上半年中國房產(chǎn)市場“全盤皆漲”

——中房協(xié)認(rèn)為：調(diào)控房價用財(cái)稅手段更有效

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者林深

漲,！漲！漲,！

上半年的全國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)近幾年來中最為強(qiáng)勁的上揚(yáng)態(tài)勢,，據(jù)國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的信息,，6月份全國70個大中城市新建商品住房的價格指數(shù)同比上漲7.4%，漲幅比上月提高0.8個百分點(diǎn),，同比,、環(huán)比均創(chuàng)下了2006年以來的新高。

在北京,、深圳等一線城市連續(xù)多月10%的同比漲幅的引領(lǐng)下,，房產(chǎn)價格上漲態(tài)勢正在向其他地區(qū)一路蔓延,。2005年3月以來住房價格相對穩(wěn)定的長三角地區(qū)的房價出現(xiàn)反彈,，南京、杭州,、寧波6月份房價同比漲幅分別為11.3%,，8.6%、6.9%,。

隨后的二,、三線城市房價也呈現(xiàn)出普漲局面，石家莊,、蚌埠,、韶關(guān)、長沙,、惠州,、大理等市住房價格的上漲，已經(jīng)進(jìn)入到全國70個大中城市價格漲幅的前十位,。北海市的房價漲幅連續(xù)兩個月位居榜首,，同比增長分別達(dá)到了15.1%，16.5%,。

而事實(shí)上,，根據(jù)中房指數(shù)研究院和一些城市的有關(guān)部門對實(shí)際成交數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，某些地區(qū)實(shí)際房屋成交價格漲幅還要高于已經(jīng)公布的漲幅,。中國的房地產(chǎn)市場已是全盤“皆漲”,。

針對這一態(tài)勢，8月11日,，中國房地產(chǎn)協(xié)會產(chǎn)業(yè)與市場研究專業(yè)委員會專門發(fā)布《2007年上半年中國房地產(chǎn)市場研究報(bào)告》,，專項(xiàng)對今年以來的房地產(chǎn)市場上揚(yáng)態(tài)勢做系統(tǒng)分析。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一表示,，今后應(yīng)加強(qiáng)包括出臺物業(yè)稅法,、調(diào)整利率等在內(nèi)的財(cái)稅等市場調(diào)節(jié)手段。

三大因素助推上半年樓價

中房協(xié)報(bào)告認(rèn)為,，今年上半年雖然擺脫了2005年來土地供應(yīng)連續(xù)減少的局面,，土地供應(yīng)同比增長10%,，但由于前兩年基數(shù)較小，供應(yīng)總量依然不足,，一些企業(yè)在取得土地后,，開發(fā)建設(shè)速度減緩，上半年全國完成土地開發(fā)面積占同期土地購置面積比重68.4%,，而占?xì)v年待開發(fā)土地面積比重僅40%,，土地有效供應(yīng)明顯不足。

與土地購置面積同比上升10%相比,，同期購置土地費(fèi)用卻同比上升高達(dá)28.6%,。朱中一認(rèn)為，這表明土地購買價格的上漲,。單位土地面積開發(fā)成本明顯加大,，反映出拆遷安置費(fèi)用的提高，和實(shí)行“招拍掛”后地價的上漲,，而這一切終將反映到房價上,。

另一組形成對比的數(shù)據(jù)是，商品房供應(yīng)增幅回落與需求顯著上升的反差,，供不應(yīng)求的矛盾正在加劇,。上半年除完成土地開發(fā)面積增幅比去年同期回落26.4個百分點(diǎn)外，商品房新開工面積同比回落3.2個百分點(diǎn),，竣工面積低了9.3個百分點(diǎn),。

而相形之下，需求類指標(biāo)增幅卻強(qiáng)勁上升,，上半年商品房銷售面積同比增長21.5%,，增幅比去年同期提高了5個百分點(diǎn)；商品房銷售面積同比增長33.8%,，增幅同比提高了9.3個百分點(diǎn),，其中商品住宅銷售面積同比增長22.5%，增幅比去年同期提高了5.9個百分點(diǎn),。商品住宅銷售額同比增長36.8%,，增幅比去年同期提高了13.9個百分點(diǎn)。

造成住宅市場供不應(yīng)求的原因有很多,，朱中一分析認(rèn)為,，從需求方面看，在人民幣升值,、流動性過剩背景下,，大量資金涌向住宅市場，家庭擁有多套住宅的數(shù)量增加,；而前兩年受宏觀調(diào)控影響,，一些持幣待購的消費(fèi)者,，需求在今年上半年得到集中釋放；此外還有股市獲利的轉(zhuǎn)向資金以及海外資金等,。

“就供應(yīng)方面而言,，除了土地成本上升影響，部分開發(fā)商基于對未來市場預(yù)期看好,，大量項(xiàng)目閑置,、囤積現(xiàn)象，也加劇了有效供應(yīng)的不足,，還有城市拆遷進(jìn)度普遍放緩以及去年以來實(shí)行新政后項(xiàng)目套型調(diào)整等都綜合影響了市場供應(yīng)數(shù)量,。”朱中一說,。

此外,，二手房和租賃市場的發(fā)展滯后也是造成房價單邊上揚(yáng)的另一大誘因,。據(jù)中國指數(shù)研究院院長莫天全介紹,，40個重點(diǎn)城市統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示二手房交易量縮價升。上半年二手房成交總面積不但沒有增長,，還同比減少1.6%,。其中二手住房成交面積增長幅度低于新建商品住房銷售面積漲幅21.8個百分點(diǎn)，二手住房成交面積僅為新建住房面積的40%,。二手住房成交套數(shù)與新建商品住房占比為56.3%,。二手房交易量僅為新房的一半。

而二手房價漲幅卻異?？焖?，并于今年6月首度超過新房價格的漲幅。通常情況下新房價格的漲幅要高于二手房價格,，而在新房供應(yīng)不足情況下,，二手房價被迅速抬升，今年6月二手房價格上漲7.8%,，高于同期新建住宅價格漲幅0.4個百分點(diǎn),，莫天全預(yù)計(jì)，短期內(nèi)這種情況還會繼續(xù)保持,。

相關(guān)鏈接：

建設(shè)部原副部長:不同意房奴說法 房價高是因需求

樓市揭秘:房價暴漲的節(jié)點(diǎn)究竟在哪?

七月份房價還在上漲 漲幅比上月高0.2個百分點(diǎn)

調(diào)控成房價攀升動力 警惕廉租房新政被架空

開發(fā)商輪番上演"囤地坐莊" 促使房價不斷上漲