在給高房?jī)r(jià)診脈之時(shí),，也出現(xiàn)了板塊輪動(dòng)現(xiàn)象,，從一級(jí)土地市場(chǎng)價(jià)格過(guò)高供給過(guò)少到二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售,，轉(zhuǎn)了一圈,，發(fā)改委某課題組又開(kāi)出了“大幅加大稅收幅度、出臺(tái)物業(yè)稅取消預(yù)售房,、放棄房地產(chǎn)支柱地位”的老藥方,。遺憾的是，這個(gè)老藥方有為房?jī)r(jià)推波助瀾之嫌,。

報(bào)告的中心議題是為取消房地產(chǎn)市場(chǎng)的支柱地位,。對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)憂(yōu)心忡忡者都不愿意看到中國(guó)的金融與幾十個(gè)行業(yè)被綁定在房地產(chǎn)的戰(zhàn)車(chē)上，但以歷史的眼光來(lái)看,，今天房地產(chǎn)的局面是一個(gè)錯(cuò)誤的重大經(jīng)濟(jì)政策－－1998年將絕大部分人驅(qū)趕入樓市的必然后果,，在可見(jiàn)的幾十年中，中國(guó)房地產(chǎn)永遠(yuǎn)處于供需失衡狀態(tài),。開(kāi)發(fā)商重新估值,、大小戶(hù)型結(jié)構(gòu)性失調(diào)，以及將房地產(chǎn)作為投資品種大炒特炒,，只不過(guò)使供需失衡狀態(tài)更加惡化,，而不是供需失衡的癥結(jié)。

從房地產(chǎn)拉動(dòng)消費(fèi)與產(chǎn)業(yè)這方面來(lái)說(shuō),，以往偏頗的房地產(chǎn)市場(chǎng)化政策確實(shí)收到了奇效,，但由此導(dǎo)致的副作用必然是房地產(chǎn)市場(chǎng)成為支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)拉動(dòng)內(nèi)需的功勞越大,，支柱產(chǎn)業(yè)的地位越是無(wú)法動(dòng)搖,。此時(shí),，對(duì)于政府而言，重要的是逐漸剎車(chē),，方法包括確保40％左右的人可以憑借廉租房或者經(jīng)濟(jì)適用房解決住房困難,；調(diào)整大中小戶(hù)型的比例，使土地與商品房資源效用最大化,；確保5％以上的土地出讓金專(zhuān)款專(zhuān)用于廉租房建設(shè),；增加土地供給、擴(kuò)大房地產(chǎn)融資渠道,，即使普通自住者可以得到“平價(jià)”貸款,，也能使銀行從房地產(chǎn)市場(chǎng)這輛戰(zhàn)車(chē)上松綁。現(xiàn)在的問(wèn)題肯定不只是房地產(chǎn)商對(duì)銀行的依賴(lài),，而是銀行在利潤(rùn)的驅(qū)使下已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了極強(qiáng)的路徑依賴(lài),，以至于央行兩年前取消預(yù)售房的建議遭到了包括銀行在內(nèi)的利益群體的軟性抵制，不得不退而求其次以結(jié)構(gòu)封頂控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn),，在實(shí)踐中效果依然有限,。

要解決供求問(wèn)題首先要擴(kuò)大供給，政府要做的是拓展除公積金,、銀行信貸之外的多層次融資渠道,，而不是在投資領(lǐng)域人為設(shè)限，所謂“房地產(chǎn)業(yè)存在投資過(guò)度問(wèn)題”本來(lái)就是錯(cuò)誤的,，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)反映的是房地產(chǎn)投資不足,、尤其是保障型住房投資嚴(yán)重短缺，投資效率不高,、市場(chǎng)化程度不夠，一句籠而統(tǒng)之的房地產(chǎn)投資過(guò)剩不過(guò)是離事實(shí)真相更遠(yuǎn),，從而使房?jī)r(jià)上漲幅度更大,。

報(bào)告提出的另一個(gè)重要緊縮方法是加大稅收，出臺(tái)物業(yè)稅,。以稅收抑制消費(fèi)確實(shí)是政府經(jīng)濟(jì)學(xué)家的常見(jiàn)思維,，對(duì)待稅收政策必須慎之又慎，否則既違背稅收法治原則,，又事與愿違加重普通購(gòu)房者的負(fù)擔(dān),。房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)表現(xiàn)得非常充分，賣(mài)方市場(chǎng)的征稅行為通常是向買(mǎi)方轉(zhuǎn)嫁成本的過(guò)程,，并且出臺(tái)物業(yè)稅有兩個(gè)前提條件：首先要清理土地出讓金,，否則加征物業(yè)稅就是重復(fù)征稅的同義反復(fù)，在現(xiàn)階段地方土地財(cái)政無(wú)法扭轉(zhuǎn)的情況下,，這幾乎是不可能的任務(wù),；其次對(duì)自住與投資區(qū)別對(duì)待,，抑制投資與奢侈性住房消費(fèi)，以稅收激勵(lì)機(jī)制調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu),。很明顯,，房地產(chǎn)市場(chǎng)有區(qū)別的稅收政策，動(dòng)的是地方政府與擁有強(qiáng)大游說(shuō)能力的高收入階層的奶酪,，實(shí)行不易,，如果不加區(qū)別一體征收，必是提高房?jī)r(jià)有損民生的惡政無(wú)疑,。

第三個(gè)緊縮方法是取消房地產(chǎn)的期房預(yù)售制度,，改為現(xiàn)房銷(xiāo)售。這又是一個(gè)醫(yī)不對(duì)癥的建議,。期房銷(xiāo)售之所以盛行一時(shí),，意欲叫停兩三年卻遲遲難以實(shí)行，原因主要是我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)融資渠道極不通暢,，無(wú)息的期房銷(xiāo)售款一度占據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的半壁江山,，這是以開(kāi)發(fā)商無(wú)償占用購(gòu)房者資金的方式解決融資問(wèn)題，購(gòu)房者有所損失是事實(shí),，但從各地消協(xié)受理的投訴情況來(lái)看,，他們更大的損失來(lái)自于期房變現(xiàn)時(shí)質(zhì)量與面積“縮水”，而不是房?jī)r(jià)高升,。多數(shù)情況下,，期房與現(xiàn)房差價(jià)相差30％以上并不罕見(jiàn)，這也就不難解釋購(gòu)房者要傾向于冒著風(fēng)險(xiǎn)買(mǎi)期房,。融資有道的大開(kāi)發(fā)商對(duì)于預(yù)售融資已經(jīng)不太熱衷,，我們看到的更多的是開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售靜待房?jī)r(jià)上漲，迫使政策要求在預(yù)售證下行的兩周內(nèi)必須上市,?？梢韵胂瘢坏┦袌?chǎng)90％的期房退出市場(chǎng),，短期內(nèi)供給急劇下降,，必然造成房?jī)r(jià)狂漲，普通購(gòu)房者與小開(kāi)發(fā)商同時(shí)成為受損方,，市場(chǎng)集中程度繼續(xù)提高,。

許多房地產(chǎn)的政策建議大抵如此，出于一腔激情試圖降低經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn),，保護(hù)普通購(gòu)房者利益,，最后往往因?yàn)楣灾嚨恼吲c市場(chǎng)和法治悖離，反而拉動(dòng)房?jī)r(jià)上升,，保護(hù)了不該保護(hù)的,，打擊了不該打擊的,，房?jī)r(jià)即使一時(shí)下降仍然會(huì)報(bào)復(fù)性反彈，除了奪一時(shí)眼球之外再無(wú)其他好處,。擴(kuò)大保障型與中小戶(hù)房型的供給,，以這部分房?jī)r(jià)拉低總體價(jià)格，才是房地產(chǎn)調(diào)控的正途,。

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