外資基金最看重的是房地產(chǎn)商是否擁有持續(xù)的拿地能力 圖／Phototex

南方周末記者 舒 眉 發(fā)自北京

新一輪全國(guó)性房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)開始,，土地也隨之成了搶手貨,。令地產(chǎn)商為難的是，拿不到地,，很可能會(huì)被淘汰出局,，但多拿了地,，又意味著要承擔(dān)諸多風(fēng)險(xiǎn)。

房?jī)r(jià)將持續(xù)上漲

“新一輪全國(guó)性房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)開始,?！?月13日，瑞士信貸第一波士頓首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陶冬在博客中判斷,。

7月23日,，國(guó)家發(fā)改委公布的調(diào)查報(bào)告顯示，今年6月,，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比全部上漲,，漲幅7.1%，創(chuàng)下23個(gè)月來新高,。

陶冬的預(yù)測(cè)基于三個(gè)基本發(fā)現(xiàn)：銀行儲(chǔ)蓄將向樓市轉(zhuǎn)移；土地的供給不足導(dǎo)致未來可售面積下降,，造成房源緊張,；在當(dāng)前的市場(chǎng)情況下，開發(fā)商的現(xiàn)金流得到明顯改善,，它們有了捂盤不賣的本錢,。

事實(shí)上，在新一輪上漲中,，地價(jià)與房?jī)r(jià)交錯(cuò)上攻的趨勢(shì)越來越明顯,。

2001 年，我國(guó)開始實(shí)行土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度,，在這一制度下,，地方政府通過土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)成為了土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷供應(yīng)者。在土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度之外還輔之以招拍掛,，招拍掛下“價(jià)高者得”,，以保證地方政府成為土地出讓收益的最大受益者。但客觀上“價(jià)高者得”的成交規(guī)則,，在土地供給緊張的局勢(shì)下,，直接推動(dòng)了地價(jià)上漲。拍賣地價(jià)不斷創(chuàng)出新高,，以致很多新拍出的地價(jià)比周邊正在賣的樓盤房?jī)r(jià)還高,。

6月21日下午，浙江綠城讓上海樓市吃了一驚,。僅僅五六分鐘的時(shí)間,，新江灣城D1地塊便以12.6億元的“天價(jià)”，落入浙江綠城手中,。掐指一算,，樓面地價(jià)就在12509元／平方米,。而同一天，新江灣城的樓盤售價(jià),，剛剛超過萬元,。

“上海市區(qū)內(nèi)，好的土地越來越少,?！币幻_發(fā)商坦言，“近幾次土地出讓,，外環(huán)以內(nèi)的土地都很少,。像新江灣城這樣的地塊，配套設(shè)施完善,，增值潛力巨大,，當(dāng)然受到追捧?！?/P>

話雖如此,，但12509元／平方米的樓面地價(jià)，依舊讓人感到疑惑,。新江灣城公開出讓的前兩塊地,，前年及去年由合生及華潤(rùn)爭(zhēng)得，面積分別達(dá)18萬平方米和14萬平方米,，樓面地價(jià)分別只有5617元 ／ 平方米和6676元／平方米,。換句話說，同處新江灣城,，樓面地價(jià)半年漲了一倍,。

業(yè)界普遍認(rèn)為,，以綠城拿地的價(jià)格，未來樓盤的房?jī)r(jià)將肯定在2萬元以上,。因?yàn)?，土地價(jià)格往往占房?jī)r(jià)的50%-60%,，“否則，開發(fā)商很難有合理的利潤(rùn)”,。這一推斷,，獲得了綠城掌門人宋衛(wèi)平的認(rèn)同,。

一個(gè)不容忽視的細(xì)節(jié)是，新江灣城位處上海人傳統(tǒng)觀念的“大楊浦”地區(qū),，離開上海的中心區(qū)域人民廣場(chǎng),，需要橫跨三個(gè)區(qū)，至少有一小時(shí)車程,?！澳抢锏姆孔右u2萬,，那市中心的房子呢,？”一些“老上海”不禁發(fā)問,。

浙江綠城的“標(biāo)本價(jià)格”，還給其他開發(fā)商一些暗示,。一名松江的開發(fā)商在得知宋衛(wèi)平的出價(jià)后,，立刻表示會(huì)“重新考慮”自己樓盤的價(jià)格定位，“簡(jiǎn)單比較誰都會(huì),，幾年后是花2萬元買楊浦區(qū)的房子,，還是花9000元買松江的房子,？”而松江則位于上海的郊區(qū)，更加邊遠(yuǎn),。

新江灣城D1地塊的拍賣,，再次引發(fā)了人們關(guān)于“地價(jià)VS房?jī)r(jià)”的爭(zhēng)論。高地價(jià)增加了商品房成本,，客觀上抬高了房?jī)r(jià),。而房?jī)r(jià)上漲，又增加了開發(fā)商以高價(jià)拿地的能力,。

土地賣方市場(chǎng)

“上海今年的土地供應(yīng)量原定1300公頃,，但到目前為止實(shí)際的供應(yīng)量連300公頃都不到?！鄙虾Ｎ搴现菐焱顿Y顧問公司總經(jīng)理鄒毅說，“很多地塊沒有達(dá)到開發(fā)條件,，城市中心的拆遷難更加制約了一級(jí)市場(chǎng)的土地供應(yīng),，因此現(xiàn)在是典型的土地賣方市場(chǎng),。”

2006年,，各地土地的招拍掛價(jià)格一路走高,，開發(fā)商幾乎不惜成本地大肆拿地,。2007年,，這種狀況有過之而無不及,。

在招拍掛的一級(jí)市場(chǎng),，主要是萬科、綠城這樣的一線品牌競(jìng)爭(zhēng)之地,，但是對(duì)于很多二線地產(chǎn)品牌來說,，資金實(shí)力的限制并不支撐他們參與這樣“高昂的游戲”，于是他們將目光轉(zhuǎn)向土地二級(jí)市場(chǎng),。

這個(gè)市場(chǎng)的供應(yīng)方主要是前期囤積了一些土地的開發(fā)商,，但是由于資金鏈或者其他原因他們想轉(zhuǎn)讓手中的土地。

目前,，京城二手土地中介的生意也做得熱火朝天,，因?yàn)檫@些中介手中的“貨”，對(duì)一些開發(fā)商來說更有吸引力,，趙小冬或許就是二手土地中介中生意做得不錯(cuò)的一個(gè),。

記者從趙小冬提供的資料中看到,，他的手里一共有8個(gè)能夠馬上轉(zhuǎn)讓的土地項(xiàng)目公司，其中望京的項(xiàng)目標(biāo)明“建筑面積18萬平方米,，項(xiàng)目所在地已完成‘七通一平’,，原開發(fā)商提出項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓”,。

目前,，北京注冊(cè)的房地產(chǎn)公司多達(dá)4000家,，而正在進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)公司僅為1000家左右,，其余則為主要以出讓股權(quán)的方式進(jìn)行土地買賣的土地公司,。

而趙小冬這類土地中介公司的主要任務(wù)就是幫助這些土地公司將其手中的土地轉(zhuǎn)讓出去,，通過他們的牽線搭橋來實(shí)現(xiàn)這種交易的快速進(jìn)行,。據(jù)了解,，這類中介公司為數(shù)不少，他們的傭金大概是成交土地總金額的千分之三,，有的還更高,，主要是依據(jù)中介和交易雙方談判的結(jié)果而定,。

雖然二級(jí)市場(chǎng)上的地價(jià)比一級(jí)市場(chǎng)相對(duì)便宜,，但也蘊(yùn)含了很多風(fēng)險(xiǎn),?！罢嬲眠^來就能開發(fā)的只是少數(shù),，這些地塊的權(quán)屬關(guān)系往往比較復(fù)雜,，隱含了很多債務(wù)風(fēng)險(xiǎn),，在前期轉(zhuǎn)讓時(shí)并不容易發(fā)現(xiàn),?！北本┮晃恢康禺a(chǎn)開發(fā)公司投資總監(jiān)談道，“介紹過來的項(xiàng)目很多,，但真正符合開發(fā)要求的并不多,，碰到一塊好的地,，爭(zhēng)搶的激烈程度并不亞于一級(jí)市場(chǎng)?！?/P>

“房地產(chǎn)企業(yè)都在不斷擴(kuò)大土地儲(chǔ)備,，表面上是為了應(yīng)對(duì)未來增長(zhǎng)的需要，實(shí)際上是對(duì)土地稀缺和地價(jià)上升的恐懼,?！标柟?00集團(tuán)董事長(zhǎng)易小迪說,。

高價(jià)拿地的風(fēng)險(xiǎn)

目前的這種狀況使得開發(fā)商就像穿上了紅舞鞋,，如果不去想辦法拿地,，他就將被淘汰出局,，而如果去拿地,，就必須忍受地價(jià)上漲帶來的風(fēng)險(xiǎn),。

幸運(yùn)的是,，在一個(gè)資本追逐資產(chǎn)的年代,，誰掌握了土地就掌握了產(chǎn)業(yè)鏈的上游,，就會(huì)得到資金的青睞,。

“我們更看重的是開發(fā)商持續(xù)拿地的能力,，如果他手頭只有一個(gè)較好的項(xiàng)目,，我們則不會(huì)考慮,?！睔W美一家房地產(chǎn)基金的中國(guó)首席代表向南方周末記者解釋他們的篩選標(biāo)準(zhǔn),。

中國(guó)概念在2006年熱得發(fā)燙,，而房地產(chǎn)業(yè)則是熱上加熱,。

根據(jù)6月份國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的報(bào)告預(yù)計(jì),，今年1-5月，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中,，利用外資的增長(zhǎng)速度異常驚人,，高達(dá)89.9%。外資已經(jīng)成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)高溫的關(guān)鍵因素,。在中央緊縮“銀根”,、緊縮“地根”雙重政策出臺(tái)后，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商有相當(dāng)一部分面臨著資金鏈斷裂的危機(jī),。一些房地產(chǎn)集團(tuán)謀求香港,、新加坡、美國(guó)上市的傳聞不斷,。而實(shí)力雄厚的境外投資公司摩根士丹利,、高盛、麥格理(澳),、花旗,、ING(荷)等頂級(jí)跨國(guó)投資公司，恰恰把國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的“利空”視為自身進(jìn)入的“利好”,，迅速加快向中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)軍的步伐,。

6月，商務(wù)部聯(lián)合國(guó)家外匯管理局又下發(fā)《商務(wù)部、國(guó)家外匯管理局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》,。通知強(qiáng)調(diào)，外商投資內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目必須通過審批,。更復(fù)雜的審批程序可能導(dǎo)致一些潛在收購(gòu)暫時(shí)中止，且政策對(duì)完成審批程序設(shè)立了更長(zhǎng)的時(shí)間。

“目前很多項(xiàng)目的審批已經(jīng)暫停了,，而且審批通過的時(shí)間和半年前相比也延遲了很多,，長(zhǎng)的需要半年的時(shí)間,。”一位開發(fā)商對(duì)南方周末記者表示,，“但是在商場(chǎng)上最重要的就是時(shí)間,，沒有一個(gè)項(xiàng)目可以等你半年以上,，這樣對(duì)開發(fā)商的資金能力提出了更高的要求?！?/P>

“幸好,，目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的資金比較充裕，通過信托代持股權(quán)的形式,，我們還是可以完成整個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，獲得銀行貸款,，事實(shí)上，現(xiàn)在資金的杠桿比例很高,。”他說道,。

對(duì)于開發(fā)商來說，目前的進(jìn)入門檻提高了,，即使現(xiàn)在以高價(jià)拿到了地，并不表示成為永遠(yuǎn)的贏家,。

“現(xiàn)在的要求更高了，對(duì)于土地本身你要對(duì)它進(jìn)行合理的開發(fā)才能保證以后的旺銷,。”易居研究院上海機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理于旦旦提到,，“綠城的新江灣城的價(jià)格以后要定在2萬以上,，但是有多少本地市民愿意去那里居住呢,？導(dǎo)入外來人口需要開發(fā)商賦予這個(gè)地塊更多的理念,，賦予產(chǎn)品更大的價(jià)值,，包括將周圍的配套做好才能吸引消費(fèi)者?！?/P>

中信證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師王德勇說：“我們假定合理的房?jī)r(jià)收入比為250,，根據(jù)2006年底房?jī)r(jià)水平,，則全國(guó)、北京,、上海80平方米商品房的合理月租金應(yīng)為1080 元、2650元,、2300元左右,，略高于目前市場(chǎng)的平均租金,，房?jī)r(jià)偏高的可能性較大?！?/P>

而經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠日前指出：“中國(guó)資產(chǎn)市場(chǎng)依靠升值期望以彌補(bǔ)資產(chǎn)的低運(yùn)營(yíng)回報(bào),。人們買資產(chǎn)是因?yàn)橄嘈潘麄兛梢砸愿叩膬r(jià)格賣給別人。如果資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)回報(bào)很好并且資產(chǎn)價(jià)格在估值水平不升的情況下可以上升的話,，這種想法是沒有問題的,。而當(dāng)資產(chǎn)升值僅依賴于估值膨脹，這就是金字塔游戲,，即泡沫,。”

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