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中青報(bào):中國(guó)首富本不該是楊惠妍
2007年10月11日 08:12中國(guó)青年報(bào)投票數(shù): 頂一下  【
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中國(guó)首富本不該是楊惠妍

國(guó)土資源部最新發(fā)布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》明確規(guī)定:建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)必須在完全付清土地款的情況下才能獲得,不得進(jìn)行按比例分期發(fā)放,。也就是說(shuō),,開(kāi)發(fā)商不能再像以前那樣以分期付款的方式分期取得土地使用權(quán)證。

據(jù)了解,強(qiáng)調(diào)這一規(guī)定的原因是,,實(shí)際操作過(guò)程中,,一些地方存在著受讓人未繳清全部出讓金,就取得了土地使用權(quán)證,,或根據(jù)付款進(jìn)程和支付比例部分取得了建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū),,造成了一些項(xiàng)目房子都賣了還沒(méi)交齊土地出讓金的現(xiàn)象出現(xiàn),同時(shí),,也造成了一些公司只支付少量首付資金,,就大量拿地的問(wèn)題。(《北京晚報(bào)》10月10日)

幾乎與此同時(shí),,2007胡潤(rùn)百富榜公布,,廣州“碧桂園”女老板楊惠妍以1300億元的身家成為“中國(guó)首富”。而在此前兩天公布的2007福布斯富豪榜中,,楊惠妍也是“中國(guó)首富”,,她在該榜中的身家是160億美元,與1300億元人民幣基本相當(dāng),。

我為什么把這兩則新聞放在一起,?因?yàn)槎叩年P(guān)系實(shí)在太緊密了??梢院敛豢鋸埖卣f(shuō),,如果國(guó)家早有土地出讓“不得分期拿證”的規(guī)定,今年的“中國(guó)首富”很可能就不是楊惠妍,。

碧桂園及楊惠妍是目前中國(guó)最大的“地主”,。據(jù)報(bào)道,截至今年7年底,,“碧桂園”的土地儲(chǔ)備量已經(jīng)達(dá)到了驚人的4500萬(wàn)平方米,。以每平方米1萬(wàn)元計(jì)算,購(gòu)買這些土地也需要4500億元,。楊惠妍持有碧桂園70%的股份,,4500億的七成超過(guò)3000億,而她的財(cái)產(chǎn)只有1300億,,更何況她的錢還不能都用到置地上,。那么她是如何買到那么多土地的呢?無(wú)外乎兩種因素:一是依靠銀行貸款,,二是采取分期付款,,或分期拿證的方式。

近來(lái),,各地的“地王”紀(jì)錄不斷被刷新,,動(dòng)輒就是幾億甚至幾十億元,。任憑是誰(shuí),也很難一下子拿出這么多的錢,。開(kāi)發(fā)商之所以敢拿“地王”,,一個(gè)重要的原因就是可以分期付款、分期拿證——先付部分地款,,取得全部或部分土地使用權(quán)證,;剩下的慢慢給、慢慢拿,。實(shí)際上,,在各地的土地出讓中,這種化整為零式的“分期”方式早已相當(dāng)普遍,。雖然土地出讓金沒(méi)有付清,,卻可以先拿到土地使用權(quán)證。于是,,開(kāi)發(fā)商們?cè)侔淹恋厥褂脵?quán)證作為抵押到銀行申請(qǐng)貸款,然后又拿貸款去開(kāi)發(fā),、甚至用貸款去向政府購(gòu)買新的土地……就在這樣的“運(yùn)作”中,,一些開(kāi)發(fā)商的“盤子”越來(lái)越大,“財(cái)富”也不斷膨脹,。一個(gè)現(xiàn)成的印證是:無(wú)論是福布斯富豪榜,,還是胡潤(rùn)富豪榜,房地產(chǎn)業(yè)的上榜人數(shù)都是最多的,。

那么,,地方政府為什么愿意讓開(kāi)發(fā)商“分期拿證”呢?因?yàn)槿绻辉试S,,那么在“招拍掛”以及此后的履約中,,哪個(gè)開(kāi)發(fā)商都很難一下子拿出很多錢,這樣一來(lái),,土地就很難賣上價(jià),。也就是說(shuō),“分期拿證”是“經(jīng)營(yíng)土地”的一個(gè)手段,。而開(kāi)發(fā)商對(duì)“分期拿證”當(dāng)然更是求之不得,。首先,“分期拿證”可以用很少的資金啟動(dòng)很大的項(xiàng)目,;其次,,地價(jià)的上升可以成為抬高房?jī)r(jià)的理由;更重要的是,,土地是稀缺資源,,只要能把土地先競(jìng)拍到手,,就等于持有了“績(jī)優(yōu)股”——買著越多,賺得越多,;囤得越久,,獲利越豐。于是,,賣地的地方政府盆滿缽滿,,買到地的開(kāi)發(fā)商日進(jìn)斗金,而最終受害的是消費(fèi)者,。

從法律上講,,作為一個(gè)競(jìng)拍標(biāo)的的地塊是一個(gè)整體,具有不可分割性,。如果分割,,也應(yīng)該在“招拍掛”之前分割。中標(biāo)者可以按照與政府的約定分期付款,,但土地使用權(quán)證只能在付清地款后一次取得,,而不能分期拿證。

好在這個(gè)問(wèn)題已經(jīng)得到重視,。國(guó)土資源部“土地出讓不得分期拿證”的規(guī)定就扼住了開(kāi)發(fā)商“囤積土地”和地方政府“經(jīng)營(yíng)土地”的咽喉,。此規(guī)若能得到真正執(zhí)行,不斷創(chuàng)記錄的“地王”勢(shì)必掉頭直下,,因地而升的房?jī)r(jià)也有望水落船低,。

只是,這一規(guī)定不僅會(huì)阻擊囤地的開(kāi)發(fā)商,,也會(huì)大大收縮地方政府的財(cái)源,。各地能不能堅(jiān)決徹底地執(zhí)行,還很難說(shuō),。

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作者: 盛大林   編輯: 吳飛

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