外資基金最看重的是房地產(chǎn)商是否擁有持續(xù)的拿地能力 圖／Phototex

南方周末記者 舒 眉 發(fā)自北京

新一輪全國(guó)性房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)開(kāi)始,，土地也隨之成了搶手貨,。令地產(chǎn)商為難的是，拿不到地,，很可能會(huì)被淘汰出局,，但多拿了地，又意味著要承擔(dān)諸多風(fēng)險(xiǎn),。

房?jī)r(jià)將持續(xù)上漲

“新一輪全國(guó)性房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)開(kāi)始,?！?月13日,，瑞士信貸第一波士頓首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陶冬在博客中判斷。

7月23日,，國(guó)家發(fā)改委公布的調(diào)查報(bào)告顯示,，今年6月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比全部上漲,，漲幅7.1%,，創(chuàng)下23個(gè)月來(lái)新高。

陶冬的預(yù)測(cè)基于三個(gè)基本發(fā)現(xiàn)：銀行儲(chǔ)蓄將向樓市轉(zhuǎn)移,；土地的供給不足導(dǎo)致未來(lái)可售面積下降,，造成房源緊張；在當(dāng)前的市場(chǎng)情況下,，開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流得到明顯改善,，它們有了捂盤(pán)不賣(mài)的本錢(qián)。

事實(shí)上,，在新一輪上漲中,，地價(jià)與房?jī)r(jià)交錯(cuò)上攻的趨勢(shì)越來(lái)越明顯。

2001 年,，我國(guó)開(kāi)始實(shí)行土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度,，在這一制度下，地方政府通過(guò)土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)成為了土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷供應(yīng)者,。在土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度之外還輔之以招拍掛,，招拍掛下“價(jià)高者得”,，以保證地方政府成為土地出讓收益的最大受益者。但客觀上“價(jià)高者得”的成交規(guī)則,，在土地供給緊張的局勢(shì)下,，直接推動(dòng)了地價(jià)上漲。拍賣(mài)地價(jià)不斷創(chuàng)出新高,，以致很多新拍出的地價(jià)比周邊正在賣(mài)的樓盤(pán)房?jī)r(jià)還高,。

6月21日下午，浙江綠城讓上海樓市吃了一驚,。僅僅五六分鐘的時(shí)間,，新江灣城D1地塊便以12.6億元的“天價(jià)”，落入浙江綠城手中,。掐指一算,，樓面地價(jià)就在12509元／平方米。而同一天,，新江灣城的樓盤(pán)售價(jià),，剛剛超過(guò)萬(wàn)元。

“上海市區(qū)內(nèi),，好的土地越來(lái)越少,。”一名開(kāi)發(fā)商坦言,，“近幾次土地出讓?zhuān)猸h(huán)以?xún)?nèi)的土地都很少,。像新江灣城這樣的地塊，配套設(shè)施完善,，增值潛力巨大,，當(dāng)然受到追捧?！?/P>

話雖如此,，但12509元／平方米的樓面地價(jià)，依舊讓人感到疑惑,。新江灣城公開(kāi)出讓的前兩塊地,，前年及去年由合生及華潤(rùn)爭(zhēng)得，面積分別達(dá)18萬(wàn)平方米和14萬(wàn)平方米,，樓面地價(jià)分別只有5617元 ／ 平方米和6676元／平方米,。換句話說(shuō)，同處新江灣城,，樓面地價(jià)半年漲了一倍,。

業(yè)界普遍認(rèn)為，以綠城拿地的價(jià)格，未來(lái)樓盤(pán)的房?jī)r(jià)將肯定在2萬(wàn)元以上,。因?yàn)?，土地價(jià)格往往占房?jī)r(jià)的50%-60%，“否則,，開(kāi)發(fā)商很難有合理的利潤(rùn)”,。這一推斷，獲得了綠城掌門(mén)人宋衛(wèi)平的認(rèn)同,。

一個(gè)不容忽視的細(xì)節(jié)是,，新江灣城位處上海人傳統(tǒng)觀念的“大楊浦”地區(qū)，離開(kāi)上海的中心區(qū)域人民廣場(chǎng),，需要橫跨三個(gè)區(qū),，至少有一小時(shí)車(chē)程?！澳抢锏姆孔右u(mài)2萬(wàn),，那市中心的房子呢？”一些“老上?！辈唤l(fā)問(wèn),。

浙江綠城的“標(biāo)本價(jià)格”，還給其他開(kāi)發(fā)商一些暗示,。一名松江的開(kāi)發(fā)商在得知宋衛(wèi)平的出價(jià)后,，立刻表示會(huì)“重新考慮”自己樓盤(pán)的價(jià)格定位，“簡(jiǎn)單比較誰(shuí)都會(huì),，幾年后是花2萬(wàn)元買(mǎi)楊浦區(qū)的房子,，還是花9000元買(mǎi)松江的房子？”而松江則位于上海的郊區(qū),，更加邊遠(yuǎn)。

新江灣城D1地塊的拍賣(mài),，再次引發(fā)了人們關(guān)于“地價(jià)VS房?jī)r(jià)”的爭(zhēng)論,。高地價(jià)增加了商品房成本，客觀上抬高了房?jī)r(jià),。而房?jī)r(jià)上漲,，又增加了開(kāi)發(fā)商以高價(jià)拿地的能力。

土地賣(mài)方市場(chǎng)

“上海今年的土地供應(yīng)量原定1300公頃,，但到目前為止實(shí)際的供應(yīng)量連300公頃都不到,。”上海五合智庫(kù)投資顧問(wèn)公司總經(jīng)理鄒毅說(shuō),，“很多地塊沒(méi)有達(dá)到開(kāi)發(fā)條件,，城市中心的拆遷難更加制約了一級(jí)市場(chǎng)的土地供應(yīng)，因此現(xiàn)在是典型的土地賣(mài)方市場(chǎng)?！?/P>

2006年,，各地土地的招拍掛價(jià)格一路走高，開(kāi)發(fā)商幾乎不惜成本地大肆拿地,。2007年,，這種狀況有過(guò)之而無(wú)不及。

在招拍掛的一級(jí)市場(chǎng),，主要是萬(wàn)科,、綠城這樣的一線品牌競(jìng)爭(zhēng)之地，但是對(duì)于很多二線地產(chǎn)品牌來(lái)說(shuō),，資金實(shí)力的限制并不支撐他們參與這樣“高昂的游戲”,，于是他們將目光轉(zhuǎn)向土地二級(jí)市場(chǎng)。

這個(gè)市場(chǎng)的供應(yīng)方主要是前期囤積了一些土地的開(kāi)發(fā)商,，但是由于資金鏈或者其他原因他們想轉(zhuǎn)讓手中的土地,。

目前，京城二手土地中介的生意也做得熱火朝天,，因?yàn)檫@些中介手中的“貨”,，對(duì)一些開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)更有吸引力，趙小冬或許就是二手土地中介中生意做得不錯(cuò)的一個(gè),。

記者從趙小冬提供的資料中看到,，他的手里一共有8個(gè)能夠馬上轉(zhuǎn)讓的土地項(xiàng)目公司，其中望京的項(xiàng)目標(biāo)明“建筑面積18萬(wàn)平方米,，項(xiàng)目所在地已完成‘七通一平’,，原開(kāi)發(fā)商提出項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓”。

目前,，北京注冊(cè)的房地產(chǎn)公司多達(dá)4000家,，而正在進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)公司僅為1000家左右，其余則為主要以出讓股權(quán)的方式進(jìn)行土地買(mǎi)賣(mài)的土地公司,。

而趙小冬這類(lèi)土地中介公司的主要任務(wù)就是幫助這些土地公司將其手中的土地轉(zhuǎn)讓出去,，通過(guò)他們的牽線搭橋來(lái)實(shí)現(xiàn)這種交易的快速進(jìn)行。據(jù)了解,，這類(lèi)中介公司為數(shù)不少,，他們的傭金大概是成交土地總金額的千分之三，有的還更高,，主要是依據(jù)中介和交易雙方談判的結(jié)果而定,。

雖然二級(jí)市場(chǎng)上的地價(jià)比一級(jí)市場(chǎng)相對(duì)便宜，但也蘊(yùn)含了很多風(fēng)險(xiǎn),?！罢嬲眠^(guò)來(lái)就能開(kāi)發(fā)的只是少數(shù),，這些地塊的權(quán)屬關(guān)系往往比較復(fù)雜，隱含了很多債務(wù)風(fēng)險(xiǎn),，在前期轉(zhuǎn)讓時(shí)并不容易發(fā)現(xiàn),。”北京一位知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司投資總監(jiān)談道,，“介紹過(guò)來(lái)的項(xiàng)目很多,，但真正符合開(kāi)發(fā)要求的并不多，碰到一塊好的地,，爭(zhēng)搶的激烈程度并不亞于一級(jí)市場(chǎng),。”

“房地產(chǎn)企業(yè)都在不斷擴(kuò)大土地儲(chǔ)備,，表面上是為了應(yīng)對(duì)未來(lái)增長(zhǎng)的需要,，實(shí)際上是對(duì)土地稀缺和地價(jià)上升的恐懼?！标?yáng)光100集團(tuán)董事長(zhǎng)易小迪說(shuō),。

高價(jià)拿地的風(fēng)險(xiǎn)

目前的這種狀況使得開(kāi)發(fā)商就像穿上了紅舞鞋，如果不去想辦法拿地,，他就將被淘汰出局,，而如果去拿地，就必須忍受地價(jià)上漲帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn),。

幸運(yùn)的是,，在一個(gè)資本追逐資產(chǎn)的年代，誰(shuí)掌握了土地就掌握了產(chǎn)業(yè)鏈的上游,，就會(huì)得到資金的青睞,。

“我們更看重的是開(kāi)發(fā)商持續(xù)拿地的能力，如果他手頭只有一個(gè)較好的項(xiàng)目,，我們則不會(huì)考慮,。”歐美一家房地產(chǎn)基金的中國(guó)首席代表向南方周末記者解釋他們的篩選標(biāo)準(zhǔn),。

中國(guó)概念在2006年熱得發(fā)燙,，而房地產(chǎn)業(yè)則是熱上加熱。

根據(jù)6月份國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的報(bào)告預(yù)計(jì),，今年1-5月，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源中,，利用外資的增長(zhǎng)速度異常驚人,，高達(dá)89.9%。外資已經(jīng)成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)高溫的關(guān)鍵因素,。在中央緊縮“銀根”,、緊縮“地根”雙重政策出臺(tái)后,，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商有相當(dāng)一部分面臨著資金鏈斷裂的危機(jī)。一些房地產(chǎn)集團(tuán)謀求香港,、新加坡,、美國(guó)上市的傳聞不斷。而實(shí)力雄厚的境外投資公司摩根士丹利,、高盛,、麥格理(澳)、花旗,、ING(荷)等頂級(jí)跨國(guó)投資公司,，恰恰把國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的“利空”視為自身進(jìn)入的“利好”，迅速加快向中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)軍的步伐,。

6月,，商務(wù)部聯(lián)合國(guó)家外匯管理局又下發(fā)《商務(wù)部、國(guó)家外匯管理局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng),、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》,。通知強(qiáng)調(diào)，外商投資內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目必須通過(guò)審批,。更復(fù)雜的審批程序可能導(dǎo)致一些潛在收購(gòu)暫時(shí)中止,，且政策對(duì)完成審批程序設(shè)立了更長(zhǎng)的時(shí)間。

“目前很多項(xiàng)目的審批已經(jīng)暫停了,，而且審批通過(guò)的時(shí)間和半年前相比也延遲了很多,，長(zhǎng)的需要半年的時(shí)間?！币晃婚_(kāi)發(fā)商對(duì)南方周末記者表示,，“但是在商場(chǎng)上最重要的就是時(shí)間，沒(méi)有一個(gè)項(xiàng)目可以等你半年以上,，這樣對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金能力提出了更高的要求,。”

“幸好,，目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的資金比較充裕,，通過(guò)信托代持股權(quán)的形式，我們還是可以完成整個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)@得銀行貸款,，事實(shí)上,，現(xiàn)在資金的杠桿比例很高?！彼f(shuō)道,。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，目前的進(jìn)入門(mén)檻提高了,，即使現(xiàn)在以高價(jià)拿到了地,，并不表示成為永遠(yuǎn)的贏家,。

“現(xiàn)在的要求更高了，對(duì)于土地本身你要對(duì)它進(jìn)行合理的開(kāi)發(fā)才能保證以后的旺銷(xiāo),?！币拙友芯吭荷虾C(jī)構(gòu)副總經(jīng)理于旦旦提到，“綠城的新江灣城的價(jià)格以后要定在2萬(wàn)以上,，但是有多少本地市民愿意去那里居住呢,？導(dǎo)入外來(lái)人口需要開(kāi)發(fā)商賦予這個(gè)地塊更多的理念，賦予產(chǎn)品更大的價(jià)值,，包括將周?chē)呐涮鬃龊貌拍芪M(fèi)者,。”

中信證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師王德勇說(shuō)：“我們假定合理的房?jī)r(jià)收入比為250,，根據(jù)2006年底房?jī)r(jià)水平,，則全國(guó)、北京,、上海80平方米商品房的合理月租金應(yīng)為1080 元,、2650元、2300元左右,，略高于目前市場(chǎng)的平均租金,，房?jī)r(jià)偏高的可能性較大?！?/P>

而經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠日前指出：“中國(guó)資產(chǎn)市場(chǎng)依靠升值期望以彌補(bǔ)資產(chǎn)的低運(yùn)營(yíng)回報(bào),。人們買(mǎi)資產(chǎn)是因?yàn)橄嘈潘麄兛梢砸愿叩膬r(jià)格賣(mài)給別人。如果資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)回報(bào)很好并且資產(chǎn)價(jià)格在估值水平不升的情況下可以上升的話,，這種想法是沒(méi)有問(wèn)題的,。而當(dāng)資產(chǎn)升值僅依賴(lài)于估值膨脹，這就是金字塔游戲,，即泡沫,。”

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