供應(yīng)總量依然不足，一些企業(yè)在取得土地后,，開發(fā)建設(shè)速度減緩,，上半年全國(guó)完成土地開發(fā)面積占同期土地購(gòu)置面積比重68.4%,，而占?xì)v年待開發(fā)土地面積比重僅40%，土地有效供應(yīng)明顯不足,。

與土地購(gòu)置面積同比上升10%相比,，同期購(gòu)置土地費(fèi)用卻同比上升高達(dá)28.6%。朱中一認(rèn)為,，這表明土地購(gòu)買價(jià)格的上漲,。單位土地面積開發(fā)成本明顯加大，反映出拆遷安置費(fèi)用的提高,，和實(shí)行“招拍掛”后地價(jià)的上漲，而這一切終將反映到房?jī)r(jià)上,。

另一組形成對(duì)比的數(shù)據(jù)是,，商品房供應(yīng)增幅回落與需求顯著上升的反差，供不應(yīng)求的矛盾正在加劇,。上半年除完成土地開發(fā)面積增幅比去年同期回落26.4個(gè)百分點(diǎn)外,，商品房新開工面積同比回落3.2個(gè)百分點(diǎn)，竣工面積低了9.3個(gè)百分點(diǎn),。

而相形之下,，需求類指標(biāo)增幅卻強(qiáng)勁上升，上半年商品房銷售面積同比增長(zhǎng)21.5%,，增幅比去年同期提高了5個(gè)百分點(diǎn),；商品房銷售面積同比增長(zhǎng)33.8%，增幅同比提高了9.3個(gè)百分點(diǎn),，其中商品住宅銷售面積同比增長(zhǎng)22.5%,，增幅比去年同期提高了5.9個(gè)百分點(diǎn)。商品住宅銷售額同比增長(zhǎng)36.8%,，增幅比去年同期提高了13.9個(gè)百分點(diǎn),。

造成住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求的原因有很多，朱中一分析認(rèn)為,，從需求方面看,，在人民幣升值、流動(dòng)性過剩背景下,，大量資金涌向住宅市場(chǎng),，家庭擁有多套住宅的數(shù)量增加；而前兩年受宏觀調(diào)控影響,，一些持幣待購(gòu)的消費(fèi)者,，需求在今年上半年得到集中釋放；此外還有股市獲利的轉(zhuǎn)向資金以及海外資金等,。

“就供應(yīng)方面而言,，除了土地成本上升影響,，部分開發(fā)商基于對(duì)未來市場(chǎng)預(yù)期看好，大量項(xiàng)目閑置,、囤積現(xiàn)象,，也加劇了有效供應(yīng)的不足，還有城市拆遷進(jìn)度普遍放緩以及去年以來實(shí)行新政后項(xiàng)目套型調(diào)整等都綜合影響了市場(chǎng)供應(yīng)數(shù)量,?！敝熘幸徽f。

此外,，二手房和租賃市場(chǎng)的發(fā)展滯后也是造成房?jī)r(jià)單邊上揚(yáng)的另一大誘因,。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院院長(zhǎng)莫天全介紹，40個(gè)重點(diǎn)城市統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示二手房交易量縮價(jià)升,。上半年二手房成交總面積不但沒有增長(zhǎng),，還同比減少1.6%。其中二手住房成交面積增長(zhǎng)幅度低于新建商品住房銷售面積漲幅21.8個(gè)百分點(diǎn),，二手住房成交面積僅為新建住房面積的40%,。二手住房成交套數(shù)與新建商品住房占比為56.3%。二手房交易量?jī)H為新房的一半,。

而二手房?jī)r(jià)漲幅卻異?？焖伲⒂诮衲?月首度超過新房?jī)r(jià)格的漲幅,。通常情況下新房?jī)r(jià)格的漲幅要高于二手房?jī)r(jià)格,，而在新房供應(yīng)不足情況下，二手房?jī)r(jià)被迅速抬升,，今年6月二手房?jī)r(jià)格上漲7.8%,，高于同期新建住宅價(jià)格漲幅0.4個(gè)百分點(diǎn)，莫天全預(yù)計(jì),，短期內(nèi)這種情況還會(huì)繼續(xù)保持,。

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