在給高房價診脈之時,，也出現(xiàn)了板塊輪動現(xiàn)象,，從一級土地市場價格過高供給過少到二級市場開發(fā)商捂盤惜售,，轉(zhuǎn)了一圈，發(fā)改委某課題組又開出了“大幅加大稅收幅度,、出臺物業(yè)稅取消預(yù)售房,、放棄房地產(chǎn)支柱地位”的老藥方。遺憾的是,，這個老藥方有為房價推波助瀾之嫌,。

報告的中心議題是為取消房地產(chǎn)市場的支柱地位。對于中國房地產(chǎn)憂心忡忡者都不愿意看到中國的金融與幾十個行業(yè)被綁定在房地產(chǎn)的戰(zhàn)車上,，但以歷史的眼光來看,，今天房地產(chǎn)的局面是一個錯誤的重大經(jīng)濟政策－－1998年將絕大部分人驅(qū)趕入樓市的必然后果,，在可見的幾十年中，中國房地產(chǎn)永遠處于供需失衡狀態(tài),。開發(fā)商重新估值,、大小戶型結(jié)構(gòu)性失調(diào)，以及將房地產(chǎn)作為投資品種大炒特炒,，只不過使供需失衡狀態(tài)更加惡化,，而不是供需失衡的癥結(jié)。

從房地產(chǎn)拉動消費與產(chǎn)業(yè)這方面來說,，以往偏頗的房地產(chǎn)市場化政策確實收到了奇效,，但由此導(dǎo)致的副作用必然是房地產(chǎn)市場成為支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)拉動內(nèi)需的功勞越大,，支柱產(chǎn)業(yè)的地位越是無法動搖,。此時，對于政府而言,，重要的是逐漸剎車,，方法包括確保40％左右的人可以憑借廉租房或者經(jīng)濟適用房解決住房困難；調(diào)整大中小戶型的比例,，使土地與商品房資源效用最大化,；確保5％以上的土地出讓金專款專用于廉租房建設(shè),；增加土地供給、擴大房地產(chǎn)融資渠道,，即使普通自住者可以得到“平價”貸款,，也能使銀行從房地產(chǎn)市場這輛戰(zhàn)車上松綁。現(xiàn)在的問題肯定不只是房地產(chǎn)商對銀行的依賴,，而是銀行在利潤的驅(qū)使下已經(jīng)對房地產(chǎn)市場形成了極強的路徑依賴,，以至于央行兩年前取消預(yù)售房的建議遭到了包括銀行在內(nèi)的利益群體的軟性抵制，不得不退而求其次以結(jié)構(gòu)封頂控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險,，在實踐中效果依然有限,。

要解決供求問題首先要擴大供給，政府要做的是拓展除公積金,、銀行信貸之外的多層次融資渠道,，而不是在投資領(lǐng)域人為設(shè)限，所謂“房地產(chǎn)業(yè)存在投資過度問題”本來就是錯誤的,，目前的房地產(chǎn)市場反映的是房地產(chǎn)投資不足,、尤其是保障型住房投資嚴重短缺，投資效率不高,、市場化程度不夠,，一句籠而統(tǒng)之的房地產(chǎn)投資過剩不過是離事實真相更遠，從而使房價上漲幅度更大。

報告提出的另一個重要緊縮方法是加大稅收,，出臺物業(yè)稅,。以稅收抑制消費確實是政府經(jīng)濟學(xué)家的常見思維，對待稅收政策必須慎之又慎,，否則既違背稅收法治原則,，又事與愿違加重普通購房者的負擔。房地產(chǎn)市場已經(jīng)表現(xiàn)得非常充分,，賣方市場的征稅行為通常是向買方轉(zhuǎn)嫁成本的過程,，并且出臺物業(yè)稅有兩個前提條件：首先要清理土地出讓金，否則加征物業(yè)稅就是重復(fù)征稅的同義反復(fù),，在現(xiàn)階段地方土地財政無法扭轉(zhuǎn)的情況下,，這幾乎是不可能的任務(wù)；其次對自住與投資區(qū)別對待,，抑制投資與奢侈性住房消費,，以稅收激勵機制調(diào)整房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)。很明顯,，房地產(chǎn)市場有區(qū)別的稅收政策,，動的是地方政府與擁有強大游說能力的高收入階層的奶酪，實行不易,，如果不加區(qū)別一體征收,，必是提高房價有損民生的惡政無疑。

第三個緊縮方法是取消房地產(chǎn)的期房預(yù)售制度,，改為現(xiàn)房銷售,。這又是一個醫(yī)不對癥的建議。期房銷售之所以盛行一時,，意欲叫停兩三年卻遲遲難以實行,，原因主要是我國的房地產(chǎn)市場融資渠道極不通暢，無息的期房銷售款一度占據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)融資的半壁江山,，這是以開發(fā)商無償占用購房者資金的方式解決融資問題,，購房者有所損失是事實，但從各地消協(xié)受理的投訴情況來看,，他們更大的損失來自于期房變現(xiàn)時質(zhì)量與面積“縮水”,，而不是房價高升。多數(shù)情況下,，期房與現(xiàn)房差價相差30％以上并不罕見,，這也就不難解釋購房者要傾向于冒著風(fēng)險買期房。融資有道的大開發(fā)商對于預(yù)售融資已經(jīng)不太熱衷,，我們看到的更多的是開發(fā)商捂盤惜售靜待房價上漲,，迫使政策要求在預(yù)售證下行的兩周內(nèi)必須上市,。可以想像,，一旦市場90％的期房退出市場,，短期內(nèi)供給急劇下降，必然造成房價狂漲,，普通購房者與小開發(fā)商同時成為受損方,，市場集中程度繼續(xù)提高。

許多房地產(chǎn)的政策建議大抵如此,，出于一腔激情試圖降低經(jīng)濟風(fēng)險,，保護普通購房者利益，最后往往因為乖謬的政策與市場和法治悖離,，反而拉動房價上升,，保護了不該保護的，打擊了不該打擊的,，房價即使一時下降仍然會報復(fù)性反彈,，除了奪一時眼球之外再無其他好處。擴大保障型與中小戶房型的供給,，以這部分房價拉低總體價格,，才是房地產(chǎn)調(diào)控的正途。

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