溫州鹿城區(qū)水心住宅區(qū)

溫州鹿城區(qū)，開發(fā)于上世紀(jì)90年代水心住宅區(qū)里,，齊女士正在為交易二手房的問題發(fā)愁,。

這套約58平方米的二手房，他們與買家協(xié)商的交易價格是68萬元左右,。雙方到鹿城區(qū)行政審批服務(wù)中心辦理房產(chǎn)證過戶后,，拿著相關(guān)手續(xù)到國土資源窗口辦理土地使用證過戶，卻被告知“不受理”,，原因是這套房子的土地使用證已于2016年3月4日到期,。

辦證受阻后，他們來到溫州市國土資源局鹿城分局咨詢,，得到的答案是按現(xiàn)行法律規(guī)定需補(bǔ)繳土地出讓金,，標(biāo)準(zhǔn)是建筑面積乘以當(dāng)?shù)貥敲鎯r格,。按當(dāng)?shù)貥敲鎯r6000元/平方米左右計算，這套58平方米的二手房要繳34.8萬元,。

這幾乎占到房價的一半,。

消息一出，立刻在輿論場掀起軒然大波,。難道辛辛苦苦買的房子,，只住20年就要再買一次？

這并非個案,，據(jù)溫州市國土資源部門有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，溫州市主城區(qū)范圍內(nèi)20年期限土地使用證到2017年年底到期的有600多宗，到2019年年底到期的有1700多宗,。溫州也成為國內(nèi)首個房屋土地使用證規(guī)?；狡诘某鞘小?/p>

更為嚴(yán)肅的問題是,，土地使用證到期后怎么續(xù),？這直接關(guān)系到全國業(yè)主的利益。

當(dāng)然,，溫州市國土局后來表示“收取幾十萬元出讓金才能續(xù)期”是對信息的誤讀,。他們制定的“初步意向方案”18日也已經(jīng)上報。國土局副局長程建春表示方案“會考慮老百姓的心理承受程度,、經(jīng)濟(jì)接受能力,。”

20年就到期？說好的70年呢,？

溫州的20年期限土地使用證是怎么回事,？和我們常常聽到的“70年產(chǎn)權(quán)房”有啥關(guān)系？

事情是這樣的,。

買到房子的時候,，購房者一般會獲得《房屋所有權(quán)證》和《土地使用權(quán)證》，注意兩個證的名稱,，這意味著,，你擁有房子的產(chǎn)權(quán)，但是對于房子所建基的土地,，購房者只擁有使用權(quán),。

《房屋所有權(quán)證》和《土地使用權(quán)證》

八二憲法明確規(guī)定“城市的土地屬于國家所有。”這是對以往公有化進(jìn)程的延續(xù),。

但在改革開放的大背景下,，如何利用土地成了難題。

“國家要改革開放,，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)面臨資金的巨大難題,。資金從哪里來,？很多外國朋友向我們建議，城市的土地非常值錢,，可以用來籌集資金,，他們還說我們搞建設(shè)不利用土地而是借債，是‘捧著金飯碗討飯’,。”上海市房地局原局長蔣如高回憶道,。

之后，中央提出要把土地利用起來,，將土地變成有償使用,。之后的1988年4月，全國人大通過了《憲法》修正案加入了“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”,。

在學(xué)習(xí)香港土地管理模式之后,，上海開始進(jìn)行土地批租試點，在國際招投標(biāo)的過程中,，仲量行合伙人梁振英還幫助制定了內(nèi)容詳細(xì)的標(biāo)書,。

在為上海批租制作標(biāo)書之前，梁振英曾作為深圳的義務(wù)顧問,，與深圳市政府主持記者會,，宣布第一次國際招標(biāo)賣地。

1988年,，日本孫氏企業(yè)集團(tuán)拍得上海“虹橋26地塊”50年的使用期。

但在當(dāng)時,，人們擔(dān)心最多的不是所有權(quán)的年限問題,，而是“土地批租和解放前的‘租界’有什么不同？”

為了說明情況,，蔣如高等人組織在報紙上整版宣傳：“土地批租是要投資者接受我們國家的法律和管理,，只享有使用權(quán)，到期土地仍由國家收回”,。為了普及知識,，還請梁振英給上海的干部講課，做好了第一步的工作,。

那么上述的土地拍賣50年使用期是怎么定下來的,？為什么我們一般聽說的又是70年呢？溫州的20年期限又是怎么回事,？

首任國家土地管理局局長王先進(jìn)

首任國家土地管理局局長王先進(jìn)提到：“我們土地管理局一開始提出的是住宅50年產(chǎn)權(quán),。理由主要有三個：第一個土地出讓歷史上沒有經(jīng)驗可以借鑒，年限短點比較好調(diào)整,；二是一個人的工作年期,，一般為50年,，假設(shè)從20歲開始，50年后就70歲了,，可以夠他們一輩子經(jīng)營,，而且可以轉(zhuǎn)讓、繼承,、續(xù)期,；另外就是過去在計劃經(jīng)濟(jì)體制下，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的一般使用年限就是按50年計算,，50年后房產(chǎn)就不能再用了,。按照價值來算，用了50年就沒什么價值了,。”

王先進(jìn)認(rèn)為：“后來中央討論轉(zhuǎn)讓土地的問題時,，一位主要領(lǐng)導(dǎo)問年限長一些行不行，我回答了上述理由,，并表示如果覺得50年時間短了,，再增加幾十年也是可以的。后來制定法律時,，就變成最高年限70年,。”

依照1990年出臺的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，居住用地的最高年限為70年,，工業(yè),、教育、科技,、文化,、衛(wèi)生、體育用地為50年,，商業(yè),、旅游、娛樂用地40年,，綜合或其他用地為50年,。

房屋產(chǎn)權(quán)構(gòu)成示意圖

而溫州的20年產(chǎn)權(quán)房是地方政府靈活施行政策的產(chǎn)物，屬于歷史遺留問題,。

根據(jù)官方的解釋,，90年代初期，浙江民營經(jīng)濟(jì)已經(jīng)開始蓬勃發(fā)展,，溫州將產(chǎn)權(quán)按照20年到70年分檔,，由受讓方自行選擇，這種做法是基于當(dāng)時國有土地使用權(quán)受讓工作剛起步,，市民經(jīng)濟(jì)承受能力有限,。

但是市民并不認(rèn)同,。溫州的王女士表示，國土資源部門拿不出20年期限土地使用證的出讓依據(jù)與文件,。同時市民質(zhì)疑甚至同一棟樓的房子都可以辦出不同期限的土地使用證,。

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事情應(yīng)該怎么處理？目前情況有些讓人摸不著頭腦,，因為所有的官方表態(tài)都指向“沒有確切的政策可循”——“我們到目前為止,，還沒有處理過一起類似的土地續(xù)期事件，所以我們無法證實到底該怎么計算,，也沒有確切的政策可循,。”

此言不虛。

雖然在物權(quán)法第149條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,，自動續(xù)期”,。

但“自動續(xù)期”是免費(fèi)的還是付費(fèi)的，如果付費(fèi),，又按照什么樣的標(biāo)準(zhǔn),？并無答案。

中國社會科學(xué)院法學(xué)研究所研究員,、法學(xué)教授孫憲忠當(dāng)年曾參與了物權(quán)法的制定,，對于住房涉及的土地使用權(quán)70年到期后怎么辦的問題，當(dāng)時就有很大的爭議,。因此,，物權(quán)法第149條才進(jìn)行了模糊處理。

深圳：補(bǔ)繳35%地價款續(xù)期

深圳作為國有土地使用權(quán)有償使用制度的先試先行者,，于1982年出臺了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理暫行規(guī)定》,。該規(guī)定首次規(guī)定通過行政劃撥方式供應(yīng)經(jīng)營性用地，并且規(guī)定了相應(yīng)用途的土地使用年期,，如工業(yè)用地30年，商業(yè)用地20年,，商品住宅用地50年等,。

深圳的國際商業(yè)大廈是國內(nèi)第一個續(xù)約土地使用權(quán)的案例。

在同一棟樓內(nèi),，有20年,、30年、40年,、50年這四種年限不一的房產(chǎn)證,。最早的20年產(chǎn)權(quán)部分早已到期，為此,，深圳政府出臺的《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》指出,，到期房地產(chǎn),，業(yè)主需繼續(xù)使用該土地的，在不改變用途的情況下,，按有償使用土地的原則,，延長土地使用年期。補(bǔ)繳地價數(shù)額為公告基準(zhǔn)地價的35%,，并按約定年期一次性支付,。

按照該《規(guī)定》，國際商業(yè)大廈產(chǎn)權(quán)到期的房源,，都通過補(bǔ)交土地出讓金,，完成了續(xù)期，也令眾多商住項目看到了續(xù)期的重要依據(jù),。

據(jù)《深圳商報》4月18日報道,，深圳最新一例補(bǔ)繳地價款延期是位于福田區(qū)的一套80平方米住宅，市值預(yù)計超600萬元,。今年3月,，通過繳納地價款44940元，這套房的業(yè)主提前申請將該房地產(chǎn)土地使用年期延長20年,，即從原有的50年期延長至70年期,，可在1985年至2055年間使用。

深圳規(guī)劃國土委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示：上述解決方案僅適用于深圳范圍內(nèi),、特殊的行政劃撥用地,。

青島：到期后交易抵押都沒問題 只需寫知情書

而在青島，也有不少小區(qū)的土地使用權(quán)已經(jīng)到期,。

在上個世紀(jì)80年代,，青島作為全國最早的14個經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)之一，即開始了對土地使用權(quán)出讓的先行先試,，在當(dāng)時,，國有土地使用年限尚未出臺明確規(guī)定，于是出現(xiàn)了20年土地使用權(quán)的情況,。

2011年3月31日,，山東青島開發(fā)區(qū)阿里山小區(qū)的居民生活如常。

青島的阿里山小區(qū)土地使用權(quán)已經(jīng)于2011年到期,，但一位業(yè)主王先生表示：“當(dāng)時土地已經(jīng)到期了,，但大家也沒有怎么說，當(dāng)?shù)胤抗芩部梢赃^戶,、交易,，只有去銀行貸款時，可能會貸不了款。”

另外,，青島市當(dāng)?shù)匾?a target="_blank">房產(chǎn)中介工作人員表示,，紫金山小區(qū)的土地使用權(quán)大多數(shù)已到期，但小區(qū)內(nèi)的很多業(yè)主仍繼續(xù)住著,，也沒有遇到要求拆除的情況,。“物權(quán)法規(guī)定，地面上的物品還是屬于你個人的,，只是土地是國家的,。”她稱，房子肯定能交易,，主要是沒有土地使用證貸款不好貸,，“可能需要找關(guān)系。”

有當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)登記中心工作人員表示：“當(dāng)時的《土地法》寫著土地到期就要續(xù),，但怎么續(xù),，錢給哪個部門，按什么比例續(xù),，都沒有細(xì)則,。”在青島的阿里山小區(qū)，交易和抵押都沒有問題,，只需要在交易或抵押時寫一份知道土地到期的知情書,。

克拉瑪依：按不同級別土地確定價格

2015年下半年，克拉瑪依市國土資源局開展了國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓到期情況清查,，發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)毓灿卸嘧谏虡I(yè)用地使用權(quán)已到期,。

克拉瑪依市國土資源局建設(shè)用地科負(fù)責(zé)人接受媒體采訪時介紹，已到期和即將到期的土地使用權(quán)宗地均為商業(yè)用地,，土地出讓金按照我市2015年7月1日起施行的《克拉瑪依市城區(qū)基準(zhǔn)地價表》標(biāo)準(zhǔn)收取,，按照不同的土地級別、不同用途土地確定基準(zhǔn)價格,，最高為1507元/平方米,。

如果在通告期內(nèi)業(yè)主沒有過來完善土地手續(xù)， 我們會視情況采取相關(guān)措施,。

之所以先前深圳,、青島、克拉瑪依都安然度過土地使用權(quán)過期的問題,，要么如青島等地索性擱置這一爭議，要么是按照相對溫和的方式收取延期地價款,。

但溫州“撞限房”續(xù)期中出現(xiàn)的問題表明,，對于土地使用權(quán)這樣的重大問題，由各地自行決定顯然不太現(xiàn)實,。

青島市工商聯(lián)房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)盟副理事長龍江說：“主要是由于國家一開始在頂層設(shè)計上就沒有對土地使用權(quán)續(xù)期有一個規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)和一個相應(yīng)的法律法規(guī),，地方政府就自己根據(jù)實際情況制定,，讓原本應(yīng)該一次性明細(xì)的問題被拖延，導(dǎo)致了后續(xù)問題的出現(xiàn),。”

不過新華社告訴我們“風(fēng)物長宜放眼量”——“溫州出現(xiàn)20年使用權(quán)住宅的情況,，有其特殊性。全國大范圍出讓的40年以上的商住用地和70年產(chǎn)權(quán)的純住宅用地出現(xiàn)在上世紀(jì)90年代末,，使用年限到期問題近期不會集中出現(xiàn),。”

但愿如此。

（來源：新華社,、中國青年報,、財新網(wǎng)、新京報,、澎湃新聞,、《中國土地》等）