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中國首富本不該是楊惠妍
國土資源部最新發(fā)布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》明確規(guī)定：建設(shè)用地使用權(quán)證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進行按比例分期發(fā)放,。也就是說,，開發(fā)商不能再像以前那樣以分期付款的方式分期取得土地使用權(quán)證。
據(jù)了解,，強調(diào)這一規(guī)定的原因是,，實際操作過程中，一些地方存在著受讓人未繳清全部出讓金,，就取得了土地使用權(quán)證,，或根據(jù)付款進程和支付比例部分取得了建設(shè)用地使用權(quán)證書，造成了一些項目房子都賣了還沒交齊土地出讓金的現(xiàn)象出現(xiàn),，同時,，也造成了一些公司只支付少量首付資金，就大量拿地的問題,。（《北京晚報》10月10日）
幾乎與此同時,，2007胡潤百富榜公布，廣州“碧桂園”女老板楊惠妍以1300億元的身家成為“中國首富”,。而在此前兩天公布的2007福布斯富豪榜中,，楊惠妍也是“中國首富”，她在該榜中的身家是160億美元,，與1300億元人民幣基本相當(dāng),。
我為什么把這兩則新聞放在一起,？因為二者的關(guān)系實在太緊密了?？梢院敛豢鋸埖卣f,，如果國家早有土地出讓“不得分期拿證”的規(guī)定，今年的“中國首富”很可能就不是楊惠妍,。
碧桂園及楊惠妍是目前中國最大的“地主”,。據(jù)報道，截至今年7年底,，“碧桂園”的土地儲備量已經(jīng)達到了驚人的4500萬平方米,。以每平方米1萬元計算，購買這些土地也需要4500億元,。楊惠妍持有碧桂園70％的股份，4500億的七成超過3000億,，而她的財產(chǎn)只有1300億,，更何況她的錢還不能都用到置地上。那么她是如何買到那么多土地的呢,？無外乎兩種因素：一是依靠銀行貸款,，二是采取分期付款，或分期拿證的方式,。
近來,，各地的“地王”紀錄不斷被刷新，動輒就是幾億甚至幾十億元,。任憑是誰,，也很難一下子拿出這么多的錢。開發(fā)商之所以敢拿“地王”,，一個重要的原因就是可以分期付款,、分期拿證——先付部分地款，取得全部或部分土地使用權(quán)證,；剩下的慢慢給,、慢慢拿。實際上,，在各地的土地出讓中,，這種化整為零式的“分期”方式早已相當(dāng)普遍。雖然土地出讓金沒有付清,，卻可以先拿到土地使用權(quán)證,。于是，開發(fā)商們再把土地使用權(quán)證作為抵押到銀行申請貸款,，然后又拿貸款去開發(fā),、甚至用貸款去向政府購買新的土地……就在這樣的“運作”中,，一些開發(fā)商的“盤子”越來越大，“財富”也不斷膨脹,。一個現(xiàn)成的印證是：無論是福布斯富豪榜,，還是胡潤富豪榜，房地產(chǎn)業(yè)的上榜人數(shù)都是最多的,。
那么,，地方政府為什么愿意讓開發(fā)商“分期拿證”呢？因為如果不允許,，那么在“招拍掛”以及此后的履約中,，哪個開發(fā)商都很難一下子拿出很多錢，這樣一來,，土地就很難賣上價,。也就是說，“分期拿證”是“經(jīng)營土地”的一個手段,。而開發(fā)商對“分期拿證”當(dāng)然更是求之不得,。首先，“分期拿證”可以用很少的資金啟動很大的項目,；其次,，地價的上升可以成為抬高房價的理由；更重要的是,，土地是稀缺資源,，只要能把土地先競拍到手，就等于持有了“績優(yōu)股”——買著越多,，賺得越多,；囤得越久，獲利越豐,。于是,，賣地的地方政府盆滿缽滿，買到地的開發(fā)商日進斗金,，而最終受害的是消費者,。
從法律上講，作為一個競拍標(biāo)的的地塊是一個整體,，具有不可分割性,。如果分割，也應(yīng)該在“招拍掛”之前分割,。中標(biāo)者可以按照與政府的約定分期付款,，但土地使用權(quán)證只能在付清地款后一次取得，而不能分期拿證,。
好在這個問題已經(jīng)得到重視,。國土資源部“土地出讓不得分期拿證”的規(guī)定就扼住了開發(fā)商“囤積土地”和地方政府“經(jīng)營土地”的咽喉,。此規(guī)若能得到真正執(zhí)行，不斷創(chuàng)記錄的“地王”勢必掉頭直下,，因地而升的房價也有望水落船低,。
只是，這一規(guī)定不僅會阻擊囤地的開發(fā)商,，也會大大收縮地方政府的財源,。各地能不能堅決徹底地執(zhí)行，還很難說,。
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郎咸平預(yù)言國內(nèi)大量房地產(chǎn)商將倒閉
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作者：
盛大林
編輯：
吳飛
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