溫州鹿城區(qū)水心住宅區(qū)

溫州鹿城區(qū)，開(kāi)發(fā)于上世紀(jì)90年代水心住宅區(qū)里,，齊女士正在為交易二手房的問(wèn)題發(fā)愁,。

這套約58平方米的二手房，他們與買家協(xié)商的交易價(jià)格是68萬(wàn)元左右,。雙方到鹿城區(qū)行政審批服務(wù)中心辦理房產(chǎn)證過(guò)戶后,，拿著相關(guān)手續(xù)到國(guó)土資源窗口辦理土地使用證過(guò)戶，卻被告知“不受理”,，原因是這套房子的土地使用證已于2016年3月4日到期,。

辦證受阻后，他們來(lái)到溫州市國(guó)土資源局鹿城分局咨詢,，得到的答案是按現(xiàn)行法律規(guī)定需補(bǔ)繳土地出讓金,，標(biāo)準(zhǔn)是建筑面積乘以當(dāng)?shù)貥敲鎯r(jià)格。按當(dāng)?shù)貥敲鎯r(jià)6000元/平方米左右計(jì)算,，這套58平方米的二手房要繳34.8萬(wàn)元。

這幾乎占到房?jī)r(jià)的一半,。

消息一出,，立刻在輿論場(chǎng)掀起軒然大波。難道辛辛苦苦買的房子,，只住20年就要再買一次,？

這并非個(gè)案，據(jù)溫州市國(guó)土資源部門有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，溫州市主城區(qū)范圍內(nèi)20年期限土地使用證到2017年年底到期的有600多宗,，到2019年年底到期的有1700多宗。溫州也成為國(guó)內(nèi)首個(gè)房屋土地使用證規(guī)?；狡诘某鞘?。

更為嚴(yán)肅的問(wèn)題是，土地使用證到期后怎么續(xù),？這直接關(guān)系到全國(guó)業(yè)主的利益,。

當(dāng)然，溫州市國(guó)土局后來(lái)表示“收取幾十萬(wàn)元出讓金才能續(xù)期”是對(duì)信息的誤讀,。他們制定的“初步意向方案”18日也已經(jīng)上報(bào),。國(guó)土局副局長(zhǎng)程建春表示方案“會(huì)考慮老百姓的心理承受程度、經(jīng)濟(jì)接受能力,。”

20年就到期,？說(shuō)好的70年呢？

溫州的20年期限土地使用證是怎么回事,？和我們常常聽(tīng)到的“70年產(chǎn)權(quán)房”有啥關(guān)系,？

事情是這樣的,。

買到房子的時(shí)候，購(gòu)房者一般會(huì)獲得《房屋所有權(quán)證》和《土地使用權(quán)證》,，注意兩個(gè)證的名稱,，這意味著，你擁有房子的產(chǎn)權(quán),，但是對(duì)于房子所建基的土地,，購(gòu)房者只擁有使用權(quán)。

《房屋所有權(quán)證》和《土地使用權(quán)證》

八二憲法明確規(guī)定“城市的土地屬于國(guó)家所有,。”這是對(duì)以往公有化進(jìn)程的延續(xù),。

但在改革開(kāi)放的大背景下，如何利用土地成了難題,。

“國(guó)家要改革開(kāi)放,，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)面臨資金的巨大難題。資金從哪里來(lái),？很多外國(guó)朋友向我們建議,，城市的土地非常值錢，可以用來(lái)籌集資金,，他們還說(shuō)我們搞建設(shè)不利用土地而是借債,，是‘捧著金飯碗討飯’。”上海市房地局原局長(zhǎng)蔣如高回憶道,。

之后,，中央提出要把土地利用起來(lái)，將土地變成有償使用,。之后的1988年4月,，全國(guó)人大通過(guò)了《憲法》修正案加入了“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。

在學(xué)習(xí)香港土地管理模式之后,，上海開(kāi)始進(jìn)行土地批租試點(diǎn),，在國(guó)際招投標(biāo)的過(guò)程中，仲量行合伙人梁振英還幫助制定了內(nèi)容詳細(xì)的標(biāo)書(shū),。

在為上海批租制作標(biāo)書(shū)之前,，梁振英曾作為深圳的義務(wù)顧問(wèn)，與深圳市政府主持記者會(huì),，宣布第一次國(guó)際招標(biāo)賣地,。

1988年，日本孫氏企業(yè)集團(tuán)拍得上海“虹橋26地塊”50年的使用期,。

但在當(dāng)時(shí),，人們擔(dān)心最多的不是所有權(quán)的年限問(wèn)題，而是“土地批租和解放前的‘租界’有什么不同,？”

為了說(shuō)明情況,，蔣如高等人組織在報(bào)紙上整版宣傳：“土地批租是要投資者接受我們國(guó)家的法律和管理,，只享有使用權(quán)，到期土地仍由國(guó)家收回”,。為了普及知識(shí),，還請(qǐng)梁振英給上海的干部講課，做好了第一步的工作,。

那么上述的土地拍賣50年使用期是怎么定下來(lái)的,？為什么我們一般聽(tīng)說(shuō)的又是70年呢？溫州的20年期限又是怎么回事,？

首任國(guó)家土地管理局局長(zhǎng)王先進(jìn)

首任國(guó)家土地管理局局長(zhǎng)王先進(jìn)提到：“我們土地管理局一開(kāi)始提出的是住宅50年產(chǎn)權(quán),。理由主要有三個(gè)：第一個(gè)土地出讓歷史上沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，年限短點(diǎn)比較好調(diào)整,；二是一個(gè)人的工作年期,，一般為50年，假設(shè)從20歲開(kāi)始,，50年后就70歲了,，可以夠他們一輩子經(jīng)營(yíng)，而且可以轉(zhuǎn)讓,、繼承,、續(xù)期；另外就是過(guò)去在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下,，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的一般使用年限就是按50年計(jì)算，50年后房產(chǎn)就不能再用了,。按照價(jià)值來(lái)算,，用了50年就沒(méi)什么價(jià)值了。”

王先進(jìn)認(rèn)為：“后來(lái)中央討論轉(zhuǎn)讓土地的問(wèn)題時(shí),，一位主要領(lǐng)導(dǎo)問(wèn)年限長(zhǎng)一些行不行,，我回答了上述理由，并表示如果覺(jué)得50年時(shí)間短了,，再增加幾十年也是可以的,。后來(lái)制定法律時(shí)，就變成最高年限70年,。”

依照1990年出臺(tái)的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》,，居住用地的最高年限為70年，工業(yè),、教育,、科技、文化,、衛(wèi)生,、體育用地為50年,，商業(yè)、旅游,、娛樂(lè)用地40年,，綜合或其他用地為50年。

房屋產(chǎn)權(quán)構(gòu)成示意圖

而溫州的20年產(chǎn)權(quán)房是地方政府靈活施行政策的產(chǎn)物,，屬于歷史遺留問(wèn)題,。

根據(jù)官方的解釋，90年代初期,，浙江民營(yíng)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)開(kāi)始蓬勃發(fā)展,，溫州將產(chǎn)權(quán)按照20年到70年分檔，由受讓方自行選擇,，這種做法是基于當(dāng)時(shí)國(guó)有土地使用權(quán)受讓工作剛起步,，市民經(jīng)濟(jì)承受能力有限。

但是市民并不認(rèn)同,。溫州的王女士表示,，國(guó)土資源部門拿不出20年期限土地使用證的出讓依據(jù)與文件。同時(shí)市民質(zhì)疑甚至同一棟樓的房子都可以辦出不同期限的土地使用證,。

漫畫(huà)翟桂溪

事情應(yīng)該怎么處理,？目前情況有些讓人摸不著頭腦，因?yàn)樗械墓俜奖響B(tài)都指向“沒(méi)有確切的政策可循”——“我們到目前為止,，還沒(méi)有處理過(guò)一起類似的土地續(xù)期事件,，所以我們無(wú)法證實(shí)到底該怎么計(jì)算，也沒(méi)有確切的政策可循,。”

此言不虛,。

雖然在物權(quán)法第149條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”,。

但“自動(dòng)續(xù)期”是免費(fèi)的還是付費(fèi)的,，如果付費(fèi)，又按照什么樣的標(biāo)準(zhǔn),？并無(wú)答案,。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所研究員、法學(xué)教授孫憲忠當(dāng)年曾參與了物權(quán)法的制定,，對(duì)于住房涉及的土地使用權(quán)70年到期后怎么辦的問(wèn)題,，當(dāng)時(shí)就有很大的爭(zhēng)議。因此,，物權(quán)法第149條才進(jìn)行了模糊處理,。

深圳：補(bǔ)繳35%地價(jià)款續(xù)期

深圳作為國(guó)有土地使用權(quán)有償使用制度的先試先行者，于1982年出臺(tái)了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理暫行規(guī)定》,。該規(guī)定首次規(guī)定通過(guò)行政劃撥方式供應(yīng)經(jīng)營(yíng)性用地,，并且規(guī)定了相應(yīng)用途的土地使用年期,，如工業(yè)用地30年，商業(yè)用地20年,，商品住宅用地50年等,。

深圳的國(guó)際商業(yè)大廈是國(guó)內(nèi)第一個(gè)續(xù)約土地使用權(quán)的案例。

在同一棟樓內(nèi),，有20年,、30年、40年,、50年這四種年限不一的房產(chǎn)證,。最早的20年產(chǎn)權(quán)部分早已到期，為此,，深圳政府出臺(tái)的《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》指出,，到期房地產(chǎn)，業(yè)主需繼續(xù)使用該土地的,，在不改變用途的情況下,，按有償使用土地的原則，延長(zhǎng)土地使用年期,。補(bǔ)繳地價(jià)數(shù)額為公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%,，并按約定年期一次性支付。

按照該《規(guī)定》,，國(guó)際商業(yè)大廈產(chǎn)權(quán)到期的房源,，都通過(guò)補(bǔ)交土地出讓金，完成了續(xù)期,，也令眾多商住項(xiàng)目看到了續(xù)期的重要依據(jù),。

據(jù)《深圳商報(bào)》4月18日?qǐng)?bào)道，深圳最新一例補(bǔ)繳地價(jià)款延期是位于福田區(qū)的一套80平方米住宅,，市值預(yù)計(jì)超600萬(wàn)元。今年3月,，通過(guò)繳納地價(jià)款44940元,，這套房的業(yè)主提前申請(qǐng)將該房地產(chǎn)土地使用年期延長(zhǎng)20年，即從原有的50年期延長(zhǎng)至70年期,，可在1985年至2055年間使用,。

深圳規(guī)劃國(guó)土委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示：上述解決方案僅適用于深圳范圍內(nèi)、特殊的行政劃撥用地,。

青島：到期后交易抵押都沒(méi)問(wèn)題 只需寫(xiě)知情書(shū)

而在青島,，也有不少小區(qū)的土地使用權(quán)已經(jīng)到期。

在上個(gè)世紀(jì)80年代,，青島作為全國(guó)最早的14個(gè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)之一,，即開(kāi)始了對(duì)土地使用權(quán)出讓的先行先試,，在當(dāng)時(shí)，國(guó)有土地使用年限尚未出臺(tái)明確規(guī)定,，于是出現(xiàn)了20年土地使用權(quán)的情況,。

2011年3月31日，山東青島開(kāi)發(fā)區(qū)阿里山小區(qū)的居民生活如常,。

青島的阿里山小區(qū)土地使用權(quán)已經(jīng)于2011年到期,，但一位業(yè)主王先生表示：“當(dāng)時(shí)土地已經(jīng)到期了，但大家也沒(méi)有怎么說(shuō),，當(dāng)?shù)胤抗芩部梢赃^(guò)戶,、交易，只有去銀行貸款時(shí),，可能會(huì)貸不了款,。”

另外，青島市當(dāng)?shù)匾?a target="_blank">房產(chǎn)中介工作人員表示,，紫金山小區(qū)的土地使用權(quán)大多數(shù)已到期,，但小區(qū)內(nèi)的很多業(yè)主仍繼續(xù)住著，也沒(méi)有遇到要求拆除的情況,。“物權(quán)法規(guī)定,，地面上的物品還是屬于你個(gè)人的，只是土地是國(guó)家的,。”她稱,，房子肯定能交易，主要是沒(méi)有土地使用證貸款不好貸,，“可能需要找關(guān)系,。”

有當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記中心工作人員表示：“當(dāng)時(shí)的《土地法》寫(xiě)著土地到期就要續(xù)，但怎么續(xù),，錢給哪個(gè)部門,，按什么比例續(xù)，都沒(méi)有細(xì)則,。”在青島的阿里山小區(qū),，交易和抵押都沒(méi)有問(wèn)題，只需要在交易或抵押時(shí)寫(xiě)一份知道土地到期的知情書(shū),。

克拉瑪依：按不同級(jí)別土地確定價(jià)格

2015年下半年,，克拉瑪依市國(guó)土資源局開(kāi)展了國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓到期情況清查，發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)毓灿卸嘧谏虡I(yè)用地使用權(quán)已到期,。

克拉瑪依市國(guó)土資源局建設(shè)用地科負(fù)責(zé)人接受媒體采訪時(shí)介紹,，已到期和即將到期的土地使用權(quán)宗地均為商業(yè)用地，土地出讓金按照我市2015年7月1日起施行的《克拉瑪依市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)表》標(biāo)準(zhǔn)收取，按照不同的土地級(jí)別,、不同用途土地確定基準(zhǔn)價(jià)格,，最高為1507元/平方米。

如果在通告期內(nèi)業(yè)主沒(méi)有過(guò)來(lái)完善土地手續(xù),， 我們會(huì)視情況采取相關(guān)措施,。

之所以先前深圳、青島,、克拉瑪依都安然度過(guò)土地使用權(quán)過(guò)期的問(wèn)題,，要么如青島等地索性擱置這一爭(zhēng)議，要么是按照相對(duì)溫和的方式收取延期地價(jià)款,。

但溫州“撞限房”續(xù)期中出現(xiàn)的問(wèn)題表明,，對(duì)于土地使用權(quán)這樣的重大問(wèn)題，由各地自行決定顯然不太現(xiàn)實(shí),。

青島市工商聯(lián)房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)盟副理事長(zhǎng)龍江說(shuō)：“主要是由于國(guó)家一開(kāi)始在頂層設(shè)計(jì)上就沒(méi)有對(duì)土地使用權(quán)續(xù)期有一個(gè)規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)和一個(gè)相應(yīng)的法律法規(guī),，地方政府就自己根據(jù)實(shí)際情況制定，讓原本應(yīng)該一次性明細(xì)的問(wèn)題被拖延,，導(dǎo)致了后續(xù)問(wèn)題的出現(xiàn),。”

不過(guò)新華社告訴我們“風(fēng)物長(zhǎng)宜放眼量”——“溫州出現(xiàn)20年使用權(quán)住宅的情況，有其特殊性,。全國(guó)大范圍出讓的40年以上的商住用地和70年產(chǎn)權(quán)的純住宅用地出現(xiàn)在上世紀(jì)90年代末,，使用年限到期問(wèn)題近期不會(huì)集中出現(xiàn)。”

但愿如此,。

（來(lái)源：新華社,、中國(guó)青年報(bào)、財(cái)新網(wǎng),、新京報(bào),、澎湃新聞、《中國(guó)土地》等）