中國(guó)首富本不該是楊惠妍

國(guó)土資源部最新發(fā)布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》明確規(guī)定：建設(shè)用地使用權(quán)證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得,，不得進(jìn)行按比例分期發(fā)放,。也就是說，開發(fā)商不能再像以前那樣以分期付款的方式分期取得土地使用權(quán)證,。

據(jù)了解,，強(qiáng)調(diào)這一規(guī)定的原因是，實(shí)際操作過程中,，一些地方存在著受讓人未繳清全部出讓金,，就取得了土地使用權(quán)證，或根據(jù)付款進(jìn)程和支付比例部分取得了建設(shè)用地使用權(quán)證書,，造成了一些項(xiàng)目房子都賣了還沒交齊土地出讓金的現(xiàn)象出現(xiàn),，同時(shí)，也造成了一些公司只支付少量首付資金,，就大量拿地的問題,。（《北京晚報(bào)》10月10日）

幾乎與此同時(shí),，2007胡潤(rùn)百富榜公布，廣州“碧桂園”女老板楊惠妍以1300億元的身家成為“中國(guó)首富”,。而在此前兩天公布的2007福布斯富豪榜中,，楊惠妍也是“中國(guó)首富”，她在該榜中的身家是160億美元,，與1300億元人民幣基本相當(dāng),。

我為什么把這兩則新聞放在一起？因?yàn)槎叩年P(guān)系實(shí)在太緊密了,?？梢院敛豢鋸埖卣f，如果國(guó)家早有土地出讓“不得分期拿證”的規(guī)定,，今年的“中國(guó)首富”很可能就不是楊惠妍,。

碧桂園及楊惠妍是目前中國(guó)最大的“地主”。據(jù)報(bào)道,，截至今年7年底，“碧桂園”的土地儲(chǔ)備量已經(jīng)達(dá)到了驚人的4500萬平方米,。以每平方米1萬元計(jì)算,，購(gòu)買這些土地也需要4500億元。楊惠妍持有碧桂園70％的股份,，4500億的七成超過3000億,，而她的財(cái)產(chǎn)只有1300億，更何況她的錢還不能都用到置地上,。那么她是如何買到那么多土地的呢,？無外乎兩種因素：一是依靠銀行貸款，二是采取分期付款,，或分期拿證的方式,。

近來，各地的“地王”紀(jì)錄不斷被刷新,，動(dòng)輒就是幾億甚至幾十億元,。任憑是誰，也很難一下子拿出這么多的錢,。開發(fā)商之所以敢拿“地王”,，一個(gè)重要的原因就是可以分期付款、分期拿證——先付部分地款,，取得全部或部分土地使用權(quán)證,；剩下的慢慢給、慢慢拿,。實(shí)際上,，在各地的土地出讓中,，這種化整為零式的“分期”方式早已相當(dāng)普遍。雖然土地出讓金沒有付清,，卻可以先拿到土地使用權(quán)證,。于是，開發(fā)商們?cè)侔淹恋厥褂脵?quán)證作為抵押到銀行申請(qǐng)貸款,，然后又拿貸款去開發(fā),、甚至用貸款去向政府購(gòu)買新的土地……就在這樣的“運(yùn)作”中，一些開發(fā)商的“盤子”越來越大,，“財(cái)富”也不斷膨脹,。一個(gè)現(xiàn)成的印證是：無論是福布斯富豪榜，還是胡潤(rùn)富豪榜,，房地產(chǎn)業(yè)的上榜人數(shù)都是最多的,。

那么，地方政府為什么愿意讓開發(fā)商“分期拿證”呢,？因?yàn)槿绻辉试S,，那么在“招拍掛”以及此后的履約中，哪個(gè)開發(fā)商都很難一下子拿出很多錢,，這樣一來,，土地就很難賣上價(jià)。也就是說,，“分期拿證”是“經(jīng)營(yíng)土地”的一個(gè)手段,。而開發(fā)商對(duì)“分期拿證”當(dāng)然更是求之不得。首先,，“分期拿證”可以用很少的資金啟動(dòng)很大的項(xiàng)目,；其次，地價(jià)的上升可以成為抬高房?jī)r(jià)的理由,；更重要的是,，土地是稀缺資源，只要能把土地先競(jìng)拍到手,，就等于持有了“績(jī)優(yōu)股”——買著越多,，賺得越多；囤得越久,，獲利越豐,。于是，賣地的地方政府盆滿缽滿,，買到地的開發(fā)商日進(jìn)斗金,，而最終受害的是消費(fèi)者。

從法律上講,，作為一個(gè)競(jìng)拍標(biāo)的的地塊是一個(gè)整體,，具有不可分割性,。如果分割，也應(yīng)該在“招拍掛”之前分割,。中標(biāo)者可以按照與政府的約定分期付款,，但土地使用權(quán)證只能在付清地款后一次取得，而不能分期拿證,。

好在這個(gè)問題已經(jīng)得到重視,。國(guó)土資源部“土地出讓不得分期拿證”的規(guī)定就扼住了開發(fā)商“囤積土地”和地方政府“經(jīng)營(yíng)土地”的咽喉。此規(guī)若能得到真正執(zhí)行,，不斷創(chuàng)記錄的“地王”勢(shì)必掉頭直下,，因地而升的房?jī)r(jià)也有望水落船低。

只是,，這一規(guī)定不僅會(huì)阻擊囤地的開發(fā)商,，也會(huì)大大收縮地方政府的財(cái)源。各地能不能堅(jiān)決徹底地執(zhí)行,，還很難說,。

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