外資基金最看重的是房地產(chǎn)商是否擁有持續(xù)的拿地能力 圖／Phototex

南方周末記者 舒 眉 發(fā)自北京

新一輪全國性房價上漲已經(jīng)開始,，土地也隨之成了搶手貨,。令地產(chǎn)商為難的是,，拿不到地,，很可能會被淘汰出局,，但多拿了地,，又意味著要承擔(dān)諸多風(fēng)險,。

房價將持續(xù)上漲

“新一輪全國性房價上漲已經(jīng)開始,?！?月13日，瑞士信貸第一波士頓首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陶冬在博客中判斷,。

7月23日,，國家發(fā)改委公布的調(diào)查報告顯示，今年6月,，全國70個大中城市房屋銷售價格同比全部上漲,，漲幅7.1%，創(chuàng)下23個月來新高,。

陶冬的預(yù)測基于三個基本發(fā)現(xiàn)：銀行儲蓄將向樓市轉(zhuǎn)移,；土地的供給不足導(dǎo)致未來可售面積下降，造成房源緊張,；在當(dāng)前的市場情況下,，開發(fā)商的現(xiàn)金流得到明顯改善，它們有了捂盤不賣的本錢,。

事實上,，在新一輪上漲中，地價與房價交錯上攻的趨勢越來越明顯,。

2001 年,，我國開始實行土地收購儲備制度，在這一制度下,，地方政府通過土地收購儲備機(jī)構(gòu)成為了土地一級市場的壟斷供應(yīng)者,。在土地收購儲備制度之外還輔之以招拍掛，招拍掛下“價高者得”,，以保證地方政府成為土地出讓收益的最大受益者,。但客觀上“價高者得”的成交規(guī)則，在土地供給緊張的局勢下,，直接推動了地價上漲,。拍賣地價不斷創(chuàng)出新高，以致很多新拍出的地價比周邊正在賣的樓盤房價還高,。

6月21日下午,，浙江綠城讓上海樓市吃了一驚。僅僅五六分鐘的時間,，新江灣城D1地塊便以12.6億元的“天價”,，落入浙江綠城手中。掐指一算,，樓面地價就在12509元／平方米,。而同一天，新江灣城的樓盤售價,，剛剛超過萬元,。

“上海市區(qū)內(nèi),，好的土地越來越少?！币幻_發(fā)商坦言,，“近幾次土地出讓，外環(huán)以內(nèi)的土地都很少,。像新江灣城這樣的地塊,，配套設(shè)施完善，增值潛力巨大,，當(dāng)然受到追捧,。”

話雖如此,，但12509元／平方米的樓面地價,，依舊讓人感到疑惑。新江灣城公開出讓的前兩塊地,，前年及去年由合生及華潤爭得,，面積分別達(dá)18萬平方米和14萬平方米，樓面地價分別只有5617元 ／ 平方米和6676元／平方米,。換句話說,，同處新江灣城，樓面地價半年漲了一倍,。

業(yè)界普遍認(rèn)為,，以綠城拿地的價格，未來樓盤的房價將肯定在2萬元以上,。因為,，土地價格往往占房價的50%-60%，“否則,，開發(fā)商很難有合理的利潤”,。這一推斷，獲得了綠城掌門人宋衛(wèi)平的認(rèn)同,。

一個不容忽視的細(xì)節(jié)是,，新江灣城位處上海人傳統(tǒng)觀念的“大楊浦”地區(qū)，離開上海的中心區(qū)域人民廣場,，需要橫跨三個區(qū)，至少有一小時車程,?！澳抢锏姆孔右u2萬，那市中心的房子呢,？”一些“老上?！辈唤l(fā)問,。

浙江綠城的“標(biāo)本價格”，還給其他開發(fā)商一些暗示,。一名松江的開發(fā)商在得知宋衛(wèi)平的出價后,，立刻表示會“重新考慮”自己樓盤的價格定位，“簡單比較誰都會,，幾年后是花2萬元買楊浦區(qū)的房子,，還是花9000元買松江的房子？”而松江則位于上海的郊區(qū),，更加邊遠(yuǎn),。

新江灣城D1地塊的拍賣，再次引發(fā)了人們關(guān)于“地價VS房價”的爭論,。高地價增加了商品房成本,，客觀上抬高了房價。而房價上漲,，又增加了開發(fā)商以高價拿地的能力,。

土地賣方市場

“上海今年的土地供應(yīng)量原定1300公頃，但到目前為止實際的供應(yīng)量連300公頃都不到,?！鄙虾Ｎ搴现菐焱顿Y顧問公司總經(jīng)理鄒毅說，“很多地塊沒有達(dá)到開發(fā)條件,，城市中心的拆遷難更加制約了一級市場的土地供應(yīng),，因此現(xiàn)在是典型的土地賣方市場?！?/P>

2006年,，各地土地的招拍掛價格一路走高，開發(fā)商幾乎不惜成本地大肆拿地,。2007年,，這種狀況有過之而無不及。

在招拍掛的一級市場,，主要是萬科,、綠城這樣的一線品牌競爭之地，但是對于很多二線地產(chǎn)品牌來說,，資金實力的限制并不支撐他們參與這樣“高昂的游戲”,，于是他們將目光轉(zhuǎn)向土地二級市場。

這個市場的供應(yīng)方主要是前期囤積了一些土地的開發(fā)商,，但是由于資金鏈或者其他原因他們想轉(zhuǎn)讓手中的土地,。

目前，京城二手土地中介的生意也做得熱火朝天,，因為這些中介手中的“貨”,，對一些開發(fā)商來說更有吸引力,，趙小冬或許就是二手土地中介中生意做得不錯的一個。

記者從趙小冬提供的資料中看到,，他的手里一共有8個能夠馬上轉(zhuǎn)讓的土地項目公司,，其中望京的項目標(biāo)明“建筑面積18萬平方米，項目所在地已完成‘七通一平’,，原開發(fā)商提出項目整體轉(zhuǎn)讓”,。

目前，北京注冊的房地產(chǎn)公司多達(dá)4000家,，而正在進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)公司僅為1000家左右,，其余則為主要以出讓股權(quán)的方式進(jìn)行土地買賣的土地公司。

而趙小冬這類土地中介公司的主要任務(wù)就是幫助這些土地公司將其手中的土地轉(zhuǎn)讓出去,，通過他們的牽線搭橋來實現(xiàn)這種交易的快速進(jìn)行,。據(jù)了解，這類中介公司為數(shù)不少,，他們的傭金大概是成交土地總金額的千分之三,，有的還更高，主要是依據(jù)中介和交易雙方談判的結(jié)果而定,。

雖然二級市場上的地價比一級市場相對便宜,，但也蘊(yùn)含了很多風(fēng)險?！罢嬲眠^來就能開發(fā)的只是少數(shù),，這些地塊的權(quán)屬關(guān)系往往比較復(fù)雜，隱含了很多債務(wù)風(fēng)險,，在前期轉(zhuǎn)讓時并不容易發(fā)現(xiàn),。”北京一位知名房地產(chǎn)開發(fā)公司投資總監(jiān)談道,，“介紹過來的項目很多,，但真正符合開發(fā)要求的并不多，碰到一塊好的地,，爭搶的激烈程度并不亞于一級市場,。”

“房地產(chǎn)企業(yè)都在不斷擴(kuò)大土地儲備,，表面上是為了應(yīng)對未來增長的需要,，實際上是對土地稀缺和地價上升的恐懼?！标柟?00集團(tuán)董事長易小迪說,。

高價拿地的風(fēng)險

目前的這種狀況使得開發(fā)商就像穿上了紅舞鞋，如果不去想辦法拿地,，他就將被淘汰出局,，而如果去拿地，就必須忍受地價上漲帶來的風(fēng)險,。

幸運的是,，在一個資本追逐資產(chǎn)的年代，誰掌握了土地就掌握了產(chǎn)業(yè)鏈的上游,，就會得到資金的青睞,。

“我們更看重的是開發(fā)商持續(xù)拿地的能力，如果他手頭只有一個較好的項目,，我們則不會考慮,。”歐美一家房地產(chǎn)基金的中國首席代表向南方周末記者解釋他們的篩選標(biāo)準(zhǔn),。

中國概念在2006年熱得發(fā)燙,，而房地產(chǎn)業(yè)則是熱上加熱。

根據(jù)6月份國家統(tǒng)計局發(fā)布的報告預(yù)計,，今年1-5月,，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中，利用外資的增長速度異常驚人,，高達(dá)89.9%,。外資已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)市場持續(xù)高溫的關(guān)鍵因素。在中央緊縮“銀根”,、緊縮“地根”雙重政策出臺后,，國內(nèi)房地產(chǎn)商有相當(dāng)一部分面臨著資金鏈斷裂的危機(jī)。一些房地產(chǎn)集團(tuán)謀求香港,、新加坡,、美國上市的傳聞不斷。而實力雄厚的境外投資公司摩根士丹利,、高盛,、麥格理(澳)、花旗,、ING(荷)等頂級跨國投資公司,，恰恰把國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的“利空”視為自身進(jìn)入的“利好”，迅速加快向中國房地產(chǎn)市場進(jìn)軍的步伐,。

6月,，商務(wù)部聯(lián)合國家外匯管理局又下發(fā)《商務(wù)部、國家外匯管理局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng),、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》,。通知強(qiáng)調(diào)，外商投資內(nèi)地房地產(chǎn)項目必須通過審批。更復(fù)雜的審批程序可能導(dǎo)致一些潛在收購暫時中止,，且政策對完成審批程序設(shè)立了更長的時間,。

“目前很多項目的審批已經(jīng)暫停了，而且審批通過的時間和半年前相比也延遲了很多,，長的需要半年的時間,。”一位開發(fā)商對南方周末記者表示,，“但是在商場上最重要的就是時間,，沒有一個項目可以等你半年以上，這樣對開發(fā)商的資金能力提出了更高的要求,?！?/P>

“幸好，目前國內(nèi)市場的資金比較充裕,，通過信托代持股權(quán)的形式,，我們還是可以完成整個項目轉(zhuǎn)讓，獲得銀行貸款,，事實上,，現(xiàn)在資金的杠桿比例很高?！彼f道,。

對于開發(fā)商來說，目前的進(jìn)入門檻提高了,，即使現(xiàn)在以高價拿到了地,，并不表示成為永遠(yuǎn)的贏家。

“現(xiàn)在的要求更高了,，對于土地本身你要對它進(jìn)行合理的開發(fā)才能保證以后的旺銷,。”易居研究院上海機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理于旦旦提到,，“綠城的新江灣城的價格以后要定在2萬以上,，但是有多少本地市民愿意去那里居住呢？導(dǎo)入外來人口需要開發(fā)商賦予這個地塊更多的理念,，賦予產(chǎn)品更大的價值,，包括將周圍的配套做好才能吸引消費者?！?/P>

中信證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師王德勇說：“我們假定合理的房價收入比為250,，根據(jù)2006年底房價水平，則全國,、北京,、上海80平方米商品房的合理月租金應(yīng)為1080 元、2650元、2300元左右,，略高于目前市場的平均租金,，房價偏高的可能性較大?！?/P>

而經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠日前指出：“中國資產(chǎn)市場依靠升值期望以彌補(bǔ)資產(chǎn)的低運營回報,。人們買資產(chǎn)是因為相信他們可以以更高的價格賣給別人,。如果資產(chǎn)運營回報很好并且資產(chǎn)價格在估值水平不升的情況下可以上升的話,，這種想法是沒有問題的。而當(dāng)資產(chǎn)升值僅依賴于估值膨脹,，這就是金字塔游戲,，即泡沫?！?/P>

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