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辛苦買房一小間,只能住上20年,?究竟咋回事,?

作者:邊驛卒

2016-04-19 第342期

最近,,溫州部分房產(chǎn)土地使用期到達(dá)20年期限,導(dǎo)致二手房交易無(wú)法進(jìn)行,。而要續(xù)期的話,,需要繳納相當(dāng)于房?jī)r(jià)二分之一的土地出讓金,這一消息立即在輿論場(chǎng)掀起軒然大波,。房屋土地使用期限到底是怎么一回事,?我們的房子到底能住多少年,?

溫州鹿城區(qū)水心住宅區(qū)

溫州鹿城區(qū),開(kāi)發(fā)于上世紀(jì)90年代水心住宅區(qū)里,,齊女士正在為交易二手房的問(wèn)題發(fā)愁,。

這套約58平方米的二手房,他們與買家協(xié)商的交易價(jià)格是68萬(wàn)元左右,。雙方到鹿城區(qū)行政審批服務(wù)中心辦理房產(chǎn)證過(guò)戶后,,拿著相關(guān)手續(xù)到國(guó)土資源窗口辦理土地使用證過(guò)戶,卻被告知“不受理”,,原因是這套房子的土地使用證已于2016年3月4日到期,。

辦證受阻后,他們來(lái)到溫州市國(guó)土資源局鹿城分局咨詢,,得到的答案是按現(xiàn)行法律規(guī)定需補(bǔ)繳土地出讓金,,標(biāo)準(zhǔn)是建筑面積乘以當(dāng)?shù)貥敲鎯r(jià)格。按當(dāng)?shù)貥敲鎯r(jià)6000元/平方米左右計(jì)算,,這套58平方米的二手房要繳34.8萬(wàn)元。

這幾乎占到房?jī)r(jià)的一半,。

消息一出,,立刻在輿論場(chǎng)掀起軒然大波。難道辛辛苦苦買的房子,,只住20年就要再買一次,?

這并非個(gè)案,據(jù)溫州市國(guó)土資源部門有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,,溫州市主城區(qū)范圍內(nèi)20年期限土地使用證到2017年年底到期的有600多宗,,到2019年年底到期的有1700多宗。溫州也成為國(guó)內(nèi)首個(gè)房屋土地使用證規(guī)?;狡诘某鞘?。

更為嚴(yán)肅的問(wèn)題是,土地使用證到期后怎么續(xù),?這直接關(guān)系到全國(guó)業(yè)主的利益,。

當(dāng)然,溫州市國(guó)土局后來(lái)表示“收取幾十萬(wàn)元出讓金才能續(xù)期”是對(duì)信息的誤讀,。他們制定的“初步意向方案”18日也已經(jīng)上報(bào),。國(guó)土局副局長(zhǎng)程建春表示方案“會(huì)考慮老百姓的心理承受程度、經(jīng)濟(jì)接受能力,。”

20年就到期,?說(shuō)好的70年呢?

溫州的20年期限土地使用證是怎么回事,?和我們常常聽(tīng)到的“70年產(chǎn)權(quán)房”有啥關(guān)系,?

事情是這樣的,。

買到房子的時(shí)候,購(gòu)房者一般會(huì)獲得《房屋所有權(quán)證》和《土地使用權(quán)證》,,注意兩個(gè)證的名稱,,這意味著,你擁有房子的產(chǎn)權(quán),,但是對(duì)于房子所建基的土地,,購(gòu)房者只擁有使用權(quán)。

《房屋所有權(quán)證》和《土地使用權(quán)證》

八二憲法明確規(guī)定“城市的土地屬于國(guó)家所有,。”這是對(duì)以往公有化進(jìn)程的延續(xù),。

但在改革開(kāi)放的大背景下,如何利用土地成了難題,。

“國(guó)家要改革開(kāi)放,,城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)面臨資金的巨大難題。資金從哪里來(lái),?很多外國(guó)朋友向我們建議,,城市的土地非常值錢,可以用來(lái)籌集資金,,他們還說(shuō)我們搞建設(shè)不利用土地而是借債,,是‘捧著金飯碗討飯’。”上海市房地局原局長(zhǎng)蔣如高回憶道,。

之后,,中央提出要把土地利用起來(lái),將土地變成有償使用,。之后的1988年4月,,全國(guó)人大通過(guò)了《憲法》修正案加入了“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。

在學(xué)習(xí)香港土地管理模式之后,,上海開(kāi)始進(jìn)行土地批租試點(diǎn),,在國(guó)際招投標(biāo)的過(guò)程中,仲量行合伙人梁振英還幫助制定了內(nèi)容詳細(xì)的標(biāo)書(shū),。

在為上海批租制作標(biāo)書(shū)之前,,梁振英曾作為深圳的義務(wù)顧問(wèn),與深圳市政府主持記者會(huì),,宣布第一次國(guó)際招標(biāo)賣地,。

1988年,日本孫氏企業(yè)集團(tuán)拍得上海“虹橋26地塊”50年的使用期,。

但在當(dāng)時(shí),,人們擔(dān)心最多的不是所有權(quán)的年限問(wèn)題,而是“土地批租和解放前的‘租界’有什么不同,?”

為了說(shuō)明情況,,蔣如高等人組織在報(bào)紙上整版宣傳:“土地批租是要投資者接受我們國(guó)家的法律和管理,,只享有使用權(quán),到期土地仍由國(guó)家收回”,。為了普及知識(shí),,還請(qǐng)梁振英給上海的干部講課,做好了第一步的工作,。

那么上述的土地拍賣50年使用期是怎么定下來(lái)的,?為什么我們一般聽(tīng)說(shuō)的又是70年呢?溫州的20年期限又是怎么回事,?

首任國(guó)家土地管理局局長(zhǎng)王先進(jìn)

首任國(guó)家土地管理局局長(zhǎng)王先進(jìn)提到:“我們土地管理局一開(kāi)始提出的是住宅50年產(chǎn)權(quán),。理由主要有三個(gè):第一個(gè)土地出讓歷史上沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)可以借鑒,年限短點(diǎn)比較好調(diào)整,;二是一個(gè)人的工作年期,,一般為50年,假設(shè)從20歲開(kāi)始,,50年后就70歲了,,可以夠他們一輩子經(jīng)營(yíng),而且可以轉(zhuǎn)讓,、繼承,、續(xù)期;另外就是過(guò)去在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下,,房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的一般使用年限就是按50年計(jì)算,50年后房產(chǎn)就不能再用了,。按照價(jià)值來(lái)算,,用了50年就沒(méi)什么價(jià)值了。”

王先進(jìn)認(rèn)為:“后來(lái)中央討論轉(zhuǎn)讓土地的問(wèn)題時(shí),,一位主要領(lǐng)導(dǎo)問(wèn)年限長(zhǎng)一些行不行,,我回答了上述理由,并表示如果覺(jué)得50年時(shí)間短了,,再增加幾十年也是可以的,。后來(lái)制定法律時(shí),就變成最高年限70年,。”

依照1990年出臺(tái)的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》,,居住用地的最高年限為70年,工業(yè),、教育,、科技、文化,、衛(wèi)生,、體育用地為50年,,商業(yè)、旅游,、娛樂(lè)用地40年,,綜合或其他用地為50年。

房屋產(chǎn)權(quán)構(gòu)成示意圖

而溫州的20年產(chǎn)權(quán)房是地方政府靈活施行政策的產(chǎn)物,,屬于歷史遺留問(wèn)題,。

根據(jù)官方的解釋,90年代初期,,浙江民營(yíng)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)開(kāi)始蓬勃發(fā)展,,溫州將產(chǎn)權(quán)按照20年到70年分檔,由受讓方自行選擇,,這種做法是基于當(dāng)時(shí)國(guó)有土地使用權(quán)受讓工作剛起步,,市民經(jīng)濟(jì)承受能力有限。

但是市民并不認(rèn)同,。溫州的王女士表示,,國(guó)土資源部門拿不出20年期限土地使用證的出讓依據(jù)與文件。同時(shí)市民質(zhì)疑甚至同一棟樓的房子都可以辦出不同期限的土地使用證,。

漫畫(huà)翟桂溪

事情應(yīng)該怎么處理,?目前情況有些讓人摸不著頭腦,因?yàn)樗械墓俜奖響B(tài)都指向“沒(méi)有確切的政策可循”——“我們到目前為止,,還沒(méi)有處理過(guò)一起類似的土地續(xù)期事件,,所以我們無(wú)法證實(shí)到底該怎么計(jì)算,也沒(méi)有確切的政策可循,。”

此言不虛,。

雖然在物權(quán)法第149條規(guī)定:“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動(dòng)續(xù)期”,。

但“自動(dòng)續(xù)期”是免費(fèi)的還是付費(fèi)的,,如果付費(fèi),又按照什么樣的標(biāo)準(zhǔn),?并無(wú)答案,。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所研究員、法學(xué)教授孫憲忠當(dāng)年曾參與了物權(quán)法的制定,,對(duì)于住房涉及的土地使用權(quán)70年到期后怎么辦的問(wèn)題,,當(dāng)時(shí)就有很大的爭(zhēng)議。因此,,物權(quán)法第149條才進(jìn)行了模糊處理,。

深圳:補(bǔ)繳35%地價(jià)款續(xù)期

深圳作為國(guó)有土地使用權(quán)有償使用制度的先試先行者,于1982年出臺(tái)了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理暫行規(guī)定》,。該規(guī)定首次規(guī)定通過(guò)行政劃撥方式供應(yīng)經(jīng)營(yíng)性用地,,并且規(guī)定了相應(yīng)用途的土地使用年期,,如工業(yè)用地30年,商業(yè)用地20年,,商品住宅用地50年等,。

深圳的國(guó)際商業(yè)大廈是國(guó)內(nèi)第一個(gè)續(xù)約土地使用權(quán)的案例。

在同一棟樓內(nèi),,有20年,、30年、40年,、50年這四種年限不一的房產(chǎn)證,。最早的20年產(chǎn)權(quán)部分早已到期,為此,,深圳政府出臺(tái)的《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》指出,,到期房地產(chǎn),業(yè)主需繼續(xù)使用該土地的,,在不改變用途的情況下,,按有償使用土地的原則,延長(zhǎng)土地使用年期,。補(bǔ)繳地價(jià)數(shù)額為公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%,,并按約定年期一次性支付。

按照該《規(guī)定》,,國(guó)際商業(yè)大廈產(chǎn)權(quán)到期的房源,,都通過(guò)補(bǔ)交土地出讓金,完成了續(xù)期,,也令眾多商住項(xiàng)目看到了續(xù)期的重要依據(jù),。

據(jù)《深圳商報(bào)》4月18日?qǐng)?bào)道,深圳最新一例補(bǔ)繳地價(jià)款延期是位于福田區(qū)的一套80平方米住宅,,市值預(yù)計(jì)超600萬(wàn)元。今年3月,,通過(guò)繳納地價(jià)款44940元,,這套房的業(yè)主提前申請(qǐng)將該房地產(chǎn)土地使用年期延長(zhǎng)20年,即從原有的50年期延長(zhǎng)至70年期,,可在1985年至2055年間使用,。

深圳規(guī)劃國(guó)土委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示:上述解決方案僅適用于深圳范圍內(nèi)、特殊的行政劃撥用地,。

青島:到期后交易抵押都沒(méi)問(wèn)題 只需寫(xiě)知情書(shū)

而在青島,,也有不少小區(qū)的土地使用權(quán)已經(jīng)到期。

在上個(gè)世紀(jì)80年代,,青島作為全國(guó)最早的14個(gè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)之一,,即開(kāi)始了對(duì)土地使用權(quán)出讓的先行先試,,在當(dāng)時(shí),國(guó)有土地使用年限尚未出臺(tái)明確規(guī)定,,于是出現(xiàn)了20年土地使用權(quán)的情況,。

2011年3月31日,山東青島開(kāi)發(fā)區(qū)阿里山小區(qū)的居民生活如常,。

青島的阿里山小區(qū)土地使用權(quán)已經(jīng)于2011年到期,,但一位業(yè)主王先生表示:“當(dāng)時(shí)土地已經(jīng)到期了,但大家也沒(méi)有怎么說(shuō),,當(dāng)?shù)胤抗芩部梢赃^(guò)戶,、交易,只有去銀行貸款時(shí),,可能會(huì)貸不了款,。”

另外,青島市當(dāng)?shù)匾?a target="_blank">房產(chǎn)中介工作人員表示,,紫金山小區(qū)的土地使用權(quán)大多數(shù)已到期,,但小區(qū)內(nèi)的很多業(yè)主仍繼續(xù)住著,也沒(méi)有遇到要求拆除的情況,。“物權(quán)法規(guī)定,,地面上的物品還是屬于你個(gè)人的,只是土地是國(guó)家的,。”她稱,,房子肯定能交易,主要是沒(méi)有土地使用證貸款不好貸,,“可能需要找關(guān)系,。”

有當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記中心工作人員表示:“當(dāng)時(shí)的《土地法》寫(xiě)著土地到期就要續(xù),但怎么續(xù),,錢給哪個(gè)部門,,按什么比例續(xù),都沒(méi)有細(xì)則,。”在青島的阿里山小區(qū),,交易和抵押都沒(méi)有問(wèn)題,只需要在交易或抵押時(shí)寫(xiě)一份知道土地到期的知情書(shū),。

克拉瑪依:按不同級(jí)別土地確定價(jià)格

2015年下半年,,克拉瑪依市國(guó)土資源局開(kāi)展了國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓到期情況清查,發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)毓灿卸嘧谏虡I(yè)用地使用權(quán)已到期,。

克拉瑪依市國(guó)土資源局建設(shè)用地科負(fù)責(zé)人接受媒體采訪時(shí)介紹,,已到期和即將到期的土地使用權(quán)宗地均為商業(yè)用地,土地出讓金按照我市2015年7月1日起施行的《克拉瑪依市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)表》標(biāo)準(zhǔn)收取,按照不同的土地級(jí)別,、不同用途土地確定基準(zhǔn)價(jià)格,,最高為1507元/平方米。

如果在通告期內(nèi)業(yè)主沒(méi)有過(guò)來(lái)完善土地手續(xù),, 我們會(huì)視情況采取相關(guān)措施,。

之所以先前深圳、青島,、克拉瑪依都安然度過(guò)土地使用權(quán)過(guò)期的問(wèn)題,,要么如青島等地索性擱置這一爭(zhēng)議,要么是按照相對(duì)溫和的方式收取延期地價(jià)款,。

但溫州“撞限房”續(xù)期中出現(xiàn)的問(wèn)題表明,,對(duì)于土地使用權(quán)這樣的重大問(wèn)題,由各地自行決定顯然不太現(xiàn)實(shí),。

青島市工商聯(lián)房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)盟副理事長(zhǎng)龍江說(shuō):“主要是由于國(guó)家一開(kāi)始在頂層設(shè)計(jì)上就沒(méi)有對(duì)土地使用權(quán)續(xù)期有一個(gè)規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)和一個(gè)相應(yīng)的法律法規(guī),,地方政府就自己根據(jù)實(shí)際情況制定,讓原本應(yīng)該一次性明細(xì)的問(wèn)題被拖延,,導(dǎo)致了后續(xù)問(wèn)題的出現(xiàn),。”

不過(guò)新華社告訴我們“風(fēng)物長(zhǎng)宜放眼量”——“溫州出現(xiàn)20年使用權(quán)住宅的情況,有其特殊性,。全國(guó)大范圍出讓的40年以上的商住用地和70年產(chǎn)權(quán)的純住宅用地出現(xiàn)在上世紀(jì)90年代末,,使用年限到期問(wèn)題近期不會(huì)集中出現(xiàn)。”

但愿如此,。

(來(lái)源:新華社,、中國(guó)青年報(bào)、財(cái)新網(wǎng),、新京報(bào),、澎湃新聞、《中國(guó)土地》等)

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