一夜時間，“首付貸”成了眾矢之的,。這個原本只在行業(yè)內(nèi)被知曉的概念,，迅速被公眾熟知。在監(jiān)管部門的重壓之下,，很多中介暫停了“首付貸”產(chǎn)品,，但目前市場上體量最大的“首付貸”產(chǎn)品仍如火如荼。

“家圓云貸”是一手房最大銷售代理公司“世聯(lián)行”的“首付貸”產(chǎn)品,，也是目前市場上體量最大的“首付貸”產(chǎn)品,，“世聯(lián)行”將此次監(jiān)管部門打擊“首付貸”的行為稱作“一次風(fēng)暴”。但在“風(fēng)暴”之下，“家圓云貸”依舊沒有停止其步伐,，只是換了種說法,，堅稱自己是“消費貸”而不是“首付貸”。

6年前,，銀監(jiān)會便下發(fā)規(guī)定,，嚴(yán)禁消費信用貸款用于購房。

3月8日,，“世聯(lián)行”專門召開一次投資者研討會,，解釋“家圓云貸”的目的是用于“購車、購電器,、裝修,，或者階段性補充家庭資金流動性”，并非用于支付購房首付款,。“世聯(lián)行”將“購房”這一用途去掉了,。

而事實上，鳳凰網(wǎng)走訪北京周邊火爆的樓市后發(fā)現(xiàn),，“家圓云貸”的用途并沒有因為這次研討會而有所改變,，它所宣稱的“消費貸”最終依舊被客戶用做支付首付。

春節(jié)后“北三縣”的樓盤瘋漲,，非周末時間臨近樓盤銷售中心閉店看房的人依舊很多,。

年化利息16.8%

春節(jié)后，王欣（化名）代理銷售的樓盤每平米上漲了3000元,，均價1.5萬/平米,。該樓盤位于“北三縣”，即河北的燕郊,、大廠,、香河，由于緊挨北京,，這里的房價隨北京房價的波動而同向變動,。北京市政府即將東遷至通州，使得地理位置占優(yōu)的“北三縣”房市極其火爆,。

開發(fā)商捂盤惜售，有錢也買不到房的錯覺制造了更大的恐慌和搶購,。

王欣會不停告訴購房者再不買,，下周開新盤價格更高。她的朋友圈每天都會發(fā)樓盤上調(diào)價格的信息,，再配上售樓處排號的火爆視頻,，讓客戶感到一副搶不到房的恐慌。客戶攢錢的速度趕不上房價上漲的速度,，王欣會建議客戶借點錢把房買了,，“下一次開盤價格又漲了”。經(jīng)不住銷售的推薦,，加上房價頻繁上調(diào),，生怕錯過再也買不起的客戶往往都會借點錢把房買了。

這時“家圓云貸”登場了,，以“置業(yè)貸”的名義,，實際是為客戶提供首付款。

王欣會向缺錢的客戶推薦“家圓云貸”,，首套房最多借首付款的50%,，二套房最多可借首付款的15%。“家圓云貸”本質(zhì)上是消費信用貸款,，不需要抵押,。王欣告訴鳳凰網(wǎng)（鳳凰網(wǎng)[嚴(yán)肅新聞]微信公號ID：Serious-News），“家圓云貸”申請手續(xù)非常簡單,，提供本人身份證,、征信、銀行流水便可,，“材料齊全,，明天就可以放款，快的當(dāng)天就可以”,。

“家圓云貸”的利息并不低,。王欣代理的樓盤均價1.5萬/平米，最多的戶型是80平米左右的兩居室,，總房價在120萬左右,。按3成首付來計算，客戶最多貸18萬,，一年期年化利息為14.4%,，每月利息為2160元，一年中分4次還本金,，每次4.5萬元,。最多可貸3年，年化利息為16.8%,，共還利息90720元,。

有客戶會被高額的利息嚇到，王欣會給客戶算另一筆賬,。以目前房價上漲的速度,，“今年這邊肯定會突破2萬”,，現(xiàn)在買下房子，一年后可以賺40萬,。這樣一對比,，“家圓云貸”高昂的利息也就顯得沒那么可怕。

這樣潛在的高額利差使得人們即便認為房價上漲過快,，也要搶房,，“買漲不買跌”。易居研究員總監(jiān)嚴(yán)躍進告訴鳳凰網(wǎng)：“認購‘首付貸’背后的市場需求或有投資投機的需求,，而非剛性需求,。對于剛需購房者來說，在購房資金的支付方面還是屬于比較傳統(tǒng)的,。”

高昂的利息使得“家圓云貸”的客戶比在“世聯(lián)行”的整個客戶比中不算高,，王欣透露，大概有20%左右的客戶會向“家圓云貸”借錢,。在監(jiān)管高壓下,，“世聯(lián)行”沒有停掉這款客戶覆蓋率并不高的產(chǎn)品，冒著風(fēng)險推行,，一個重要原因是巨大的利益,。

76%的毛利率

為了運作“家圓云貸”，“世聯(lián)行”專門成立了名為“世聯(lián)小貸”的小額信貸公司,，2014年推出該產(chǎn)品,。

“家圓云貸”推出的大背景是，2013年銀行開始收緊信貸,，住房貸款不好批,。到2014年上半年，17個一二線城市數(shù)據(jù)顯示,，房地產(chǎn)信貸無一有松動改善現(xiàn)象,，北京、深圳等城市進一步趨緊,。業(yè)內(nèi)普遍認為2014年中國房地產(chǎn)進入供大于求的存量,，銷售存量房成為了最緊要的任務(wù)，各房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)尋求轉(zhuǎn)型,，布局房產(chǎn)金融產(chǎn)品,。

“首付貸”被視為房產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品，曾被寄予希望,。最先著手“首付貸”布局的便是“世聯(lián)行”,，作為全國最大的一手房銷售代理公司，它掌握了客戶大量真實數(shù)據(jù),，希望給客戶提供輕資產(chǎn)定制服務(wù),。而“家圓云貸”被認為是低風(fēng)險、高回報的金融產(chǎn)品,。

“世聯(lián)行”發(fā)家于深圳,，深圳又是信貸收緊的典型地區(qū)，“家圓云貸”的業(yè)務(wù)發(fā)展的很快,，既可以幫助客戶解決部分首付的問題,，又可以幫助開發(fā)商較快回籠資金。“家圓云貸”很快成為體量最大的“首付貸”產(chǎn)品,。

查閱“世聯(lián)行”年報可發(fā)現(xiàn),，2014年“家圓云貸”共放貸19.7億元，2015年共放貸29.9億元,。更為具體的數(shù)據(jù)是,，全國90多個城市的3萬多個家庭使用“家圓云貸”，平均每單借款不到8萬元,。而據(jù)業(yè)內(nèi)估算,，目前市場上“首付貸”的體量在50億左右。

“家圓云貸”給“世聯(lián)行”帶來了豐厚的回報,，在“世聯(lián)行”高達76%的金融服務(wù)產(chǎn)品毛利率中,，“家圓云貸”貢獻率最大，它的毛利率甚至超過了其傳統(tǒng)的代理,、咨詢業(yè)務(wù),，后者只有30%。這讓“世聯(lián)行”看到了布局金融產(chǎn)品的前景,，市場上開始出現(xiàn)更多的“首付貸”產(chǎn)品,。

據(jù)中信證券3月6日研報不完全統(tǒng)計，目前市面上的“首付貸”產(chǎn)品除了“家圓云貸”外,，還有中國平安的“新一貸”,、房天下的“首付貸”、悟空貸的“悟空首付貸”,、中原地產(chǎn)的“中原合e貸”,、綠地集團的“房e貸”、三六五的“安家貸”,、搜狐的“搜易貸”,、房金所的“首付貸”、中國好房的“好房貸”,、中國農(nóng)業(yè)銀行的“農(nóng)民安家貸”,。

“家圓云貸”在不斷擴張。今年初“世聯(lián)行”業(yè)績說明會上,，有人提問為何“家圓云貸”毛利率有所下降的問題時,，“世聯(lián)行”董事長陳勁松透露是因為“家圓云貸”業(yè)務(wù)增長過快,，“超過了自有資金的增長速度，公司需要更多地融資和資產(chǎn)證券化獲得資金”,，這個過程中產(chǎn)生的成本降低了“家圓云貸”的高利率,。

今年初，“世聯(lián)行”在資本市場定向增發(fā)10億,，用于增加“世聯(lián)小貸”公司的注冊資本,。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，有了更多的注冊資本,，“家圓云貸”才能放更多的款,。

“樓市場外配資”

“世聯(lián)行”將監(jiān)管部門打擊“首付貸”的行為稱作“一次風(fēng)暴”，但它并沒有停止“家圓云貸”的運作,，只是對外改變了說法,，稱自己是“消費貸”而不是“首付貸”。不管如何稱呼產(chǎn)品名稱,，“家圓云貸”實際上都向客戶提供用于支付首付的貸款,。

監(jiān)管部門及輿論認為此類“首付貸”產(chǎn)品的風(fēng)險在于，它在國家降低首付比的情況下,，再次加大了杠桿,，被視為“樓市場外配資”。一旦房價下跌,，會引發(fā)連鎖反應(yīng),。

人們最直觀的聯(lián)想到了去年的中國股災(zāi)，場外配資的慘不忍睹,；以及美國次貸危機引發(fā)的蕭條,。這一切歷歷在目。

但“世聯(lián)行”董事長陳勁松在多個場合均表示“家圓云貸”風(fēng)險可控,。陳勁松在“家圓云貸”推出第一年的業(yè)績說明會上,，著重強調(diào)了該產(chǎn)品的低風(fēng)險，“違約情況非常低,，風(fēng)險完全可控”,。今年的業(yè)績說明會上，有投資者問：“房產(chǎn)中介在放貸時根本不考慮客戶的還貸能力,，‘世聯(lián)行’如何有效防范風(fēng)險,？”陳勁松的答復(fù)是：“‘家圓云貸’是小額的、分散的,，通過選擇城市,、選擇項目、選擇借款人來控制風(fēng)險,。”

網(wǎng)貸之家首席研究員,、盈燦咨詢副總裁馬駿告訴鳳凰網(wǎng)（鳳凰網(wǎng)[嚴(yán)肅新聞]微信公號ID：Serious-News）：“‘首付貸’實際上成為了此輪房價暴漲的‘替罪羊’”,。50億左右的體量相對于整個房地產(chǎn)市場來講“量太小”。有觀點也把“首付貸”看作房市的配角,。

針對“首付貸”可能引發(fā)次貸危機的說法,，業(yè)內(nèi)觀點認為還是過于高估它的作用。實際是股票的總體價值或收益會因為配資方法房很多倍,，而借貸購房行為產(chǎn)生的收益，短期內(nèi)不會有那么大的膨脹,。方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩在接受媒體采訪時表示：“對于投資者而言,，這么短的還款時間，幾乎不能保證其跨過兩年以上房產(chǎn)免征營業(yè)稅的坎,。”而且這55億沒有被證券化,，而美國的次貸危機是因為次級貸款作為基礎(chǔ)資產(chǎn)被反復(fù)證券化才引發(fā)的。

但監(jiān)管部門還是重拳出擊,。深圳最先開始對“首付貸”展開摸底,，對小貸公司、p2p等為購房者發(fā)放首付款進行排查,。隨后北京也開啟摸底進程,。3月9日，上海市互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)協(xié)會啟動摸底調(diào)查行動,，并要求會員單位反饋“首付貸”產(chǎn)品情況,。

“兩會”期間，央行副行長潘功勝表示,，央行正與住建部,、銀監(jiān)會等部門準(zhǔn)備對一些房地產(chǎn)市場、房企和房地產(chǎn)中介跨界經(jīng)營金融業(yè)務(wù)的問題進行治理,，并稱沒有資質(zhì)將不能跨界經(jīng)營,。

“從目前監(jiān)管思路看，大體上就是停止此類業(yè)務(wù),。但是,，應(yīng)該認識到，目前叫停的理由在于對此類業(yè)務(wù)進行規(guī)范,，還不能一刀切地完全隔絕此類創(chuàng)新,。”易居研究員總監(jiān)嚴(yán)躍進分析。

銀行違規(guī)提供消費信用貸款

鳳凰網(wǎng)走訪“北三縣”樓市發(fā)現(xiàn),，此區(qū)域除了“家圓云貸”外,，還有銀行通過融360這樣的p2p平臺向新房購房者提供首付款，而這種操作明顯違反銀監(jiān)會“銀行消費信用貸款不能用做購房”的規(guī)定,。

“北三縣”是此輪房市“去庫存”中神奇的存在,。河北省暫停“北三縣”住宅土地供應(yīng)的審批,，北京溢出來的剛需決定這里住宅供不應(yīng)求，因此不存在“去庫存”的問題,。和北京房市一樣瘋漲,，而北京收緊的政策又管不到“北三縣”。

融360的“貼心首付貸”,，最多可貸首付的70%

源源不斷的購房者為融360帶來了大量客戶,。李園（化名）是燕郊最火爆樓盤的銷售，她會把缺首付的客戶介紹給融360的楊琳（化名）,，李園的公司并不像“世聯(lián)行”一樣有“首付貸”的業(yè)務(wù),。融360的官網(wǎng)介紹這是一家金融搜索平臺，把小額信貸公司和銀行聚集到此平臺,，然后把它們的錢借給客戶,，算是p2p中介平臺，但是不參與買賣房屋的業(yè)務(wù),。

融360的“首付貸”產(chǎn)品跟“家圓云貸”一樣都是消費信用貸款,，前者為客戶提供最多為70%的首付款貸款。融360的“首付貸”產(chǎn)品利息比“家圓云貸”低不少,。以李園代理樓盤新房均價2萬來算,，一套80平米的房屋總價160萬?？少J首付22萬,，一年期年化利率為9.36%，等額本息還款,，每月還2萬多,；最多可貸3年，年化利率為11.76%,，每月還8268元,。

融360的“首付貸”不像“家圓云貸”只能挑選合作的開放商，只要有需求,，征信沒有問題,，有銀行流水的客戶楊琳都接單。一身正裝的楊琳右胸前別著“幫您首付”的紅色牌,，長期駐扎在燕郊各樓盤,。

楊琳透露，她經(jīng)手的融360“首付貸”產(chǎn)品的資金來源是某銀行,。鳳凰網(wǎng)以辦理“首付貸”產(chǎn)品為由咨詢楊琳,，提出有規(guī)定消費信用貸款不能用于購房，楊琳的回復(fù)是：“你顧慮的太多了，不能貸的話,，之前都做了那么多客戶了,。”“鏈家停了，我們不會停,。”楊琳說得很堅決,。

2013年12月，銀監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于個人消費貸款領(lǐng)域風(fēng)險提示的通知》,，其中明確規(guī)定消費信用貸款不能用于購房,，而且貸款用途應(yīng)以銷售發(fā)票作為貿(mào)易背景真實性的證明材料。但利用消費貸補齊房款成為業(yè)內(nèi)潛規(guī)則,。

咨詢“首付貸”一周后,，楊琳告知融360的“首付貸”要暫停兩周，“最新消息,，我們今早開會說‘地產(chǎn)信用貸’要停兩周，到時候你要貸我給你做別的項目”,。

（鳳凰網(wǎng)：尹舟）

（鳳凰網(wǎng)版權(quán)稿件,，轉(zhuǎn)載請注明來源！）